الدكتوراه في قانون العقود والعقار ـ إشراف الدكتور إدريس الفاخوري 
العلاقة التعاقدية بين المكري والمكتري في اطار ظهير 25/12/1980 المنظم لكراء المحلات للاستعمال السكني او المهني
مقدمة:
يعتبر عقد الكراء من العقود التي حظيت باهتمام تشريعي كبير، بالنظر لأهميته الاجتماعية والاقتصادية ولارتباطه بفئة واسعة من المواطنين، الذين أعوزتهم الوسائل المادية الكافية، سواء للحصول على سكن لائق أو محل مناسب لمزاولة نشاطهم التجاري او ما في حكمه لكسب قوتهم.
وعقد الكراء، هو عقد بموجبه يمنح أحد الطرفين للآخر، منفعة منقول أو عقار، خلال مدة معينة،بمقابل يلتزم الطرف الآخر بدفعه، ويتميز عقد الكراء بجملة من الخصائص، فهو من العقود الرضائية من حيث المبدأ، كما أنه من العقود الزمنية التي يعتبر فيها عنصر الزمن عنصرا أساسيا لتحديد الالتزامات الملقاة على عاتق المكتري بالخصوص، كأداء الوجيبةالكرائية التي تبقى أيضا من خصائص هذا العقد.
ويعتبر عقد الكراء من العقود المسماة الكثيرة التداول حيث وضع له المشرع المغربي احكاما عامة في ق ل ع تطبق على كافة عقود الاكرية كما وضع له بالموازاة مع ذلك بعض النصوص الخاصة تنظم هذا العقد وذلك علما بان سكوت النص الخاص عن تنظيم مسالة معينة يفرض الرجوع الى النص العام.
وقد كان عقد الكراء منظما في أول أمره بنصوص قانون الالتزامات والعقود لكن تطور مظاهر الحياة وتعقدها، كشف مدى عجز هذا القانون عن تنظيم هذا العقد، ، فكان أن أصدر ظهير ينظم به كراء المحلات للإستعمال السكني والمهني، وهو ظهير 25-12-1980،
وفي هذا البحث المتواضع سنحاول التطرق لاهم ما جاء به هذا الظهير في مبحثين
المبحث الاول: الاحكام المتعلقة بالوجيبةالكرائية
المبحث التاني :انهاء العلاقة الكرائية
المبحث الاول: الاحكام المتعلقة بالوجيبةالكرائية
قبل التطرق للاحكام المتعلقة بالوجيبةالكرائية سنحاول الاجابة عن سؤال نطاق تطبيق هذا القانون وكذا المحكمة المختصة.
المطلب الاول : نطاق تطيبق ظهير1980 والاختصاص القضائي
الفقرة الاولى: نطاق التطبيق
ينص ظهير 25/12/1980 في فصله الاول على انه يطبق على الاكرية المعدة للسكنى او الاستعمال المهني والتي ليس لها طابع تجاري او حرفي او صناعي اينما كان موقعها وكيفما كان تاريخ بنائها اذا لم تكن خاضعة لتشريع خاص
اما الاكرية للمحلات المعدة للتجارة والصناعة فقد سبق وان نظمها المشرع في ظهير 1955.
الفقرة التانية :الاختصاص القضائي
منح المشرع المغربي بمقتضى ظهير 1980 الاختصاص للمحكمة الابتدائية لموقع الاماكن المكراة بالنظر في القضايا المتعقلة باكرية الاماكن المشار اليها في الفصل الاول .
كما اقصى المشرع قضاء القرب من النظر في هذه القضايا حيث نص في الفقرة 4 من المادة 2 من ظهير التنظيم القضائي بعد تعديلها بالقانون رقم 34.10 على انه ''تنظر اقسام قضاء القرب في الدعاوى الشخصية والمنقولة التي لا تتجاوز قيمتها خمسة الاف درهم باستثناء النزاعات المتعلقة بمدونة الاسرة والعقار والقضايا الاجتماعية والافراغات ...''.
المطلب التاني :الاحكام المتعلقة بالوجيبة الكرائية.
بالنظر للمواد 2-3—من ظهير 30-11-2007 فانه لا تتم مراجعة السومةالكرائية الا بعد مرور اجل ثلاث سنوات من تاريخ ابرام العقد او من تاريخ اخر مراجعة اتفاقية او قضائية.
وتتم مراجعة السومةالكرائية في اتجاه الزيادة بنسبة 8% بالنسبة للمحلات السكنية و 10% بالنسبة لباقي المحلات.
يمكن للمحكمة تحديد نسبة الزيادة في ثمن الكراء بما لها من سلطة تقديرية ودون التقيد بالنسبتين المذكورتين إذا كان ثمن الكراء لا يتجاوز أربعمائة درهم شهريا على أن لا تتعدى نسبة الزيادة المحكوم بها % 50
ويمكن للطرفين الاتفاق على نسبة غير النسبة المحددة من طرف المشرع شريطة الا تتعدى لنسب المقررة اما شرط ثلاث سنوات فلا يجوز الاتفاق على مدة اقل وهو ما يشكل ضمانة لاستقرار المكتري بالمحل المكرى.
