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L’intervention de la CDG dans le domaine immobilier -vers une bonne gouvernance immobilière-


     


Mohamed El_Bakkouri
Chercheur, Doctorant
En droit public






                         
La Caisse de Dépôt et de Gestion, créée sous forme d’établissement public par dahir du  10 Février 1959 ( 1° chaabane  1378) à l’image de la Caisse de Dépôt et de Consignation Française « la création de la CDG au lendemain  de l’indépendance s’inscrivait dans le cadre de la consolidation  des  structures financières et monétaires du Royaume  à travers la mise en place et/ ou le réaménagement d’ organismes  auxquels  devaient être assignés des rôles importants dans les domaines de la centralisation  de l’épargne , de la  distribution des crédits et de la dynamisation du marché financier  »(1).donc, c’est dans la perspective de l’élargissement et la consolidation de la souveraineté de notre pays , que s’inscrit la création de la CDG en 1959 pour mission de recevoir, centraliser et gérer les ressources de l’épargne, allouer des crédits et dynamiser le marche financier.

Si on se réfère aux textes relatifs à cet établissement public fixant ses objectifs notamment du 21 Aout 1959 et du 1° Avril 1960, nous constatons que la CDG est un organisme a vocations multiples dont les principales sont :


  • Régulariser et approvisionner le marché monétaire en liquidités.
  • Assurer le financement de l’équipement du pays.
  • Intervenir sur le marché financier pour dynamiser son fonctionnement.
  • Agir directement  sur la promotion des investissements  en prenant des participations ou le plus souvent dans les entreprises nouvellement créées étant donnée la faiblesse du privé.
  • Mobiliser l’épargne nationale par diverses formules et l’affectater à des fins productives.
Enfin, la CDG en tant qu’intermédiaire financier très important, s’est chargée de jouer le rôle de centralisateur et doter l’économie nationale des moyens de financement suffisants(2), et par son implication dans les principaux projets structurants de Maroc, le group CDG est aujourd’hui le premier investisseur institutionnel  de Royaume et un acteur majeur de l’économie nationale. Son ambition consiste à contribuer activement au développement économique et social du pays (3) et en général  à participer comme un facteur décisif et intégré au niveau de la gouvernance de développement.

Les pouvoirs publics ont assigné à cet établissement les rôles précités faisant de la CDG un instrument précieux dont les interventions sont conjoncturelles tout en étant incluses dans l’encadrement des plans à long terme.

Concernant le domaine des participations cette fois ci la CDG, dés sa création en 1959, et progressivement a multiplié son action promotionnel par ces étapes historiques (4) :


  • 1967_1972 : Envolée des investissements.
  • 1973_1982 : La nationalisation
  • 1983_1993 : Ajustement structurel
  • 1993_2000 : Privatisations et déréglementations
  •  Les années 2000 : Développement et partenariats.
  En effet, ces étapes consacrent la contribution de la CDG au niveau de la gouvernance économique et la mise a niveau de sa capacité interventionnelle dans la réalisation d’un certain nombre des projets dans divers  secteurs de l’activité économique par le biais  de ses filiales qui opèrent à travers les différents secteurs de l’économie nationale.

   L’intervention de la CDG se fait par l’intermédiaire de plusieurs filiales. Celles-ci-sont crées soit par le soin de la CDG qui détient a 100% leurs actions, soit elles résultent de l’association entre cet établissement et les groupes privés rationaux ou étrangers ou bien sur l’initiative des pouvoirs publics.

   D’une façon générale et schématique, la CDG, participe dans plusieurs secteurs tels que le crédit, l’industrie, l’assurance, le tourisme et   l’immobilier et à l’intérieur de chaque secteur, il existe un nombre important de filiales.

  A titre d’exemple, dans le secteur de promotion et développement immobilier et dans le but d’augmenter  l’offre immobilière au Maroc et d’atténuer la spéculation foncière, la Caisse a été amenée en 1960 à créer la CGI(5) dont elle détient l’intégrité du capital. A coté de cette compagnie autres filiales sont à signaler dans ce domaine : CGI Management, Al Manar Développent Company, Dyar al mansour, GMM(6), SOPHAL(7),
CIFM(8), et SAR(9).

