اتحاد الملاك ومجلس الاتحاد: ما الفرق بينهما وكيف ينشأ كل منهما؟

ذ. رشيد بن احسين


هناك خلط كبير في موضوع الملكية المشتركة بين مفهومين أساسيين: اتحاد الملاك ومجلس الاتحاد.
ويعتقد البعض أن مجلس الاتحاد هو نفسه اتحاد الملاك أو أنه مجرد اسم آخر للسانديك، لكن قانون الملكية المشتركة يميز بوضوح بينهما، ويحدد لكل واحد منهما طريقة نشوء وتركيبة واختصاصات مختلفة، ولفهم الموضوع ببساطة، علينا أن نعود إلى المواد القانونية المنظمة لهذين الجهازين.

أولاً: كيف ينشأ اتحاد الملاك؟

المادة 13 واضحة في هذه النقطة، فهي تنص على أن اتحاد الملاك ينشأ بقوة القانون بين جميع الملاك المشتركين منذ تاريخ تقييد أول تفويت بشأن العقار.
ماذا يعني ذلك؟
يعني أن اتحاد الملاك لا يحتاج إلى أن يجتمع الملاك أولاً للتصويت على إنشائه، ولا يحتاج إلى انتخاب وكيل الاتحاد حتى يصبح موجوداً.
بمجرد تحقق الحالة التي حددها القانون، ينشأ اتحاد الملاك بقوة القانون.
إذن يجب أن نفرق بين أمرين:
وجود اتحاد الملاك، وانتخاب من يقوم بتسييره.
الاتحاد يوجد أولاً، ثم تأتي عملية تنظيمه وتسييره.

ثانياً: هل كل مالك عضو في اتحاد الملاك؟

نعم.

المادة 14 تنص على أن كل مالك مشترك يكون عضواً في اتحاد الملاك بقوة القانون.
أي أن العضوية ليست اختيارية.
فمن يملك شقة أو محلاً في عقار خاضع لنظام الملكية المشتركة يصبح عضواً في اتحاد الملاك، وتترتب عن هذه العضوية حقوق وواجبات، من بينها المشاركة في تحمل تكاليف تدبير وصيانة الأجزاء المشتركة والمشاركة في القرارات وفقاً للقانون.
لذلك لا يمكن للمالك أن يقول:
"أنا لا أريد أن أكون عضواً في اتحاد الملاك."
لأن العضوية مصدرها القانون وليست رغبة شخصية.

ثالثاً: ما علاقة نظام الملكية المشتركة باتحاد الملاك؟

هنا يجب أن نميز بين ثلاثة أمور:

اتحاد الملاك، ونظام الملكية المشتركة، وأجهزة التسيير.
المادة 8 تلزم بوضع نظام للملكية المشتركة، وهو النظام الذي ينظم طريقة تدبير العقار.
أما المادة 9 فتحدد أهم الأمور التي يجب أن يتضمنها هذا النظام، ومنها:
قواعد تسيير اتحاد الملاك.
قواعد عقد الجمع العام وصلاحياته.
قواعد ومعايير تعيين وكيل الاتحاد ونائبه.
تحديد تكاليف المحافظة على الملكية المشتركة وصيانتها وإدارتها.
تحديد حصة كل مالك في هذه التكاليف.
إذن:
اتحاد الملاك ينشأ بقوة القانون، بينما نظام الملكية المشتركة ينظم طريقة عمله وتسييره.
وإذا لم يوجد نظام خاص، تطبق القواعد النموذجية المحددة في النص التنظيمي.

رابعاً: متى يظهر مجلس الاتحاد؟

هنا نصل إلى النقطة التي يقع فيها أكبر قدر من الخلط.
مجلس الاتحاد لا يوجد بالضرورة في كل عمارة.
المادة 29 تتحدث عن حالة محددة، وهي عندما يكون لدينا مجمع عقاري يسيره أكثر من اتحاد للملاك.
في هذه الحالة ينشأ مجلس الاتحاد بقوة القانون.

