محكمة النقض: لا يبرم العقد الابتدائي لبيع عقار في طور الإنجاز إلا بعد الانتهاء من أشغال الأساسات على مستوى الطابق الأرضي

باسم جلالة الملك وطبق للقانون

بناء على عريضة النقض المرفوعة بتاريخ 27/2/2014 من طرف الطالبة المذكورة أعلاه بواسطة نائبها الأستاذ توفيق زغلول، الذي يطعن بمقتضاها في القرار رقم 651 الصادر بتاريخ 23/10/2013 في الملف عدد 202/2013/1201 عن محكمة الاستئناف بالرباط.
وبناء على الأوراق الأخرى المدلى بها في الملف.
وبناء على قانون المسطرة  المدنية.
وبناء على الأمر بالتخلي الصادر بتاريخ 20/1/2015.
وبناء على الإعلام بتعيين القضية في الجلسة العلنية المنعقدة بتاريخ 24/3/2015.
وبناء على المناداة على الأطراف  ومن ينوب عنهم وعدم حضورهم.
وبعد تلاوة المستشارة المقررة السيدة لطيفة أيدي لتقريرها في هذه الجلسة والاستماع إلى ملاحظات المحامي العام السيد الحسن البوعزاوي.

وبعد المداولة طبقا للقانون.

حيث يستفاد من مستندات ، ومن القرار المطعون فيه الصادر عن محكمة الاستئناف بالرباط بتاريخ 23/10/2013 في الملف 202/2013/1201 تحت رقم 651 أن المطلوبة السيدة وفاء بويرمان تقدمت بمقال أمام المحكمة الابتدائية بتمارة عرضت فيه أنها بتاريخ 15/9/2007 أبرمت مع المدعى عليها الطاعنة عقد وعد ببيع المحل التجاري رقم 154 الكائن بعمارة ياسمين 1 المدينة الجديدة تامسنا، وبالرغم من انتهاء الأجل لم تنجز الأشغال ولم تسلمها المحل وقد راسلتها بتاريخ 21/3/2012 دون جدوى رغم التوصل ملتمسة الحكم بفسخ الوعد بالبيع المؤرخ في 15/9/07 وإرجاعها المبلغ المدفوع وقدره : 85445,42 مع مبلغ 50.000 درهم يمثل فوائد التأخير والتعويض عن الضرر مع النفاذ المعجل وتحميلها الصائر ، وبعد تمام الإجراءات أصدرت المحكمة الابتدائية بتاريخ 28/11/2012 حكما ببطلان عقد الوعد بالبيع المبرم بتاريخ 15/9/07 والحكم على المدعى عليها بإرجاع مبلغ 85445,42 درهم وتحميلها الصائر ورد باقي الطلبات استؤنف أصليا من طرف المحكوم عليها وفرعيا من طرف المدعية ، أيدته محكمة الاستئناف بمقتضى قرارها المطعون فيه بالنقض.


في شأن الوسيلة الثانية والشق الثاني من الوسيلة الثالثة :

