ماستر: وضعية الملاك بالنسبة لعملية ضم الأراضي الفلاحية

عرفت الملكية العقارية تطورا مرتبطا بتطور الإنسان ، وتحكمت فيه العادات والقواعد الدينية والمستجدات الاقتصادية والاجتماعية ، فبعدما كانت تعبير للقوة والاستمرارية والاعتراف بالولاء، تطورت فأصبحت وظيفتها وظيفة اقتصادية صرفة ، تسمح بتحريك رؤوس الأموال ، وتدفقها للاستثمار في مختلف القطاعات، ليس بهدف التملك ولكن بهدف تحقيق الأرباح من المشاريع المقامة على الأرض ،

وبهدف انطلاق المشاريع الاقتصادية المرتبطة بالتنمية على الصعيد الجهوي والوطني .

وحقيقة الأمر أن العقار ما كان ليحقق هذه التنمية قبل الاستقلال حينما كانت الملكية العقارية الفلاحية آنذاك ، مجزأة ومبعثرة إلى قطع صغيرة الحجم وقليلة المساحة ومتناثرة في أماكن عدة ، ولازال الأمر كذلك في العديد من القرى إلى حد الآن ، مما شكل عائقا أمام حسن استغلالها واستعمال الوسائل التقنية والآلية العصرية في الفلاحة قصد تحقيق الإنتاجية

وهذا من شأنه أن يؤثر على مالك تلك القطع، وعلى البلد برمته نظرا لاعتماده في اقتصاده على القطاع الفلاحي بالدرجة الأولى.
ولأجل تجاوز هذه الصعوبات ، ووعيا من المشرع بأهمية القطاع الفلاحي ومدى مساهمته في تنمية اقتصاد البلد ، فقد تدخل بمجموعة من التدابير الإصلاحية للنهوض بهذا القطاع وتحسين ظروف عيش الفلاح ، كإدخال آلات حديثة في الإنتاج، واستصلاح الأراضي الزراعية، وإحداث مكاتب جهوية للاستثمار الفلاحي للسهر على أوضاع الفلاحين، والتوسع من دوائر الري وضم الأراضي الفلاحية ...

وتشكل عمليات ضم الأراضي بعضها إلى بعض من أهم هذه التدابير، إذ تؤدي إلى جمع الأراضي المشتتة والمجزأة إلى قطع متفرقة داخل دوائر الضم والعائدة لنفس المالك أو لنفس الملاك على الشياع، إلى قطعة أرضية واحدة مجهزة بالطرق والممرات ومدها بشبكة الري.

وهذه الأمور من شأنها المساهمة في الرفع من إنتاجية هذه الأراضي، وفي الرفع من مداخيل الملاك وتحسين ظروف عيشهم .

وقد حاول الفصل الأول من ظهير 30 يونيو 1962 ، أن يعرف عملية ضم الأراضي Remembrement des terres بكونها: " جمع وإعادة ترتيب القطع المبعثرة والمجزأة ، والتي ليس لها شكل منظم وتتكون من أملاك موحدة الأطراف أو أملاك محتوية على قطع أرضية كبيرة منسجمة الشكل، ومفهوم بعضها لبعض تساعد على الوصول إليها وريها وصرف المياه عنها، وبوجه عام تكون صالحة للاستفادة من التحسينات العقارية الممكن لإدخالها عليها ".

أما بعض الفقه المغربي ، فقد عرف عملية ضم الأراضي بأنها: " تجميع القطع المتناثرة لكل مالك في نطاق معين، وإعادة توزيع الملكيات بحيث يكون لكل مالك قطعة واحدة أو أكثر، يسهل استثمارها واستصلاحها، بدلا من أراضيه المتفرقة قبل الضم".

في حين عرفها بعض الفقه الفرنسي بكونها: " عملية تتجلى في التقليل من تشتيت وتقسيم الأراضي، أو تعديل تضاريسها من أجل تسهيل الانتفاع المعقول بها".
وأما التعريف الذي أعطاها معجم المصطلحات القانونية لضم الأراضي هو أنها : عملية ترتكز على فرض تبادلات التجزئات المتعلقة بالأراضي المتنافرة على المالكين القرويين والحضريين في إطار مخطط شامل، بهدف تحقيق هيكل عقاري جديد أقل تجزيئا من السابق ".

ومن تم يتبين أن عملية ضم الأراضي تتسم بالطابع المركب والمعقد، سواء على المستوى التقني كتحديد قطاع الضم، تحديد القيمة التبادلية ... أو على المستوى الإداري كتبليغ وإعلان مختلف الأطراف بإجراءات الضم والسهر تنفيذها ... أو على المستوى القانوني كنزع ملكية الملاك وإعادة توزيع القطع عليهم، وتأسيس شهادة الملكية، تحفيظ الأراضي المضمومة ...

