الدكتوراه في قانون العقود والعقار ـ إشراف الدكتور إدريس الفاخوري 
كلية الحقوق بطنجة: ماستر العقار والتنمية: تقرير حول مناقشة رسالة لنيل دبلوم الماستر في القانون الخاص في موضوع حماية المستهلك في منازعات القرض العقاري تحت إشراف الدكتورة سعاد حميدي من إنجاز الباحثة نعيمة أجبار.
في طنجة 17 يونيو 2015
تقرير بحث المناقشة لنيل دبلوم الماستر في القانون الخاص
جامعة عبد المالك السعدي كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية طنجة
بسم الله الرحمان الرحيم ، الحمد لله رب العالمين و الصلاة و السلام على أشرف المرسلين و على أله و صحبه أجمعين.
تم بحمد الله و فضله مناقشة بحث موضوع رسالة الماستر في القانون الخاص ماستر العقار و التنمية، الذي تقدمت به الطالبة نعيمة أجبار، بعنوان: حماية المستهلك في منازعات القرض العقاري تحت إشراف الدكتورة سعاد حميدي.
إذ تكونت لجنة المناقشة من السادة الأساتذة أعضاء اللجنة العلمية المحترمة
الدكتورة وداد العيدوني عضوا ورئيسا
الدكتور أحمد الجباري عضوا
الدكتورة سعاد حميدي عضوا ومشرفا
و قد قررت اللجنة العلمية قبول عمل الطالبة مع التنويه بالبحث موضوع الرسالة ومنحه ميزة حسن جدا.
تقرير مركز
يتعلق موضوع رسالتي التي اخترت لها عنوان: "حماية المستهلك في منازعات القرض العقاري" بأحد الحقوق الأساسية للإنسان، ألا وهو الحق في السكن إذ تبرز أهمية البحث موضوع الدراسة تطرقه لمشكلة اقتصادية اجتماعية تلامس الحياة اليومية للمواطن المغربي، و هذا ما حتم علينا دراسة هذه المقتضيات و إبراز مدى جدارة النظام القانوني المغربي في تحقيق التوازن العقدي بما تقضيه القواعد الحمائية لقانون 31.08 و محاولة الكشف عن عيوب هذا القانون و نواقصه .
و في هذا السياق فأهمية حماية المستهلك في منازعات القرض العقاري تتعلق بوضعية قانونية لفئة اجتماعية فرض عليها وضعها الاقتصادي اللجوء إلى الاقتراض قصد توفير السكن و يتم ذلك بسداد ثمنها عبر أقساط طويلة الأجل، و من هنا تبرز حماية المستهلك في منازعات القرض العقاري باعتبارها حماية موافقة لمقتضيات النصوص التشريعية و مساهمة في سد الحاجيات الاجتماعية و الاقتصادية لشرائح واسعة في المجتمع .
و قد تمحورت الإشكالية الرئيسية للبحث حول؛ ما مدى ارتقاء المشرع المغربي بعد سنه لقانون 31.08 بالوضعية القانونية للقروض العقارية و حماية مستهلكيها إلى مستوى نظام قانوني متكامل و قادر على خلق منظومة تعاقدية متوازنة في حمايتها لحقوق الأطراف، من خلال حفظ المصالح التجارية للمؤسسات البنكية مع حماية المستهلك المقترض من جهة، وتحقيق الأهداف الاجتماعية و الاقتصادية و التنموية المنشودة من جهة؟
و قد تفرعت عن هذه الاشكالية جملة من الأسئلة الفرعية من قبيل
- ما مدى قدرة مؤسسات الائتمان على التوفيق بين وظيفتها الائتمانية و بين تحصين نفسها ضد مخاطر القروض العقارية ؟
- ما هي الأليات القانونية الكفيلة بتحقيق العدالة التعاقدية في القروض العقارية ؟ و ما هي صور نزاعات القرض العقاري ؟
- و ما هي التدابير الحمائية في نزاعات القرض العقاري ؟
و لقد حاولنا دراسة هذه الاشكالية باستجماع بين ما هو نظري و عملي و فق مقاربة مندمجة تطلبت الاعتماد على المنهج التحليلي الوصفي مرتكزة بعرض الاتجاهات الفقهية المختلفة و تعزيزها بالتطبيقات القضائية ذات الصلة، و منهج نقدي محاولين الوقوف عند الجوانب السلبية مع الكشف عن مظاهر القصور و المحدودية في بعض نصوص قانون31.08 القاضي بتحديد تدابير لحماية المستهلك.