وتنص المادة السادسة على تخصيص المكتري بامتياز امكانية مراجعة السومةالكرائية طبقا للفصلين 660 و 661 من ق ل ع كلما تعيبت العين المكراة بشكل يقلل من الانتفاع بها او لم تتضمن الوصف الموعود في العقد وذلك بقدر النقص الحاصل في الانتفاع.
وتفاديا لارهاقالمكتري فانه لا يمكن للمكري تحت طائلة بطلان الشرط ان يلزم المكتري حين تسلمه للمحل باداء كفالة مالية تفوق مبلغ وجيبة شهر كضمان لتادية الكراء او التعويض عن الاضرار التعسفية التي قد يحدثها المكتري في الاماكن المكراة وترد هذه الكفالة الى المكتري عند مغادرته المحل بعد تنفيد جميع التزاماته.
المبحث التاني :انهاء العلاقة الكرائية
المطلب الاول: الاشعار بالافراغ
ينص الفصل 8 من ظهير 25-12-1980 على انه " لا ينتهي عقد كراء الأماكن المشار إليها في الفصل الأول أعلاه خلافا لمقتضيات الفصول 687 و688 و695 و697 والفقرة الثانية من الفصل 698 من الظهير الشريف الصادر في تاسع رمضان 1331 (12 غشت 1913) المتعلق بقانون الالتزامات والعقود ورغم كل شرط مخالف إلا بعد الإشعار بالإفراغ وتصحيحه عند الاقتضاء طبقا للشروط المشار إليها في هذا الباب".
ذلك انه يتعين إشعار المكري للمكتري برغبته في إفراغه من المحل قبل ثلاثة أشهر من انتهاء العلاقة الكرائية ووفق شكليات دقيقة تقترب إلى حد ما من شكليات ظهير 24-05-1955 وان كانت تختلف عنها من حيث المضمون.
فطبقا للفصل 9 من ظهير الكراء السكني يجب أن يتضمن الإشعار بالإفراغ تحت طائلة البطلان مجموع المحلات المكراة بكافة مرافقها وبيانه للأسباب المثارة من طرف المكري مع الإشارة إلى أجل ثلاثة أشهر على الأقل.
ويتم تبلغه للمكتري برسالة مضمونة مع الإشعار بالتوصل أو بإحدى الطرق المشار إليها في الفصول 37 و38 و39 من قانون المسطرة المدنية، ويعتبر تاريخ التسليم بالبريد أو بكتابة ضبط المحكمة المختصة بداية للإشعار بالإفراغ.
وطبقا للفصل 10 من ظهير 25-12-1980 إذا رفض المكتري الإشعار بالإفراغ صراحة أو ضمنا وذلك ببقائه في المحل بعد مضي أجله أمكن للمكري أن يرفع الأمر إلى القاضي ليصرح عند الاقتضاء بتصحيح الإشعار والحكم على المكتري أو من يقوم مقامه أو بإذنه بالإفراغ مع ضمان مستحقات المكتري في التعويض المقرر اعتبارا للسبب المبرر لطلب الإفراغ.
المطلب التاني :اسباب الافراغ
لا تحكم المحكمة بالإفراغ إلا إذا توفرت الشروط الموضوعية والشكلية لطلب الإفراغ
فلا يمكن للقاضي تصحيح الإشعار بالإفراغ إلا إذا كان المكري يرغب في استغلال المحل للسكنى بنفسه أو أصوله أو فروعه المباشرين أو المستفيدين – إن كانوا – من الوصية الواجبة المؤسسة بمقتضى الفصل 266 وما يليه من مدونة الأحوال الشخصية وبعد توفر شرطين اثنين هما
- أن يكون المحل المطلوب إفراغه ملكا للمكري منذ ثلاث سنوات على الأقل من تاريخ الإشعار بالإفراغ، تفاديا للمضاربة على الارتفاع المطرد لقيمة العقار ولسومة الكرائية ، والذي من شأنه زعزعة مركز المكتري باعتباره الطرف الضعيف في المعادلة الكرائية،
- كما ربط المشرع سبب الإفراغ بشرط أخر يقارب بين الأولويات الاجتماعية وذلك بأن يكون المكري أو أصوله أو فروعه حسب الأحوال لا يشغلون سكنا في ملكهم وكافيا لحاجياتهم العادية، وهو المقتضى الذي افرز عدة صعوبات على المستوى التطبيقي، إذ كيف يمكن تحديد الحاجيات العادية ؟ فما هو كاف بالنسبة لشخص معين قد لا يكون كافيا بالنسبة لشخص أخر اعتبارا لمركزه الاجتماعي (نوع العمل أو الوظيفة) أو العائلي ( عدد الأبناء أو الزوجات) وما هو الحال في حالة الرغبة في إسكان زوج المكري الذي قد يكون يعمل بعيدا عن بيت الزوجية في حين أن الزوج المكري له محل مكرى في مكان عمل زوجه، ما دام أن النص القانوني لم ينص على استفادة الزوج من هذا المقتضى ؟ كما يطرح إشكال إثبات المكتري لتوفر المكري على محل كافي لحاجياته خصوصا إذا لم يكن المحل المطلوب إثبات وجوده محفظا ؟
ولا يعفى المكري من إثبات الشرطين المذكورين إلا إذا عرض على المكتري سكنا موازيا للمحل المطلوب إفراغه بنفس الشروط ونفس القيمة الكرائية، وهو ما لا يراهن عليه المكرون عمليا لأنهم لن يجازفوا بتكرار نفس التجربة مستقبلا سيما وان مسطرة الإفراغ غالبا ما تنتهي بخصومة بين الطرفين نظرا لتعدد المساطر القانونية بشأنها.