هذا وقد كتب لبلادنا أن تعرف أول عملية ضم للأراضي بإقليم بني ملال بمنطقة الكرازة وبني ملال ، سنة 1920، خارج أي إطار قانوني وبمبادرة من مكتب بني موسى – بن عمير، وبتنسيق مع سلطات الحماية ، للاستفادة من مياه الري انطلاقا من سد بين الوديان .

لكن عدم وجود تشريع منظم آنذاك لعملية الضم وأمام امتناع بعض الملاك على المشاركة في عملية التبادل العيني ، وقيام المكتب المذكور بشراء هذه الأراضي وضمها ثم بيعها من جديد، عوامل حالت دون نجاح هذه العملية وخلقت وضعية معقدة بالمنطقة لم يستطع ظهير 8 يوليوز 1954 تسويتها ، بل أكثر من ذلك زاد من تعقيدها.

وتجدر الإشارة إلى أن الفترة الزمنية المتراوحة بين 1952 و 1962 قد عرفت سن تشريع خاص بضم الأراضي لكل منطقة على حدة، يهدف المشرع من خلالها إلى وضع أسس سياسة معينة لضم الأراضي، وإعادة توزيعها بعد صياغة أشكالها في صور يستهدف منها تشكيل استغلاليات صالحة لتحسين الهياكل العقارية و تحسين وسائل الإنتاج، وذلك عن طريق إقراره لتحفيظ إجباري ومجاني وجماعي لمختلف هذه الهياكل .

لكن ما يؤخذ على سياسة ضم الأراضي خلال هذه المرحلة، هو أن فتح أي قطاع لعملية ضم كان يحتاج إلى ضرورة صدور تشريع خاص بشأنه، إذ صدر من سنة 1952 إلى سنة 1955 أربع ظهائر لعملية الضم بكل من :

- منطقة تريفة أطرها ظهير 8 مارس 1953 .

- منطقة واد بهت أطرها ظهير 16 شتنبر 1953 .
- منطقة بن عمير أطرها ظهير 8 يوليوز 1954 .
- منطقة دكالة أطرها ظهير 4 ماي 1955 .

لكن وابتداء من سنة 1962 قد عمد المشرع إلى سن تشريع موحد قابل للتطبيق على مجموع التراب الوطني بمقتضى الظهير رقم 105-62-1 الصادر بتاريخ 30 يونيو 1962 بشأن ضم الأراضي الفلاحية، ومرسومه التطبيقي رقم 240 –62-2 المتممين والمغيرين بالظهير الشريف رقم 25 يوليوز 1969 والمرسوم التطبيقي رقم 38 – 69 – 2 ، ملغيا بذلك النصوص القانونية السابقة.

وتبرز أهمية عملية ضم الأراضي الفلاحية من عدة نواحي:

من الناحية الاقتصادية : فقد أثبتت الدراسات أن ضم البقع المجزأة والمشتة والعائدة لنفس المالك في بقعة واحدة ذات مساحة أكبر ومجهزة ، تؤدي إلى الرفع من الإنتاج ، بكلفة منخفضة مع سهولة في التسويق، هي أمور تساعد على الرفع من مستوى عيش الفلاح والمساهمة في تحقيق الأمن الغذائي للبلاد .
وهذا من شأنه المساهمة في تنمية الاقتصاد الوطني.

ومن الناحية الاجتماعية : فعمليات ضم الأراضي القروية تساهم في تحسين الأوضاع الاجتماعية للساكنة القروية، فضلا عن مساهمتها في خلق عدد كبير من مناصب الشغل، الأمر الذي يؤدي إلى الحد ( أو على الأقل التخفيف ) من الهجرة القروية، وما يترتب عنها من نتائج غير محمودة .

من الناحية القانونية : بالنظر إلى خصوصية عملية التحفيظ في إطار قوانين الضم، ومشاركة عدة جهات من أجل القيام بعمليات الضم عوامل تؤدي إلى تحسين مردودية الأراضي المضمومة وتحقيق ضبط البنية العقارية من الناحيتين المادية والقانونية، وبالتالي تطهير العقار من كل الشوائب ، الأمر الذي يوفر حماية لحقوق الغير ، وتحفيظ عدد أكبر من الأراضي، وبالتالي تحقيق الاستقرار العقاري.