ولنفهم ذلك بمثال بسيط:

لنفترض أن لدينا مجمعاً سكنياً يتكون من خمس عمارات، ولكل عمارة اتحاد ملاك خاص بها.
كل اتحاد يدبر شؤونه داخل نطاقه، ولكن توجد أيضاً أجزاء أو مرافق مشتركة بين هذه الاتحادات.
هنا يظهر مجلس الاتحاد لتدبير هذا المستوى المشترك من المجمع.

خامساً: كيف يتكون مجلس الاتحاد؟

المادة 29 تحدد ذلك بوضوح.
مجلس الاتحاد يضم تلقائياً وكيل الاتحاد ونائبه عن كل اتحاد من اتحادات المجمع العقاري.
إذن مجلس الاتحاد لا يتكون من جميع ملاك المجمع.
بل يمثل كل اتحاد داخل المجلس بواسطة وكيله ونائبه.
مثلاً، إذا كان المجمع يتكون من ثلاثة اتحادات:
الاتحاد الأول له وكيل ونائب.
الاتحاد الثاني له وكيل ونائب.
الاتحاد الثالث له وكيل ونائب.

فإن هؤلاء يشكلون مجلس الاتحاد.
ثم يقوم المجلس، في أول جلسة يعقدها، بتعيين وكيل لمجلس الاتحاد ونائب له من بين أعضائه، بالأغلبية المطلقة، لمدة سنتين قابلة للتجديد.
وهنا يجب الانتباه إلى نقطة مهمة:
وكيل الاتحاد ليس هو بالضرورة وكيل مجلس الاتحاد.
إنهما وظيفتان مختلفتان.

سادساً: ما الفرق بين اتحاد الملاك ومجلس الاتحاد؟

يمكن تبسيط الفرق على النحو التالي:
اتحاد الملاك يتعلق بالاتحاد الذي يجمع ملاك العقار أو الجزء العقاري الخاضع للملكية المشتركة.
أما مجلس الاتحاد فيتعلق بالمجمع العقاري الذي يضم أكثر من اتحاد للملاك.
وبالتالي، فإن مجلس الاتحاد لا يلغي الاتحادات الموجودة داخله، ولا يحل محلها.
بل توجد الاتحادات أولاً، وعندما يتعلق الأمر بمجمع يضم عدة اتحادات، يظهر مجلس الاتحاد لتدبير المستوى المشترك بينها.

سابعاً: من يتحمل تكاليف الأجزاء المشتركة بين الاتحادات؟

هنا تأتي المادة 29 مكرر 3.
فهي تنص على أن مصاريف تدبير وصيانة الأجزاء المشتركة بين اتحادات المجمع العقاري تقع على عاتق هذه الاتحادات.
وهذا يعني أن هناك فرقاً بين المصاريف التي تخص اتحاداً معيناً، وبين المصاريف المتعلقة بالأجزاء المشتركة بين عدة اتحادات داخل المجمع.
وهنا تكمن أهمية مجلس الاتحاد في تدبير الشؤون التي تتجاوز حدود اتحاد واحد.

ثامناً: هل أعضاء مجلس الاتحاد يتقاضون أجراً؟

المادة 29 مكرر 2 تحسم هذه المسألة.
فمهام أعضاء مجلس الاتحاد لا تخول لهم الحق في الحصول على أجر.
ولكن المجانية لا تعني غياب المسؤولية.
فالمادة نفسها تنص على أن أعضاء المجلس يحاسبون بصفة شخصية عن الإخلال بواجباتهم.
إذن هناك فرق واضح بين:
مجانية المهمة والمسؤولية عن طريقة ممارسة المهمة.
فكون العضو لا يتقاضى أجراً لا يعني أنه معفى من المسؤولية القانونية.

