الغاء ورفض مطالب التحفيظ على ضوء القانون 14.07

مقدمة:

يحتل نظام التحفيظ العقاري مكانة متميزة على رأس الأنظمة القانونية الأكثر تطورا بمختلف تيارات التقدم.
ويشكل قانون التحفيظ العقاري الوسيلة القانونية لحماية الوعاء العقاري، وجعله جاهزا للاستثمار الآمن، وللدخول في هذا القانون وجب اتباع مجموعة من الإجراءات والعمليات، ذلك وفقا لقانون 14.07 المعدل والمتمم لظهير 12 غشت 1912، وبدخول العقار هذا النظام يكتسب هوية خاصة تميزه عن باقي العقارات، إذ يكون الهدف من اخضاعه لهذه الإجراءات الحصول على رسم عقاري، يطهر العقار من جميع الحقوق والتصرفات السابقة عن عملية التحفيظ.
كما أنه خلال هذه العملية يرجع الحق إلى المحافظ العقاري باتخاذ مجموعة من القرارات مرتبطة بالمطلب المقدم، بالإضافة إلى تحققه من سلامة جميع الإجراءات المسطرية من إشهار وتعليق وتحديد يصل مرحلة الحسم اما باتخاذ قرار إيجابي بتحفيظ العقار، أو على العكس من ذلك اتخاذ المحافظ قرارات سلبية في مواجهة طالب التحفيظ تتوزع بين الغاء أو رفض طلبه التحفيظ. ولئن كانت مناقشة تبعات قرار التحفيظ تهم الأثر القانوني الناتج عن التحفيظ تجاه الكافة أو الأغيار، فإن مناقشة قرار الإلغاء أو الرفض من شأنها أن تبرز الأبعاد الحقيقية لسلطات إزاء طالب التحفيظ، وبالتالي المركز القانوني الذي يحظى به هذا الأخير خلال أطوار مسطرة التحفيظ.
فما المقصود من الإلغاء والرفض؟ ما هي معايير التمييز بينهما؟ ماهي الحالات التي قد تخول المحافظ اتخاذ قرارات بإلغاء أو رفض مطالب التحفيظ؟
غالبا ما يتم الخلط بين الإلغاء والرفض من قبل الدارسين وكذلك بعض المحافظين العقاريين الذين درجوا على اعتبار الرفض كالإلغاء والحال أن الفروق بينهما كثيرة.
لذلك أصدر المحافظ العام دورية عدد 383 بتاريخ 16/12/2010 توضح النصوص القانونية وتوحد العمل الإداري وذلك بضرورة التمييز بين قرار الغاء مطلب التحفيظ الذي نص عليه الفصل 23 و50 من ظهير التحفيظ العقاري وقرار رفض التحفيظ الذي نص عليه في الفصلين 37 و96 من نفس الظهير.
سنحاول التطرق إلى قرارات الغاء مطلب التحفيظ اولا (المحث الأول) تم قرارات رفض مطالب التحفيظ ثانيا (المبحث الثاني).
المبحث الأول: الغاء مطلب التحفيظ
لقد نظم المشرع الغاء مطلب التحفيظ في الفصلين 23 و50 من الظهير المؤرخ في 12 أغسطس 1913 الصادر بشأن التحفيظ العقاري، كما تم تتميمه وتغييره بموجب القانون 14.07.
سنتطرق اولا لمسطرة الإلغاء كما هو منصوص عليها بالفصل 23 (الفقرة الاولى) لنتولى بعد ذلك دراسة مسطرة الإلغاء من خلال الفصل 50 (الفقرة الثانية).
الفقرة الأولى: الغاء مطالب التحفيظ استنادا إلى الفصل 23
لقد اعتبر المشرع من خلال الفصل 23 "مطلب التحفيظ ... يعتبر لاغيا وكأن لم يكن ... "
إذا استعصى على المحافظ على الأملاك العقارية التحديد وتعذر عليه التحفيظ رغم قيامه بذلك مرتين متتابعتين، وذلك بسبب وجود نزاع حول العقار المراد تحفيظه رغم بحضور طالب التحفيظ.