زيادة على الأهمية العملية والعلمية أعلاه ، فإن اختيارنا لهذا الموضوع تبرره الدوافع التالية :
- الميول الشخصي لدراسة موضوع من المواضيع المرتبطة بالعقار.

- إنجاز تدريب في الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية .*
- قلة المراجع المتخصصة في هذا الموضوع.
- ضعف الاجتهادات القضائية في الموضوع .
- جهل الغالبية العظمى بالإطار القانوني للموضوع.

لكن الجدير بالذكر أنه وبالرغم من النتائج الإيجابية التي حققتها عمليات ضم الأراضي الفلاحية في مختلف الأقاليم ، فإنه في الواقع عرف تطبيق النصوص القانونية المنظمة لها مجموعة من العراقيل والعديد من الإشكالات ، ومن تم نتساءل عن مدى إمكانية تطبيق النصوص التشريعية المؤطرة لها مع واقع العقار بالمغرب خاصة أمام تعدد الأنظمة العقارية ، وهل استطاعت فعلا هذه العملية أن تحقق الغاية المرجوة منها ، وبالتالي ما مدى مساهمتها في تحقيق التنمية الاقتصادية المتوخاة منها دون المس بحقوق الملاك ؟

للإحاطة أكثر في هذه الإشكالات ، والغوص في مناقشتها، ارتأينا أن نقسم الموضوع إلى فصلين وفق التصميم الآتي .

الفصل الأول: قيمة الضمانات المخولة للملاك خلال مراحل عملية الضم.
الفصل الثاني: أوجه قصور الضمانات المخولة لملاك الأراضي الخاضعة للضم.

لائحة المراجع

أولا : المراجع باللغة العربية

1- الكتب :
- إدريس الفاخوري : "نظام التحفيظ العقاري بالمغرب "، مطبعة دار النشر الجسور، وجدة، الطبعة الأولى 2000.
- خالد ميداوي : "تطور نظام التحفيظ شمال المغرب "، مطبعة أمبريال ، الرباط، الطبعة الأولى 1997.
- عبد العالي العبودي : "نظام التحفيظ العقاري وإشهار الحقوق العينية بالمملكة المغربية" ، منشورات جمعية تنمية البحوث والدراسات القضائية، المعهد الوطني للدراسات القضائية ، الرباط 1983.
- مأمون الكزبري : "التحفيظ العقاري والحقوق العينية الأصلية والتبعية"، مطبعة النجاح الجديدة الدار البيضاء ، طبعة 1978.
- محمد الحياني : "في نظام التحفيظ العقاري المغربي" ، مؤسسة النخلة للكتاب وجدة الجزء الأول ، الطبعة الأولى 2004.
- محمد الحياني : "عقد البيع ، وقانون التحفيظ العقاري بالمغرب" ، مطبعة ووراقة الكتاب ، فاس ، الطبعة الأولى ، يناير 1994.
- محمد بن الحاج السلمي :" سياسة التحفيظ العقاري في المغرب بين الإشهار العقاري والتخطيط الاجتماعي الاقتصادي" ، دار النشر عكاظ ، الرباط ، الطبعة الأولى يونيو 2002.
- محمد بن الحاج السلمي : "مقالات وأبحاث في التحفيظ العقاري"، دار القلم للطباعة والنشر ، الرباط ، الطبعة الأولى، 2004.
- محمد خيري : "حماية الملكية العقارية ونظام التحفيظ العقاري بالمغرب"، مطبعة النجاح الجديدة ، الدار البيضاء ، الطبعة الأولى 1983.
- محمد مهدي الجم : "التحفيظ العقاري بالمغرب" ، دار المغرب للتأليف والترجمة الدار البيضاء ، طبعة 1997.
- محمد بن معجوز: "الحقوق العينية في الفقه الإسلامي والقانون الوضعي"، مطبعة النجاح الجديدة الدار البيضاء، طبعة 1990.