حيث تنعى الطاعنة على القرار نقصان التعليل الموازي لانعدامه وعدم التكييف القانوني للعقد، ذلك أنه استنادا لمقتضيات الفصل 345 فإن الأحكام ينبغي أن تكون معللة وأن القرار المطعون فيه المؤيد للحكم المستأنف جاء معللا : "بأنه لما كان العقد المذكور أبرم خلافا لمقتضيات الفصل 618/3 ق.ل.ع فإنه يقع تحت طائلة البطلان ويكون بالتالي ما قضى به الحكم المستأنف صادف عين الصواب" فتكون بذلك خرقت مقتضيات الفصل 345 من ق.م.م وأخلت بحقوق الطاعنة في الدفاع وجاء قرارها ناقص التعليل إذ أنها لم تبين أين يكمن عدم مطابقة العقد لمقتضيات الفصل 618/3 من ق.ل.ع كما أن الأصل في العقد أنه يرد على محل موجود وقت التعاقد إلا أنه في بيع العقار في طور الإنجاز وحتى يتمكن الطرفان من إبرام عقد ابتدائي فإنه لابد من شهادة مسلمة من لدن المهندس المتخصص تثبت الانتهاء من أشغال الأساسات الأرضية للعقار لذلك فإن القرار عندما ذهب إلى القول " بأن التكييف الصحيح للاتفاق الرابط بين الطاعنة والمدعية هو عقد ابتدائي يكون قد جانب الصواب لأنه لم يمنحه التكييف القانوني الصحيح ذلك أنه وطبقا لمقتضيات الفصل 618/5 من قانون 44-00 لا يمكن لها إبرام عقد ابتدائي إلا من طرف مهني مختص ينتمي إلى مهنة قانونية منظمة ويخول لها قانونا تحرير العقود تحت طائلة البطلان وبذلك يكون العقد المبرم بينهما هو مجرد عقد عرفي وهو ما يستوجب نقض القرار.
حيث إن المحكمة مصدرة القرار المطعون فيه استندت فيما قضت به من تأييد الحكم المستأنف القاضي ببطلان عقد الوعد بالبيع بما جاءت به من : " أن عقد التعهد حدد فيه الطرفان الشيء المبيع والثمن الإجمالي وأجل تسليم  المبيع...والتزم فيه الطرف المتعهد بالشراء اعتبار المبالغ المسلمة على سبيل الكفالة أو الضمانة الاحتياطية ...الشيء الذي يؤكد بوضوح أن الأمر يتعلق ببيع انصب على عقار في طور الانجاز عملا بالفصل 618 من ق.ل.ع في فقرته الأولى  " ولما كان العقد المذكور أبرم خلافا لمقتضيات الفصل 618/3 فإنه يقع تحت طائلة البطلان..." في حين أنه وبمقتضى الفصل 618/5 من ق.ل.ع فإنه لا يمكن إبرام العقد الابتدائي لبيع العقار في طور الانجاز إلا بعد انتهاء أشغال الأساسات على مستوى الطابق الأرضي وفي حين أن البين من العقد الرابط بين الطرفين أنه لا يتضمن ما يفيد كونه أبرم بعد الانتهاء من الأساسات على مستوى الطابق الأرضي حتى يمكن إخضاعه لمقتضيات الفصلين 618/3 و 618/5 والذي توجب تحريره في محرر رسمي أو بموجب عقد ثابت التاريخ يتم تحريره من طرف مهني وأن لا يبرم العقد الابتدائي لبيع عقار في طور الإنجاز إلا بعد الانتهاء من أشغال الأساسات على مستوى الطابق الأرضي مما يكون معه قرارها فيما ذهبت إليه دون اعتبار لما ذكر قد جاء مشوبا بنقصان التعليل وغير مرتكز على أساس وعرضة للنقض.
وحيث إن حسن سير العدالة ومصلحة الطرفين يقتضيان إحالة القضية على نفس المحكمة.

لهـذه الأسبـاب

قضت محكمة النقض بنقض القرار المطعون فيه وإحالة القضية على نفس المحكمة للبت فيها من جديد بهيئة أخرى طبقا للقانون وبتحميل المطلوبة الصائر.
كما قررت إثبات قرارها هذا بسجلات المحكمة المذكورة إثر القرار المطعون فيه أو بطرته.
وبه صدر القرار وتلي في الجلسة العلنية المنعقدة بالتاريخ المذكور أعلاه بقاعة الجلسات العادية محكمة النقض بالرباط وكانت الهيئة الحاكمة متركبة من رئيس الغرفة السيد أحمد ملجاوي رئيسا والمستشارين السادة :  لطيفة أيدي مقررة، حميد الوالي، سعيد رياض ، السعدية فنون أعضاء وبمحضر المحامي العام السيد الحسن البوعزاوي وبمساعدة كاتبة الضبط السيدة فاطمة بلعيدي.