تاسعاً: ماذا عن قرارات الجمع العام؟

المادة 30 وضعت قواعد مهمة في هذا المجال.
فوكيل الاتحاد ووكيل مجلس الاتحاد، كل في حدود اختصاصه، ملزمان بتبليغ القرارات المتخذة من طرف الجمع العام إلى الملاك، مرفقة بمحاضر الاجتماعات، داخل أجل لا يتجاوز ثمانية أيام من تاريخ اتخاذها، وفق الوسائل التي حددها القانون.
وهذا التبليغ مهم جداً، لأنه يمكن المالك من معرفة القرار الصادر، ومن ممارسة حقه في الطعن إذا رأى أنه مخالف للقانون.

عاشراً: هل يمكن الطعن في قرارات الجمع العام؟

نعم.
المادة 30 تمنح المالك المتضرر من القرار إمكانية الطعن فيه أمام رئيس المحكمة الابتدائية المختصة، إذا كان القرار مخالفاً للقوانين والأنظمة المعمول بها، وفق المسطرة التي حددها القانون.
إذن قرارات الجمع العام ليست فوق القانون.
الجمع العام يقرر، ولكن القضاء يظل مختصاً بمراقبة مدى احترام القرار للقانون.

الحادي عشر: ماذا إذا امتنع أحد الملاك عن تنفيذ القرار أو أداء المستحقات؟

هنا أعطى القانون آلية مهمة.
فالمادة 30 تسمح لوكيل اتحاد الملاك أو وكيل مجلس الاتحاد، بحسب الحالة، بطلب استصدار أمر من رئيس المحكمة الابتدائية لتذييل قرارات الجمع العام بالصيغة التنفيذية.
وهذا يعني أن القرار، متى استوفى شروطه القانونية، يمكن أن ينتقل من مجرد قرار صادر عن الجمع العام إلى قرار قابل للتنفيذ وفق المسطرة القضائية.

الخلاصة

بعد قراءة المواد 8 و9 و13 و14 و29 و29 مكرر 2 و29 مكرر 3 و30، يصبح الفرق أكثر وضوحاً:
اتحاد الملاك:
ينشأ بقوة القانون منذ تاريخ تقييد أول تفويت بشأن العقار.
يضم جميع الملاك المشتركين.
كل مالك عضو فيه بقوة القانون.
يتمتع بالشخصية المعنوية والاستقلال المالي.
ويتم تسييره بواسطة الجمع العام ووكيل الاتحاد ونائبه.
أما:
مجلس الاتحاد:
فينشأ بقوة القانون عندما يكون هناك مجمع عقاري يسيره أكثر من اتحاد للملاك.
ويتكون من وكيل الاتحاد ونائبه عن كل اتحاد من اتحادات المجمع.
ثم يعين المجلس من بين أعضائه وكيلاً له ونائباً.
وتتعلق مهمته بتدبير الأجزاء والمصالح المشتركة على مستوى المجمع، وفقاً للقانون ونظام الملكية المشتركة وقرارات الجموع العامة.
والخلاصة الأهم هي أن:
اتحاد الملاك ليس هو مجلس الاتحاد، ومجلس الاتحاد ليس هو السانديك.
بل نحن أمام مستويين مختلفين:
اتحاد الملاك = اتحاد يضم ملاك العقار ويُسير شؤونه.
مجلس الاتحاد = جهاز ينشأ في المجمع العقاري الذي يضم عدة اتحادات، ليتولى تدبير المصالح والأجزاء المشتركة بينها.
ولهذا، قبل أن نسأل: "من هو السانديك؟"، يجب أحياناً أن نسأل سؤالاً أهم:
هل نحن أمام اتحاد ملاك واحد، أم أمام مجمع عقاري يضم عدة اتحادات ويخضع لنظام مجلس الاتحاد؟
فالإجابة عن هذا السؤال هي التي تحدد الجهة المختصة، وطبيعة القرار، ومن يتحمل المسؤولية، ومن يملك حق تمثيل الملاك أمام القضاء.
وهنا بالضبط تكمن أهمية فهم النص القانوني، وليس الاكتفاء باستعمال كلمة "السانديك" لوصف جميع أجهزة الملكية المشتركة.