و بغية التحكم المنهجي في الموضوع و الإحاطة الشاملة بمختلف عناصره اعتمدنا التقسيم التالي :
الفصل الأول الإطار العام للقروض العقارية في ظل قانون حماية المستهلك
و قد قسمناه إلى مبحثين يتعلق أولهما: البعد الحمائي للقروض العقارية في قانون 31.08، و ذلك من خلال إبراز سعي هذا القانون إلى تنظيم القروض العقارية مع توفير حماية للمقترض بهدف إعادة التوازن للعلاقة التعاقدية حيث كرس مجموعة من الأليات القانونية التي تحقق العدالة التعاقدية بتدخل جاد من المشرع بهدف التخفيف من التفاوت و عدم المساواة، وذلك من خلال منع المؤسسة البنكية المقرضة من فرض شروطها المجحفة من جهة، و من جهة أخرى أليات تسمح له بالدفاع عن مصالحه عند إبرام عقد القرض العقاري و عند تنفيذه و عند حدوث نزاع.
أما الفصل الثاني فقد حاولنا من خلاله إبراز مدى فعالية و محدودية حماية المستهلك في منازعات القرض العقاري
حيث عملنا على استحضار سؤال مدى نجاعة الأليات القضائية و قدرتها في تحقيق حماية مؤسساتية بما تقتضيه نصوص قانون 31.08 القاضي بتحديد تدابير لحماية المستهلك تساير التحولات الاقتصادية و الاجتماعية تعمل على إشاعة الاستقرار بين المعاملات من خلال ترسيخ العدالة التعاقدية، و ذلك لن يتحقق إلا بتجويد المنظومة القضائية و الانتقال من فكرة فض النزاع و إنهاء العلاقة التعاقدية إلى فض النزاع مع الحفاظ على العلاقة التعاقدية، وهذا ما أكدته نظرية الإمهال القضائي و هذه مجمل التوجهات الحمائية التي رسمها قانون 31.08، إلا أنها سرعان ما تتلاشى و تذوب عندما تصطدم بقصور القواعد المسطرية المنصوص عليها في قانون 31.08 التي لا تراعي خصوصية نزاع القرض العقاري مما فرض معه إعمال القواعد المسطرية العامة التي أبانت عن هشاشة الحماية القضائية للمستهلك في نزاعات القرض العقاري .
و قد ظهر من خلال هذا البحث و كخلاصة نهائية أن الضرورة أصبحت ملحة لتعديل النصوص القانونية المنظمة لحماية المستهلك أثناء النزاع في القرض العقاري ، بما يفرض منطق تبسيط المساطر القضائية و مزاوجتها بالوسائل البديلة لفض النزاع مما يقوي معه دور القضاء في مواجهة كل ما من شأنه أن يضر بمصلحة المستهلك المقترض و حقوقه العادلة.
تقرير بحث المناقشة لنيل دبلوم الماستر في القانون الخاص
جامعة عبد المالك السعدي كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية طنجة
بسم الله الرحمان الرحيم ، الحمد لله رب العالمين و الصلاة و السلام على أشرف المرسلين و على أله و صحبه أجمعين.
تم بحمد الله و فضله مناقشة بحث موضوع رسالة الماستر في القانون الخاص ماستر العقار و التنمية، الذي تقدمت به الطالبة نعيمة أجبار، بعنوان: حماية المستهلك في منازعات القرض العقاري تحت إشراف الدكتورة سعاد حميدي.
إذ تكونت لجنة المناقشة من السادة الأساتذة أعضاء اللجنة العلمية المحترمة
الدكتورة وداد العيدوني عضوا ورئيسا
الدكتور أحمد الجباري عضوا
الدكتورة سعاد حميدي عضوا ومشرفا
و قد قررت اللجنة العلمية قبول عمل الطالبة مع التنويه بالبحث موضوع الرسالة ومنحه ميزة حسن جدا.
تقرير مركز
يتعلق موضوع رسالتي التي اخترت لها عنوان: "حماية المستهلك في منازعات القرض العقاري" بأحد الحقوق الأساسية للإنسان، ألا وهو الحق في السكن إذ تبرز أهمية البحث موضوع الدراسة تطرقه لمشكلة اقتصادية اجتماعية تلامس الحياة اليومية للمواطن المغربي، و هذا ما حتم علينا دراسة هذه المقتضيات و إبراز مدى جدارة النظام القانوني المغربي في تحقيق التوازن العقدي بما تقضيه القواعد الحمائية لقانون 31.08 و محاولة الكشف عن عيوب هذا القانون و نواقصه .
و في هذا السياق فأهمية حماية المستهلك في منازعات القرض العقاري تتعلق بوضعية قانونية لفئة اجتماعية فرض عليها وضعها الاقتصادي اللجوء إلى الاقتراض قصد توفير السكن و يتم ذلك بسداد ثمنها عبر أقساط طويلة الأجل، و من هنا تبرز حماية المستهلك في منازعات القرض العقاري باعتبارها حماية موافقة لمقتضيات النصوص التشريعية و مساهمة في سد الحاجيات الاجتماعية و الاقتصادية لشرائح واسعة في المجتمع .
