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Tribunal judiciaire de Paris "2024" si pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut demander une diminution du prix.

     

JUGEMENT
rendu le 28 Mars 2024



Tribunal judiciaire de Paris

RG n° 21/12338

18° chambre 1ère section

Texte de la décision
Entête
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :

18° chambre 1ère section


N° RG 21/12338
N° Portalis 352J-W-B7F-CVHAT


N° MINUTE : 1


Assignation du : 01 octobre 2021


JUGEMENT
rendu le 28 Mars 2024
DEMANDERESSE

S.C.I. CLB ET FILS
[Adresse 1]
[Adresse 1]

représentée par Maître Franck LAVAIL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1633





DÉFENDERESSE

S.A.R.L. LB FINANCE
[Adresse 2]
[Adresse 2]

représentée par Maître Fabien GRABETTE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0892





Décision du 28 Mars 2024
18° chambre 1ère section
N° RG 21/12338 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVHAT


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe
Monsieur DUTON, Vice-président
Madame SANTOS CHAVES, Juge

assistée de Christian GUINAND, Greffier principal lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition


DEBATS

A l’audience du 11 décembre 2023, tenue en audience publique devant Madame Diana SANTOS CHAVES, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.
Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 28 mars 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort
Exposé du litige





FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 18 juillet 2019, la SCI CLB ET FILS a donné à bail à la SARL LB Finance, des locaux à usage commercial situés [Adresse 2], pour une durée de 9 ans à compter du 1er août 2019, moyennant un loyer principal annuel de 48.000 euros hors charges, payable trimestriellement et d'avance, pour une activité de " Bar - Café - Restaurant - Vente à emporter ".

Par acte authentique du 26 mars 2021, la société CLB ET FILS a vendu les locaux à la société LB Finance en application des dispositions de l'article L.145-46-1 du code de commerce.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 5 juillet 2021, la société CLB ET FILS a mis en demeure la société LB Finance de régler un arriéré locatif.

Par acte extrajudiciaire du 1er octobre 2021, elle a fait assigner la société LB Finance devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de paiement de la somme de 29.419,71 euros TTC au titre d'arriérés de loyers, déduction faite du dépôt de garantie et 5.883,94 euros au titre de la clause pénale.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 avril 2022, la société CLB ET FILS demande au tribunal, au visa des articles 1342 et 1719 du code civil, de :

- débouter la société LB Finance de toutes ses demandes reconventionnelles,
- condamner la société LB Finance à payer à la société CLB ET FILS les sommes de :
- 29.419,71 euros TTC au titre des loyers, charges et impôts exigibles au 26 mars 2021,
- 5.883,94 euros au titre de la clause pénale,
- 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
- condamner la société LB FINANCE aux entiers dépens avec distraction au profit de Maître Franck LAVAIL en application de l'article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la société CLB ET FILS expose :

- qu'en application des articles 1719 et 1342 du code civil, sa créance de loyers est exigible et la crise sanitaire n'a pas imposé au bailleur une obligation d'assurer la commercialité du local donné à bail,
- que les moyens invoqués par la défenderesse pour s'exonérer de son obligation de paiement des loyers, au titre de la perte de la chose louée, de l'exception d'inexécution ou de la force majeure, ont tous été jugés inapplicables à la situation des fermetures administratives liées à la crise sanitaire,
- que la défenderesse n'a jamais cessé d'exploiter son commerce puisqu'elle a pratiqué la vente à emporter,
- que la société LB Finance n'a jamais contesté le quantum de sa dette jusqu'à la vente des locaux, lorsqu'elle a déclaré qu'elle ne réglerait pas l'arriéré locatif,
- qu'elle est de mauvaise foi dans la mesure où les paiements de loyers ont cessé concomitamment à la préparation de la cession des locaux, alors qu'elle aurait pu obtenir un financement pour les mois de loyers concernés en même temps que l'acquisition des locaux,
- qu'elle ne justifie pas de ses difficultés pour solliciter un délai de paiement et alors qu'elle a effectué un règlement en janvier 2022, réduisant son arriéré.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 septembre 2022, la société LB Finance demande au tribunal de :

A titre principal,
- Condamner la société CLB ET FILS au paiement à son profit de la somme de 12.000 euros à titre de restitution de dépôt de garantie,
A titre subsidiaire,
- Accorder un délai de 24 mois à compter du jugement devenu définitif à la société LB FINANCE pour s'acquitter de son éventuelle dette locative,
- Fixer ladite dette à la somme de 15.506 euros HT (soit 18.607,71 euros TTC)
- Modérer les effets de la clause pénale et écarter toute sanction pécuniaire à son encontre,
En tout état de cause,
- Débouter la société CLB ET FILS de toutes ses demandes,
- Ordonner, le cas échéant, la compensation entre les créances et les dettes respectives des parties,
- Condamner la société CLB ET FILS à lui payer une somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- La condamner aux entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de Maître Fabien Grabette, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.