 Depuis sa création, la CDG accorde une attention particulière au secteur de l’immobilier, ceci se traduit par l’impleur  de son intervention qui se fait de plusieurs manières : 

* Indirectement par le biais du financement. En effet, le CDG participe activement en souscrivant massivement aux emprunts et bons émis par les organismes spécialisés aussi bien dans la promotion immobilière que dans le financement du logement.

* Directement, par la création, la gestion ou la participation dans le capital social de sociétés de promotion immobilière et de financement de l’habitat.

* Plus récemment, en agissant activement dans l’opération de titrisation des créances hypothécaires destinée à relancer l’habitat(10).

 Bref, et afin d’évaluer l’impact de la CDG sur la gouvernance immobilière adoptée par tous les acteurs (les pouvoirs publics, le secteur privé…) nous allons préciser l’intervention d’une filiale/de cet établissement qui représente le mécanisme le plus dynamique, souple, efficace et efficient au niveau de la politique immobilière et du logement au sein de notre pays, c’est de la CGI.

 En général notre analyse est l’aboutissement de répondre à la grande question suivante:

Est-ce que la CGI a une vision novatrice, innovante, et pragmatique pour améliorer et évaluer son mode de gouvernance immobilière ?

  Dans ce cadre l’analyse rétrospective des interventions de la CDG nous révèle la place réconfortante occupée par le secteur immobilier la création depuis 1960 d’une filiale spécialisée dans la promotion immobilière en est la preuve convaincante, c’est la CGI qu’est le principal outil d’action de la CDG dans le domaine immobilier. Son rayon d’action  géographique embrasse à un rythme lent, l’ensemble de pays.
 Cette entreprise publique a été créée en 12 Mars 1960 pour contribuer dans le cadre de la politique et des orientations arrêtées par les pouvoirs publics, à la résorption  du déficit en logement au Maroc. Son objectif est d’encourager l’accession à la propriété des classes modestes.

  Globalement la création de la CGI a pour mission de réaliser des programmes de logement d’accession à la propriété destinés à un public ciblé, mais actuellement la CGI comme acteur global de l’immobilier agit dans tous les secteurs immobiliers (résidentiel, professionnel, touristique et équipements communautaires) et tous les segments (social, économique, moyen et haut standing) avec une même exigence de qualité et de créativité destinée à répondre pleinement aux attentes de ses clients(11).

  Dans cette nouvelle perspective élargie et ambitieuse, le groupe CDG basera probablement sa démarche sur la réalisation de projets d’envergure plus complexes, basés sur les principes de la bonne gouvernance :La participation, l’efficience et l’efficacité, l’intégration, l’option stratégique…

  En définitive, il semble que ce point de vue de la bonne gouvernance vise une nouvelle stratégie qui permettra a cette grande « Banque » nationale, interlocuteur incontournable de plusieurs institutionnels y compris ceux s’occupant de l’immobilier, de réaliser les résultats escomptés dans le domaine de logement et de construction.
 
 
 
Les renvois
 
1) : Rapport d’activité de la CDG 1989. P12
2) : Mohamed EL-Bakkouri «  l’intervention de la CDG dans le domaine  immobilier» mémoires de fin d’étude de l’école nationale d’administration .Rabat .Année Scolaire 2004.2005. P2
3) :
www.cdg.ma/fr/groupe-cdg/profil.html
4) : www.cdg.ma/fr/groupe-cdg/historique.html
5) : C.G.I : Compagnie Générale Immobilière.
6) : G.M.M : Golf Management Maroc.
7) : S.O.P.H.A.L : Société Nationale de Promotion d’Habitat Locatif.
8) : C.I.F.M : Compagnie Immobilière et Foncière Marocaine.
9) : S.A.R : Société d’Aménagement du Ryad.
10) : Dans ce cadre, le CIH a crée en avril 2001, avec la CDG et autres organismes tels que le Crédit Immobilier de France, la première société de titrisation en Afrique et dans le Monde Arabe. Cette société, dénommée Maghreb Titrisation , a pour mission l’ingénierie financière, le montage , la gestion et le dépôt de tous FPCT( fonds de placement collectifs en titrisation)
11) :
www.cdg.ma/metiers-et-filiales/developpement-territoriel/25-promotion-developpement-immobilier/9-cgi.html
     
 

 
            


الجمعة 31 يناير 2014


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