و قد تمحورت الإشكالية الرئيسية للبحث حول؛ ما مدى ارتقاء المشرع المغربي بعد سنه لقانون 31.08 بالوضعية القانونية للقروض العقارية و حماية مستهلكيها إلى مستوى نظام قانوني متكامل و قادر على خلق منظومة تعاقدية متوازنة في حمايتها لحقوق الأطراف، من خلال حفظ المصالح التجارية للمؤسسات البنكية مع حماية المستهلك المقترض من جهة، وتحقيق الأهداف الاجتماعية و الاقتصادية و التنموية المنشودة من جهة؟
و قد تفرعت عن هذه الاشكالية جملة من الأسئلة الفرعية من قبيل
- ما مدى قدرة مؤسسات الائتمان على التوفيق بين وظيفتها الائتمانية و بين تحصين نفسها ضد مخاطر القروض العقارية ؟
- ما هي الأليات القانونية الكفيلة بتحقيق العدالة التعاقدية في القروض العقارية ؟ و ما هي صور نزاعات القرض العقاري ؟
- و ما هي التدابير الحمائية في نزاعات القرض العقاري ؟
و لقد حاولنا دراسة هذه الاشكالية باستجماع بين ما هو نظري و عملي و فق مقاربة مندمجة تطلبت الاعتماد على المنهج التحليلي الوصفي مرتكزة بعرض الاتجاهات الفقهية المختلفة و تعزيزها بالتطبيقات القضائية ذات الصلة، و منهج نقدي محاولين الوقوف عند الجوانب السلبية مع الكشف عن مظاهر القصور و المحدودية في بعض نصوص قانون31.08 القاضي بتحديد تدابير لحماية المستهلك.
و بغية التحكم المنهجي في الموضوع و الإحاطة الشاملة بمختلف عناصره اعتمدنا التقسيم التالي :
الفصل الأول الإطار العام للقروض العقارية في ظل قانون حماية المستهلك
و قد قسمناه إلى مبحثين يتعلق أولهما: البعد الحمائي للقروض العقارية في قانون 31.08، و ذلك من خلال إبراز سعي هذا القانون إلى تنظيم القروض العقارية مع توفير حماية للمقترض بهدف إعادة التوازن للعلاقة التعاقدية حيث كرس مجموعة من الأليات القانونية التي تحقق العدالة التعاقدية بتدخل جاد من المشرع بهدف التخفيف من التفاوت و عدم المساواة، وذلك من خلال منع المؤسسة البنكية المقرضة من فرض شروطها المجحفة من جهة، و من جهة أخرى أليات تسمح له بالدفاع عن مصالحه عند إبرام عقد القرض العقاري و عند تنفيذه و عند حدوث نزاع.
أما الفصل الثاني فقد حاولنا من خلاله إبراز مدى فعالية و محدودية حماية المستهلك في منازعات القرض العقاري
حيث عملنا على استحضار سؤال مدى نجاعة الأليات القضائية و قدرتها في تحقيق حماية مؤسساتية بما تقتضيه نصوص قانون 31.08 القاضي بتحديد تدابير لحماية المستهلك تساير التحولات الاقتصادية و الاجتماعية تعمل على إشاعة الاستقرار بين المعاملات من خلال ترسيخ العدالة التعاقدية، و ذلك لن يتحقق إلا بتجويد المنظومة القضائية و الانتقال من فكرة فض النزاع و إنهاء العلاقة التعاقدية إلى فض النزاع مع الحفاظ على العلاقة التعاقدية، وهذا ما أكدته نظرية الإمهال القضائي و هذه مجمل التوجهات الحمائية التي رسمها قانون 31.08، إلا أنها سرعان ما تتلاشى و تذوب عندما تصطدم بقصور القواعد المسطرية المنصوص عليها في قانون 31.08 التي لا تراعي خصوصية نزاع القرض العقاري مما فرض معه إعمال القواعد المسطرية العامة التي أبانت عن هشاشة الحماية القضائية للمستهلك في نزاعات القرض العقاري .
و قد ظهر من خلال هذا البحث و كخلاصة نهائية أن الضرورة أصبحت ملحة لتعديل النصوص القانونية المنظمة لحماية المستهلك أثناء النزاع في القرض العقاري ، بما يفرض منطق تبسيط المساطر القضائية و مزاوجتها بالوسائل البديلة لفض النزاع مما يقوي معه دور القضاء في مواجهة كل ما من شأنه أن يضر بمصلحة المستهلك المقترض و حقوقه العادلة.