وبعبارة اخرى، أنه قد تنتهي مسطرة التحديد بتحرير محضر سلبي بلغة أهل التحفيظ، سواء لعدم حضور طالب التحفيظ، أو لو ينجز ما هو ضروري لعملية التحفيظ، أو تعذر التحفيظ لمرتين لوجود نزاع حول الملك رغم حضور طالب التحفيظ، ويلغى المطلب في حالة تخلف طالب التحفيظ عن الحضور، ويعاد التحديد مرة اخرى بطلب يقدمه طالب التحفيظ من جديد.
وهكذا يلغى مطلب التحفيظ عملا بهذا الفصل موضوع الشرح في ثلاث حالات:
الحالة الأولى: تغيب طالب التحفيظ أو من ينوب عنه عن حضور أشغال التحديد، وفي هذه الحالة، يكتفي المهندس المساح بإثبات هذا التغيب بمحضر التحديد دون أية إضافة.[1]
الحالة الثانية: عدم قيام طالب التحفيظ بما يلزم لإجراء عملية التحديد.
الحالة الثالثة: تعذر إنجاز عملية التحديد من طرف المحافظ أو نائبه لمرتين متتاليتين بسبب وجود نزاع حول الملك.
اذن، نحن هنا بصدد ثلاث حالات تشكل جميعها أحداث وقعت أثناء عملية التحديد.[2]
فالبنسبة لحالة تغيب طالب التحفيظ عن عملية التحديد، فإنها لا تثير أي اشكال بخصوص إعمال قرار الإلغاء.
وأرسى المشرع في الفصل 23 ضوابط الإلغاء التي يجب على المحافظ اعتمادها لهذه الغاية، والمتمثلة في اعذار طالب التحفيظ بواسطة رسالة قصد تبرير تغيبه عن عملية التحديد أو عدم قيامه بما يلزم لإجرائها. وذلك داخل اجل شهر من تاريخ توصله بالإنذار.
وحتى بخصوص حالة الإلغاء المتمثلة في عدم احضار طالب التحفيظ لارفات التحديد من أحجار وطلاء الصباغة، فقد يستعصي أمر معالجتها من طرف المحافظ، إذ ما صرح طالب التحفيظ بأن عدم احضاره لارفات التحديد هو تعبير عن رغبته في عدم متابعة إجراءات التحفيظ مع العلم ان المشرع نبه في ديباجة الفصل 23 إلى ضرورة عدم المساس بأحكام الفصل 6 التي تلزم طالب التحفيظ بعدم سحب مطلب التحفيظ مطلقا بعد تقديمه وقبوله من طرف المحافظ العقاري.
اما بخصوص حالة إلغاء المطلب بعد تعذر إنجاز عملية تحديده لمرتين متتاليتين بسبب نزاع حول الملك. ولكي نفهم أكثر علينا الرجوع إلى مقتضيات الفقرة الأولى من الفصل 20 من القانون 14.07 التي تخول المحافظ صلاحية طلب تسخير القوة العمومية من طرف وكيل الملك في حالة خشية عرقلة إجراء عملية التحديد.
إن ما يميز حالة الإلغاء بسبب تواتر النزاع حول الملك لمرتين متتاليتين أنها لا تستند في إثباتها على تضمينات محضر التحديد فقط، وإنما قد تستند أيضا على مراسلات إدارية صادرة عن عامل الإقليم أو ممثل السلطة المحلية الواقع بنفوذها الملك تفيد حث المحافظ العقاري على الاحجام عن إنجاز عملية التحديد المبرمجة وذلك نظرا للنزاع القائم حول الملك المطلوب تحديده والذي قد يتطور إلى الدخول في مواجهة عنيفة وإحداث شغب من شأنها المس بالأمن والنظام العام. وهكذا قد يتعذر على المحافظ القيام بتعليق اعلانات التحفيظ العقاري لدى السلطة المحلية بسبب النزاع القائم حول الملك وبالتالي تعذر إنجاز عملية التحديد التي تستمد مشروعيتها من الشهر العقاري بواسطة التعليق بمقررات الجهات المختصة بذلك.[3]
الفقرة الثانية: الغاء مطلب التحفيظ استنادا إلى الفصل 50
إلى جانب حالات الإلغاء المنصوص عليها في الفصل 23، نظم المشرع في الفصل 50 حالة إلغاء المطلب بسبب عدم متابعة المسطرة من طرف طالب التحفيظ.