La société LB Finance fait valoir :

- que l'annulation des loyers et des charges des périodes de fermeture administrative en raison de la crise sanitaire est encourue sur les fondements de la destruction partielle de la chose louée, de l'exception d'inexécution en raison du manquement du bailleur à son obligation de délivrance, de la force majeure,
- qu'à titre subsidiaire, des délais de paiement doivent être octroyés car sa bonne foi n'est pas contestable en ce qu'elle a nécessairement connu des difficultés liées à la crise financière, qu'à l'exception des loyers de la période de fermeture administrative, elle était à jour des autres loyers, et que sa bonne gestion lui a permis d'obtenir un PGE qui a simplement permis de maintenir son exploitation,
- que les difficultés rencontrées par les restaurateurs sont indéniables,
- que la demande en paiement de la demanderesse ne correspond pas au décompte qu'elle produit, seule la somme de 18.607,71 euros TTC pouvant être réclamée aux termes de ce décompte,
- qu'en cas de condamnation, la clause pénale devra être modérée, la pénalité de 20% étant excessive et la défenderesse de bonne foi ayant déjà eu à subir les effets de la crise sanitaire.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus, conformément à l'article 455 du code procédure civile.


*

L'ordonnance de clôture a été rendue le 29 septembre 2022. L'affaire a été fixée pour être plaidée à l'audience du 11 décembre 2023, à l'issue de laquelle l'affaire a été mise en délibéré au 28 mars 2024, étant précisé aux parties que le jugement est mis à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 du code de procédure civile.
Motivation

*


MOTIFS DU JUGEMENT


Sur l'exigibilité des arriérés de loyer

Sur le moyen tiré de la destruction partielle de la chose louée

Aux termes de l'article 1722 du code civil, si pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander une diminution du prix. Est assimilée à une perte partielle de la chose, l'impossibilité, par suite de circonstances, pour le preneur de jouir de la chose ou d'en faire un usage conforme à sa destination.

En l'espèce, l'effet des mesures générales et temporaires d'interdiction de recevoir du public sur les périodes litigieuses, à savoir du 15 mars au 15 juin 2020 puis de novembre 2020 à mars 2021, ainsi que les mesures restreignant la liberté de circulation des personnes sur le territoire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être assimilé à la perte de la chose au sens de l'article 1722 du code civil.

La société LB Finance sera par conséquent déboutée de sa demande tendant à réduire le loyer et les charges à concurrence du loyer dû pour les périodes de fermeture sur le fondement de la perte partielle de la chose louée.


Sur le moyen tiré de l'exception d'inexécution à raison du manquement du bailleur à son obligation de délivrance et de jouissance paisible

L'article 1719 du code civil oblige le bailleur à délivrer la chose louée au preneur, ce qui s'entend au sens strictement matériel de la mise à disposition de la chose louée, et à lui assurer une jouissance paisible des lieux loués, ce qui implique la mise à disposition d'un bien conforme à la destination contractuellement convenue par les parties, cet article n'ayant pas pour effet d'obliger le bailleur à garantir au preneur la chalandise des lieux loués et la stabilité du cadre normatif dans lequel s'exerce son activité, cependant qu'en application de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L'article 1219 du code civil prévoit qu'une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. En application de l'article 1728 du code civil, le preneur ne peut se prévaloir d'une exception d'inexécution le déchargeant du paiement de tout loyer que s'il établit une impossibilité d'exploiter le local.

En l'espèce, la société LB Finance qui ne discute, ni ne conteste, que pendant la période litigieuse, le bailleur a bien tenu à sa disposition les locaux loués, se prévaut de l'impossibilité d'exploiter ceux-ci du fait des mesures administratives intervenues et au motif que l'obligation de délivrance est une obligation de résultat dont le bailleur doit garantie.

Toutefois, l'effet de la mesure générale et temporaire d'interdiction de recevoir du public sur les périodes litigieuses, est sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué et ne peut donc être imputable au bailleur, l'impossibilité d'exploiter étant le seul fait du législateur. Il en résulte que l'impossibilité d'exploiter dont se prévaut la société LB Finance du fait des mesures de police administrative portant interdiction de recevoir du public ne résulte pas d'un manquement du bailleur à son obligation de délivrance et d'assurer la jouissance paisible des locaux, peu important ici que cette obligation soit de résultat et revête un caractère d'ordre public, mais de décisions prises par l'autorité administrative afin de lutter contre la pandémie, notamment celle de fermer certains établissements recevant du public.

La société LB Finance est donc mal fondée à se prévaloir de l'exception d'inexécution et d'un manquement de la société CLB ET FILS à son obligation de délivrance pour soutenir n'être débitrice d'aucun loyer sur les périodes de fermeture. Ce moyen sera donc rejeté.


Sur le moyen tiré de la force majeure

Selon l'article 1218 du code civil, " Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu'un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l'exécution de son obligation par le débiteur ".

Il est de principe que le débiteur d'une obligation contractuelle de somme d'argent ne peut s'exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure.

En l'espèce, l'épidémie de covid-19, bien qu'événement par essence imprévisible, ne revêt pas le caractère d'événement irrésistible rendant manifestement impossible toute exécution d'obligation, dès lors que l'obligation concernée est de nature pécuniaire et qu'elle est toujours par sa nature susceptible d'être exécutée. En tout état de cause, la société LB Finance ne justifie d'aucune impossibilité matérielle de payer les loyers.