2 – الرسائل والأطروحات :
- الحسن الفيداح : "ظاهرة عدم تحيين الرسوم العقارية، آثارها وسبل مواجهتها، دراسة مقارنة" ، رسالة لنيل د.د.ع.م. في وحدة التكوين والبحث ، قانون العقود والعقار ، شعبة القانون الخاص ، كلية الحقوق ، جامعة محمد الأول وجدة ، السنة الجامعية 2003-2004.
- خالد ميداوي : "تطور نظام التحفيظ العقاري بمنطقة الشمال" ، رسالة لنيل د.د.ع...م.، في القانون الخاص ، كلية الحقوق أكدال ، جامعة محمد الخامس ، الرباط ، السنة الجامعية 1994 – 1995.
- الخليل القدميري : "الوضعية العقارية وضم الأراضي بمنطقة اللوكوس" ، رسالة لنل دبلوم السلك العالي ، المدرسة الوطنية للإدارة ، الرباط السنة 1985.
- رجاء مطواع : "دور التحفيظ العقاري في تنمية السلفات الرهنية"، رسالة لنيل د.د.ع.م. في القانون الخاص ، وحدة التكوين والبحث قانون العقود والعقار ، كلية الحقوق جامعة محمد الأول ، وجدة السنة الجامعية 2003-2004.
- بوشعيب الوراث : "قانون الضم ، إقليم بني ملال نموذجا" ، بحث تأهيلي لاستكمال نيل دبلوم الدراسات العليا المعمقة ، شعبة القانون الخاص وحدة التكوين والبحث ، القانون المدني المعمق ، كلية الحقوق ، جامعة محمد الخامس أكدال ، الرباط ، السنة الجامعية 2006-2007.
- محمد الزخوني : "ضم الأراضي الفلاحية بين إصلاح الهياكل العقارية ومتطلبات التنمية"، رسالة لنيل د.د.ع.م. في القانون الخاص ، وجدة قانون العقود والعقار ، كلية الحقوق ، جامعة محمد الأول، وجدة ، السنة الجامعية 2004 – 2005.
- حليمة قليش : "المساطر الجماعية للتحفيظ ودورها في تعميم نظام التحفيظ العقاري"، كلية الحقوق، جامعة محمد الخامس، الرباط، السنة الجامعية 1993-1994.
- الحبيب شوراق : "القواعد المنظمة للرسوم العقارية المؤسسة إثر التحفيظ"، بحث لنيل د.د.ع.م. في القانون العام ، وحدة العقار والتعمير والإسكان ، كلية الحقوق ، جامعة محمد الخامس ، أكدال ، الرباط ، السنة الجامعية 2002-2003.

3 – البحوث :
- محمد عونة : "ضم الأراضي والتحفيظ العقاري في منطقة ملوية السفلى"، بحث نهاية التدريس ، الفوج 22 المعهد الوطني للدراسات القضائية ، الرباط 1992.
- يحيى مبارك والفلق سعاد : "مواكبة التحفيظ العقاري للنمو الاقتصادي والاجتماعي بالمغرب"، بحث لنيل دبلوم السلك العادي ، المدرسة الوطنية للإدارة العمومية الرباط. السنة الجامعية 1992 – 1993.

4- المقالات:
- إبراهيم الباحماني: "عملية ضم الأراضي الصعوبات المطروحة"، مجلة المحامون، العدد 3، السنة 1993.
-احمد جدوي: "الرقابة القضائية على صحة المحررات العدلية- المغارسة كسبب من أسباب التملك في العقار الغير المحفظ - ، مجلة المحامي، العدد 42، السنة 2003.
- إدريس الفاخوري: "حجية الرسوم الخليفة"، مجلة المناظرة، العدد الأول، السنة 2000
-امحمد كردوح: "دور وزارة الفلاحة في عملية ضم الأراضي"، مجلة المحامون، العدد 3، السنة 1993.
- العلمي العروسي: "دور المكاتب الجهوية الاستثمار الفلاحي في تنمية الفلاحة المغربية"، مجلة المحامون، العدد 3، السنة 1993.
- الطاهر القضاوي:" العقار الخاضع الاستثمار الفلاحي الإطار القانوني"، مجلة المحامون العدد 3، السنة 1993.
- حبيبة التايس: "الإشكالات العملية في موضوع الإنذار العقارين"، المجلة المغربية لقانون الأعمال والمقاولات،العدد 2 ماي 2003
- نجيب شوقي: "مسطرة التحفيظ الإجباري بشان ضم الأراضي الفلاحية بعضها إلى بعض ل ظ 30 يونيو 1962 وأثرها على التنمية في المجال القروي"، الندوة الوطنية التكوين والبحث لنيل الدكتوراه د.د.ع.م في قانون العقود والعقار يومي 19-20 ماي 2006.
-عبد الله أد ومجود: "التعرض الاستثنائي (حالة ضم الأراضي القروية)"، مجلة التحفيظ العقاري، العدد 5، أكتوبر 1995.
- عبد الحفيظ أبو الصبر:" التعرض خارج الأجل القانوني في مسطرة التحفيظ العقاري وإشكالية أثره على الاستثمار"، مجلة المجلة المحكمة العدد 1، السنة 2000
- عبد اللطيف الود ناسي: "حجية الرسم العقاري واشكالات عدم التحيين" أعمال الندوة الوطنية المنظمة من قبل كلية الحقوق بمراكش يتعاون مع مركز الدراسات القانونية والعقارية أيام 5 و6 أبريل 2002 منشورات كلية الحقوق مراكش السنة 2003.
- عيسى الزعيمي: "اشكالات تحفيظ الأراضي الخاضعة الضم" المجلة المغربية للإقتصاد والقانون العدد 2، السنة 2000.
- حسن منصف: "قسمة الأراضي السقوية" مجلة المحامون، العدد 3، السنة 1993
- محمد بونبات:" الاستثمار العقاري والتنمية" الندوة الوطنية التكوين والبحث لنيل الدكتوراه د.د.ع.م في قانون العقود والعقار يومي 19-20 ماي 2006.
-فاتح كمال واشنو محمد: "الإشكالات القانونية المرتبطة بأراضي الضم، القسمة نموذجا"، المنازعات العقارية من خلال اجتهادات المجلس الأعلى خمسون سنة من العمل القضائي، الندوة الجهوية الخامسة السطات، القاعة الكبرى لولاية الشاوية ورديغة 26/27 أبريل 2007.