قد يبدو للوهلة الأولى أن هناك تداخل بين الفصل 23 والفصل 50 من قانون 14.07، إلا أنها إجرائيا وموضوعيا تنفرد بمسطرة خاصة ومستقلة في اعمالها في الفصل 23 عن الفصل 50.
حيث أن التغيب عن عملية التحديد أو عدم توفير ما يلزم لإجرائها يدخل في خانة عدم متابعة المسطرة.
وقد ينصرف إعمال الفصل 50 إلى جميع الحالات التي حرر بشأنها محضر إيجابي للتحديد من طرف المهندس المساح المنتدب إلا أنه لسبب من الأسباب لم تتم مواصلة المسطرة
وهكذا يمكن إبراز الحالات كما يلي:

• عدم تبرير الزيادة في المساحة بين تلك المصرح بها وتلك التي أسفر عنها التصميم الهندسي، وذلك بواسطة سندات وحجج اضافية.[4]
• عدم طلب استخراج الفائض في المساحة قصد الاحتفاظ بالمساحة الأصلية المصرح بها ابان إيداع مطلب التحفيظ وذلك في الحالة التي لا يتوفر فيها طالب التحفيظ على سندات اضافية.
• عدم إيداع رسوم الاراثة أو التفويت بمكاتب المحافظة العقارية من طرف الخلف العام أو الخاص الحاضرين لأشغال عملية التحديد وذلك قصد تحيين مطالب التحفيظ وتأكد الصفة التي باشروا بمقتضاها عملية التحديد.[5]
• عدم إصلاح الحالة المدنية لطالب التحفيظ بإجراء المطابقة بين ما هو مضمن بالعقود المدعمة للمطلب وباقي وثائق ملف الطلب.
• عدم سعي طالب التحفيظ إلى تزويد مصالح المحافظة العقارية بعنوان المجاور أو المجاورين المطلوبة موافقتهم على عملية التحديد في حالات خاصة.[6]

وإذا كان القانون 14.07 لم يغير شيئا بخصوص سبب الإلغاء بالفصل 50، فإنه عمل بالمقابل على تدقيق وتوضيح مسطرة الإنذار باعتبارها حلقة جوهرية تؤسس لقرار الالغاء، بل وتحصنه من كل دفع بعدم المشروعية.[7]
فبمقتضى مشرع التحفيظ العقاري في الفصل 50 أنه لا يقع الغاء مطلب التحفيظ في حالة تخلف طالب التحفيظ عن مواصلة إجراءات التحفيظ إلا بعد احترام مسطرة الإنذار.
وبخصوص هذه المسطرة يبرز ما يلي:

1. لا يعتبر مطلب التحفيظ لاغيا طالب التحفيظ انذارا بمواصلة الإجراءات المتعلقة بالتحفيظ.
2. يجب أن يقع التبليغ إلى طالب التحفيظ لا الى المودع الذي بادر إلى إيداع عقوده في إطار الفصل 84 من ظهير التحفيظ العقاري.
3. حدد قانون التحفيظ العقاري اجل ثلاثة أشهر لطالب التحفيظ من أجل مواصلة إجراءات التحفيظ تحت طائلة الغاء مطلبه، ويسري هذا الاجل من تاريخ بتبليغ الإنذار إلى طالب التحفيظ في الموطن المختار المتواجد داخل دائرة نفوذ المحافظة العقارية ما لم تكن الاقامة فيه.
4. إن قرار الغاء مطلب التحفيظ من القرارات الوقتية التي يمكن العدول عنها من طرف المحافظ تلقائيا أو بتوجيه من المحافظ العام.