Dans ces conditions, la société LB Finance n'est pas fondée à invoquer la force majeure à son profit pour s'exonérer de son obligation de paiement des loyers.

Au regard de l'ensemble de ces éléments, la société LB Finance n'est pas fondée à contester l'exigibilité des loyers dus au titre des périodes de fermeture administrative liée à la pandémie de covid-19 et sa demande de restitution du dépôt de garantie sera en conséquence rejetée.



Sur la demande en paiement de la société CLB ET FILS

Sur l'arriéré locatif

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, la société CLB ET FILS sollicite la condamnation de la société LB Finance à lui payer la somme de 23.779,71 euros TTC au titre des loyers, charges et impôts exigibles au 26 mars 2021, date de la cession de locaux, déduction faite du dépôt de garantie et d'un virement reçu le 6 janvier 2022, outre 5.883,94 euros au titre de la clause pénale.

La société CLB ET FILS produit à l'appui de sa demande un décompte locatif arrêté au mois de février 2021 dont il ressort un arriéré locatif de 36.247,71 euros, montant non contesté par la société LB Finance.

Il est constant que l'ancien bailleur a conservé le dépôt de garantie prévu au bail à hauteur de 12.000 euros et qu'un virement de 5.640 euros a été effectué par la société LB Finance le 6 janvier 2022.

Il en résulte que la société LB Finance reste devoir la somme de 18.607,71 euros (36.247,71 - 12.000 - 5.640) et non 23.779,71 euros.

En l'absence de justification par la société CLB ET FILS de cette différence de montant, la société LB Finance sera condamnée à payer la somme non contestée de 18.607,71 euros au titre des arriérés de loyers, charges et impôts.



Sur la clause pénale

L'article 1235-1 du code civil dispose que " Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. "

En l'espèce, l'article " Loyer " du contrat de bail du 18 juillet 2019 prévoit " qu'en cas de non-paiement à son échéance exacte d'un seul terme de loyer, charges, prestations et taxes, tous les frais, droits et honoraires des Conseils, Huissiers, Avocats ou autres pour parvenir au recouvrement desdits loyers, charges, prestations et taxes seront supportés par le PRENEUR, lequel sera redevable, en outre, à titre d'indemnité, d'une somme égale à 20% des sommes à recouvrer ".

Cette clause qui détermine ainsi par avance et de manière forfaitaire l'indemnisation du préjudice subi par le bailleur du fait de l'absence de paiement d'une échéance de loyer, doit s'analyser comme une clause pénale. Cette clause apparaissant manifestement excessive au regard du montant de l'arriéré locatif sera réduite à la somme de 950 euros au titre de la majoration forfaitaire des sommes dues.

La société LB Finance sera par conséquent condamnée à payer à la société CLB ET FILS la somme de 950 euros à titre de clause pénale en réparation du préjudice résultant du défaut de paiement des loyers à leur échéance.


Sur la demande de délais de paiement

Selon l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier. Néanmoins, il appartient au débiteur de justifier le bien-fondé de sa demande, ses difficultés et sa bonne foi.

La société LB Finance qui ne conteste pas être débitrice d'un arriéré locatif ne justifie pas avoir procédé au règlement des sommes figurant au décompte arrêté au mois de février 2021, à l'exception d'un unique virement réalisé en janvier 2022 pour l'équivalent d'un mois de loyer correspondant à 5.640 euros.

En l'absence de justificatifs de sa situation financière actuelle à l'exception d'un tableau de chiffres d'affaires pour les années 2017 à 2020, de justificatifs de règlements depuis l'introduction de l'instance à l'exception de celui de janvier 2022, et au regard des délais écoulés depuis les défauts de paiement, la demande de délais de paiements sera rejetée.


En conséquence, la société LB Finance sera condamnée à payer à la société CLB ET FILS la somme de 19.557,71 euros (18.607,71 + 950).





Sur les demandes accessoires

La société LB Finance succombant à l'instance sera condamnée aux dépens avec distraction au profit de Maître Lavail en application de l'article 699 du code de procédure civile.

Elle sera déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et condamnée à payer à la société CLB ET FILS la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.


*


Dispositif
PAR CES MOTIFS


Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort:

- Condamne la SARL LB Finance à payer à la SCI CLB ET FILS la somme de 19.557,71 euros au titre de l'arriéré locatif et de la clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,

- Déboute la SARL LB Finance de sa demande de restitution du dépôt de garantie,

- Déboute la SARL LB Finance de sa demande de délais de paiement,

- Condamne la SARL LB Finance à payer à la SCI CLB ET FILS la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- Déboute la SARL LB Finance de sa demande d'une indemnité sur le même fondement,

- Condamne la SARL LB Finance aux entiers dépens avec distraction au profit de Me Franck Lavail,

- Rejette toute autre demande plus ample ou contraire.


Fait et jugé à PARIS, le 28 mars 2024.

LA GREFFIERELA PRESIDENTE
C. BERGER S. GUILLARME



الجمعة 5 أبريل 2024

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