5- المحاضرات:
- مصطفى الشطيبي: "التحفيظ الجماعي"، محاضرة ألقاها على طلبة وحدة التكوين والبحث في العقود والعقار كلية الحقوق جامعة محمد الأول وجدة السنة 2005/2006 غير منشور.

ثانيا : المراجع باللغة الفرنسية :

1-Les ouvrages :

- Paul decraux : « droit foncier marocaine », édition la porte, rabat 1997

2- Mémoires

-abd Elkader galia : « le statu des terres agricoles soumises à remembrement », mémoire pour l’obtention de diplôme d’étude supérieur en droit privé, faculté de droit, université Mohamed V rabat , année universitaire 1988-1989.

3-Les articles :

-Paul decraux : « droit foncier et l’économie agricole au Maroc »,revue juridique et politique indépendance et coopérative, N° 3 juin 1983.
-khalid lyazidi : « le régime des livres fonciers après 80 ans d’expérience », colle que organisé par la direction générale des conservation fanciere, 24/25 novembre, rabat, 1993.
-Paul benoteau : « remembrement » Dalloz civil, 1975.
-Raymond guillien et jean vinent : « lexique de termes juridique », Dalloz, quatrième édition 1978.

ثالثا: المواقع الإلكترونية:

-www.legifrance.goov.fr/was.pad/visuartic
بتاريخ 02/06/2008.

التصميم

المقدمة

الفصل الأول : قيمة الضمانات المخولة لملاك الأراضي
خلال مراحل عملية الضم

المبحث الأول: المرحلة التحضيرية لإنجاز مشروع ضم الأراضي
المطلب الأول: تعيين القطاع المراد ضم أراضيه
المطلب الثاني: الأراضي المستثناة من عملية ضم الأراضي
الفقرة الأولى: البنايات المشيدة بمواد صلبة والأراضي المتصلة
بها التابعة لنفس الملاك
الفقرة الثانية: مقالع الحجر المعينة في النظام المنجمي
الفقرة الثالثة: الأراضي ذات الاستعمال الخاص

المبحث الثاني: المرحلة النهائية لتطبيق مشروع الضم
المطلب الأول: إشعار الملاك بعملية ضم الأراضي
المطلب الثاني: المصادقة على مشروع ضم الأراضي
المطلب الثالث: خصوصيات التحفيظ في إطار عملية ضم الأراضي

الفصل الثاني : اوجه قصور الضمانات المخولة لملاك الأراضي
الخاضعة للضم

المبحث الأول: قصور الضمانات المخولة لملاك الأراضي قبل
إنجاز مشروع الضم
المطلب الأول : ضعف القواعد القانونية المنظمة لمبادلة الأراضي
المطلب الثاني : غموض القواعد القانونية المنظمة للتعويضات
المقدمة للملاك

المبحث الثاني : قصور الضمانات المخولة لملاك الأراضي بعد
المطلب الأول: إمكانية الطعن في القرارات
الفقرة الأولى : الطعن أمام لجنة الضم
الفقرة الثانية : الطعن أمام المجلس الأعلى
المطلب الثاني : خصوصية قواعد الحيازة و نقل ملكية
الأراضي المضمومة
الفقرة الأولى : حيازة الأراضي الجديدة
الفقرة الثانية : نقل ملكية الأراضي المضمومة

الخاتمة

الملحق

لائحة المراجع

الفهرس