وتعتبر حالات الغاء مطلب التحفيظ، جزاء من طرف المشرع عن تراخي طالب التحفيظ في مواصلة مسطرة التحفيظ، مما يؤدي إلى تجميد وعاء التحفيظ بدواعي مسطرية.[8]
المبحث الثاني: رفض مطا[i]لب التحفيظ
لقد نظم المشرع رفض مطلب التحفيظ في الفصول 37 و37 مكرر و38 من ظهير التحفيظ العقاري المؤرخ في 12 أغسطس 1913، كما تم تتميمه وتعديله بالقانون 14.07 إلا أنه يتعين التمييز بين حالات رفض المطلب استنادا إلى الفصل 37 مكرر (الفقرة الأولى) وبين تلك المؤسسة في الفصل 37 مكرر من القانون 14.07 (الفقرة الثانية).
الفقرة الأولى: رفض مطلب التحفيظ استنادا إلى الفصل 37 مكرر
هذا الفصل يسطر الضوابط القانونية التي تحكم قرار المحافظ برفض مطلب التحفيظ، فهو اخذ وضعه الطبيعي ضمن الفصول المنظمة للإجراءات المسطرية الواردة على مطالب التحفيظ.
فهذا الفصل ألزم المحافظ بشكلية تعليل قرار الرفض وتبليغه لطالب التحفيظ حتى يتسنى لهذا الأخير ممارسة حقه في الطعن، وذلك أمام المحكمة الابتدائية التي تبت فيه قابلة للطعن بالنقض.
وعليه، بما ان للمحافظ وحده حق النظر في قبول مطلب التحفيظ أو رفضه كلا أو بعضا، فإن طلب التحفيظ ولو لم يكن بشأنه تعرضات، يمكن أن يرفضه المحافظ نظرا لعدم تقديمه وفاقا للقواعد والأصول القانونية شكليا، أو لعدم كفاية المستندات المؤيدة له موضوعا. ولكن عليه أن يتخذ قرارا بالرفض، وأن يوجه انذارا إلى طالب التحفيظ لكي يزيل آثار التحديد المؤقت خلال مدة يحددها له. فإن لم يقع بذلك، تقوم به المحافظة بنفسها على نفقة طالب التحفيظ، وعند مناعة هذا الأخير يمكن للمحافظة أن تستعين بالقوة العمومية.
وفي حالة الرفض الجزئي لطلب التحفيظ، فإن التحديد المؤقت لا يعتبر ملغى، ولكن يصحح فقط وفاقا للأجزاء والأقسام التي اخرجت منه بسبب رفض طلب تحفيظها على أن يصدر بذلك قرار من المحافظ على الأملاك العقارية.
لذلك يجب أن يكون قرار المحافظ على الأملاك العقارية في جميع الحالات التي يرفض فيها طلبا للتحفيظ، قرار معللا تعليلا قانونيا، وأن يبلغه لطالب التحفيظ ليكون على علم بقرار المحافظ.