إلا انه هناك حالات للإفراغ غير مقيدة بالشرطين المذكورين نص عليهما المشرع في الفصل 15 من ظهير 31-12-1980، لكن المشرع أحاطها بضمانات هامة لفائدة المكتري، فقد جاء في الفصل المذكور انه " يتعين تصحيح الإشعار بالإفراغ إذا كان هدم المحل أو إدخال تغييرات هامة عليه ضروريا، وفي هاتين الحالتين يحظى المكتري بالأسبقية للرجوع إلى المحل بعد إصلاحه أو إعادة بنائه بشرط أن يستعمل هذا الحق داخل الشهرين المواليين لإشعار من المكري و إلا سقط حقه " وذلك بعد إخبار المكري له قبل نهاية الإصلاح أو البناء بشهرين بإحدى الطرق المشار إليها في الفقرة الأولى من الفصل العاشر من الظهير، ويتم تحديد الكراء الجديد سواء كان باتفاق الطرفين أو بحكم القاضي مجموع الصائر والتغييرات المدخلة على المحل ورأس المال المستثمر.
كما يلزم المكري في حالة تصحيح الإشعار بالإفراغ - ما لم يكن هذا التصحيح ناشئا عن خطأ ارتكبه المكترى– أن يؤدي زيادة على صائر الانتقال مقابل إثبات تعويضا مبلغه وجيبة الكراء لمدة ستة أشهر حسب آخر سومة كرائية أداها المكتري، وبخصوص هذه الحالة فقد أصبح يطرح إشكال إثبات هذه السومة إذا كان العقد شفويا ولم يكن المكري يسلم وصولات الكراء للمكتري إذ يحاول المكري إثبات سومة منخفضة عن السومة الفعلية لكي يسلم المكتري تعويضا اقل في حين يحاول المكتري إثبات سومة اكبر من السومة الفعلية ليستفيد من تعويض وهو ما يفتح الباب بين الطرفين لمحاولة إثبات ادعاءاتهما.
لكنه إذا كان سبب الإفراغ المستند عليه والذي أدى إلى إفراغ المكتري سببا غير حقيقي، فانه يحق للمكتري بعد إفراغه، باختياره تبعا للإشعار، أو تنفيذا للحكم القاضي بتصحيح الإنذار، أن يطالب المكرى بتعويض يعادل الضرر الذي لحقه إذا ثبت أن السبب غير مطابق للواقع وهو التعويض الذي تقرر فيه المحكمة استنادا إلى سلطتها التقديرية، إلا انه نادرا ما يلجأ المكتري المحكوم عليه بالإفراغ إلى ممارسة هذا الحق نظرا للجهل بهذا المقتضى أو رغبة منه في طي المساطر القضائية التي أرهقت كاهله عند مطالبته بالإفراغ.
خاتمة
يتضح من خلال استعراض اهم مقتضيات ظهير 25/12/1980 المتعلق بالمحلات المعدة للسكنى والاستعمال المهني انه جاء بالعديد من القواعد التي تضمن مصالح كل من المكري والمكتري الا ان التطبيق العملي ابان عن قصور بعض مواده لتحقيق الهدف المتوخى منه الشيء الذي جعل الحكومة تتقدم بمشروع قانون في هذا الصدد من شانه ان يسد اغلب التغرات الموجودة به وان يساير التغيرات الاقتصادية والاجتماعية التي يشهدها المغرب ضمانا لحقوق كل من طرفي العلاقة الكرائية.
المراجع
- القانونية للكراء التجاري - مليكي عبد المجيد عماري عبد الغني العزوزي عبد الاله
- ظهير 25/12/1980
- ظهير 30-11-2007
- بحث حول الافراغ دون توقيع