ويكون قرار الرفض غالبا بسبب عدم صحة الطلب فمن التطبيقات العملية لحالة عدم صحة الطلب نذكر ما يلي:

• تواجد وعاء المطلب داخل رسم عقاري أو تحديد إداري مصادق عليه إعمالا لمبدأ التطهير.[9]
• زورية السندات والحجج المدعمة لطلب التحفيظ بمقتضى أحكام قضائية نهائية.[10]
• إدراج مطلب تحفيظ بخصوص نفس العقار المحكوم به لصالح المتعرض في مواجهة طالب التحفيظ، وذلك إعمالا لمبدأ سبقية البت وحجية الشيء المقضي به بين الأطراف.[11]
• عدم انطباق العقود بالإضافة إلى تصريحات طالب التحفيظ على العقار المحدد وعاؤه. [12]

وهناك كذلك حالة رفض مطلب التحفيظ بعد صدور أحكام قضائية نهائية في شأن التعرض الوارد عليه. الفقرة الثانية: رفض مطلب التحفيظ تطبيقا لمقتضيات الفصل 37
بداية نود ان نشير الى ان المحافظ المحالة عليه الاحكام الصادرة عن قضاء التحفيظ له وحده النظر في قبول او رفض مطلب التحفيظ كلا او بعضا مع الاحتفاظ بحق الطعن المنصوص عليه في الفصل 37 مكرر[13]. وهو ما أكده المجلس الأعلى في أكثر من قرار حيث جاء في أحد قراراته: "لكن حيث ان القرار المطعون فيه حين قبل النظر وقضى برفض مطلب التحفيظ، يكون قضاته قد تجاوزوا في استعمال سلطة بتهم فيما هو موكول للسيد المحافظ على الأملاك العقارية، بينما نظرهم مقتصر قانونا على البت في وجود الحق المدعى به من قبل المتعرضين وفي نوعه ومحتواه، وخرقوا بالتالي مقتضيات الفقرة الثانية من الفصل 37 من قانون التحفيظ العقاري المومأ اليه صدره وعرضوا قرارهم للنقض". [14]
وهكذا، فاذا كان المحافظ يعمل عادة على رفض مطلب التحفيظ متى توفرت لديه أحكام قضائية بصحة التعرض تكون حائزة لقوة الشيء المقضي به، فان إمكانية رفض مطلب التحفيظ بالرغم من صدور أحكام قضائية نهائية صادرة بعدم صحة التعرض يقتضي من المحافظ التشطيب عليه بسجل التعرضات، ثم ينظر بعد ذلك في حجج طالب التحفيظ، بغض النظر عما سبق من صدور أحكام قضائية لفائدته.[15]
ان دراسة حالات رفض مطلب التحفيظ لن تستكمل الا بمقاربة للآثار القانونية المترتبة عنها، بالإضافة الى مآل الطعن في قرار المحافظ برفض مطلب التحفيظ.
بخصوص الشق المتعلق بالأثر الذي يترتب عن رفض التحفيظ فقد أشار الفصل 38 الى ما يلي: "في حالة رفض مطلب التحفيظ ...... يكون التحديد لاغيا ويلزم طالب التحفيظ بمحو آثاره" كما " يستدعي المحافظ على الأملاك العقارية الأطراف لسحب الوثائق المودعة من طرفهم ..." ويضيف بأن " رفض مطلب التحفيظ كلا او بعضا من شأته أن يرد طالب التحفيظ وجميع المعنيين بالأمر بالنسبة لكل العقار أو أجزاءه المخرجة الى الوضع الذي كانوا عليه قبل الطلب..."
ومما يمكن استخلاصه من الفصل 38، أنه ميز مسطرة الرفض عن مسطرة الإلغاء من حيث النتائج. ففي حين يترتب على قرار الرفض اخراج العقار من دائرة التحفيظ، فان قرار الإلغاء يبقى في نظرنا العقار داخل دائرة التحفيظ، وان كان يؤدي الى اعتبار طلب التحفيظ والعمليات المتعلقة به لاغيا وكأن لم يكن. فمطلب التحفيظ الملغى يحفظ به ملف الإجراءات دون أي تتبع من طرف المحافظ، مع إمكانية "احياء" المطلب، إذا ما بادر طالب التحفيظ لأجل ذلك.     
 خاتمة:
ان موضوع "الغاء ورفض مطلب التحفيظ" لم يكن سهلا كما كنا نعتقد، ومرد هذا الامر في نظرنا يعود الى ندرة الكتابة في حقل القانون العقاري عموما ومسطرة التحفيظ خصوصا.
فبالاطلاع على مقتضيات القانون 14.07 فيما يتعلق بقرارات المحافظ بشأن مطلب التحفيظ، نجدها تتنوع بين رفض مطلب التحفيظ وإلغائه.  الأمر الذي يجعلنا نتساءل، ما مدى قابلية قرارات المحافظ بشأن رفض مطلب التحفيظ وإلغائه للطعن؟ وما هي الجهات المختصة بذلك؟