الدكتوراه في قانون العقود والعقار ـ إشراف الدكتور إدريس الفاخوري 
في معيقات تنفيذ و وثائق التعمير وسبل التجاوز.
إن وثائق التعمير تعد آلية لحسن التخطيط العمراني وتدبير أمثل للمجال الترابي , وإطارا مرجعيا لتفعيل مشاريع الإستثمارات في ميدان التجهيزات و البنيات التحتية و المشاريع الاقتصادية الكبرى , لذلك أولى المغرب عناية لوثائق التعمير التي يرجع تنظيمها إلى عدة قوانين من بينها :
- القانون رقم 12.90 الخاص بالتعمير .
- القانون رقم 25.90 المنظم للتجزئات العقارية .
- القانون رقم 7.81 المتعلق بنزع الملكية من أجل المنفعة العامة.
- القانون رقم 78.00 بشأن الميثاق الجماعي.
- قانون الوكالات الحضرية 10 شتنبر 1993.
- قانون وثيقة تصميم التنمية 25 يونيو 1960.
- قانون تخطيط حدود الطرق العامة وتخطيط حدود الطرق العامة للمناطق المراد نزع ملكيتها.
إن هذه القوانين وغيرها والمراسيم التطبيقية لها وكذا العديد الدوريات و المناشير , تبين مدى اهتمام المغرب بالتهيئة العمرانية وتدبير المجال الترابي , نظرا لكون العقار أساس المشاريع السكنية و الاقتصادية المنتجة للنمو , ذالك أن أول نص قانوني خاص بالتعمير صدر سنة 1914 وقد احتفل المغرب بمرور الذكرى المئوية بتنظيم ندوة دولية سنة 2014, كانت مناسبة لرصد واقع التعمير حيث أبرز المتدخلون أن وثائق التعمير تواجه إكراهات عدة يجب العمل على تجاوزها وذلك بطرح عدة مداخل للتجاوز في صلب النقاش العمومي .
إن المنظومة القانونية المؤطرة لوثائق التعمير قد تقادمت في وقت تتجدد فيه المعطيات, بتزايد النمو الديموغرافي حسب الإحصاء الأخير وبارتفاع نسبة التمدن وكذا تصاعد الطلب على السكن و المشاريع الإقتصادية , وبالتالي وجب أن تحال على التقاعد ,و الرسالة الملكية الموجهة إلى المشاركين في المؤتمر الوطني حول اعداد مدونة التعمير سنة 2005 , قد حثت على اعتماد مبدأ التشارك في أوسع نطاقه نظرا للدور المتنامي لوثائق التعمير في تحفيز النمو و إحداث فرص الشغل و ايجاد الحلول للمشاكل العقارية .
فهذه المنظومة القانونية "العجوز" تفرض على المغرب إعادة النظر في قوانين التعمير و تجميعها في إطار مدونة للتعمير على غرار مدونة الأوقاف التي صدرت سنة 2010 المنظمة لمختلف العمليات التي ترد على العقارات الحبسية .
حري عن البيان أن مشروعا حول مدونة للتعمير يوجد قيد الدرس كما أشار إلى ذلك التقرير الذي قدمه وزير التعمير و السكنى وسياسة المدينة سنة 2012 أمام اللجنة المختصة بمجلس النواب , وذلك قبل أن تستقل وزارة التعمير وإعداد التراب الوطني بذاتها سنة 2013 وهو أمر محمود .
إن تنفيذ وثائق التعمير اليوم وأكثر من أي وقت مضى يعرف عدة صعوبات وجب تجاوزها , فما هي المحددات الكفيلة بتجاوز معيقات تنفيذ وثائق التعمير؟ لتحليل هذا الموضوع يجدر السير وفق التصميم التالي :
الفقرة الأولى : معيقات تنفيذ وثائق التعمير.
إن تنفيذ وثائق التعمير كما سبقت الإشارة إلى ذلك تعيقه عدة إكراهات , فغياب التشاركية الفعلية في اعداد وثائق التعمير يكرس الطابع الأفقي و ينعكس سلبا على تنزيلها في نفوذ الجماعات الترابية المعنية التي غالبا ما تعاني من ضعف في الثقافة القانونية في ميدان التعمير لدى بعض أطرها , فضلا عن كون بعض الجماعات غير مبالية باستراتيجية الإدارة الإلكترونية التي انطلقت سنة 2009 , الأمر الذي فرض السمة التقليدية في تقديم الخدمات الجماعية خاصة منح الرخص و الأذون وايداع الطلبات . بالإضافة إلى إكراه تعدد وتعقد الأنظمة العقارية بالمغرب بحيث نجد مثلا الاراضي السلالية و ما تطرحه من صعوبات وكذا أراضي الكيش والأراضي غير المحفظة الخاضعة للفقه الإسلامي ثم أراضي الدولة العامة أو الخاصة , إن وضعية هذه الأنظمة تزداد تعقيدا بعلة كون وثائق التعمير تتسم بالتشدد والصرامة حيث إن تصميم المخطط التوجيهي للتهيئة العمرانية ملزم للمؤسسات العمومية و باقي الشركاء يتعين الأخذ به بمجرد نشر مرسوم الموافقة عليه بالجريدة الرسمية و الأخد منه للإعداد التصاميم التنظيمية و بذلك يعد دستور وثائق التعمير.
لذلك فتناسل الدوريات و المناشير يجد مبرره في الرغبة في إضفاء اليسر و الليونة على وثائق التعمير خصوصا في بعض المناطق ذات الاستقطاب لفرص الإستثمار ,إلا أن تعدد القوانين و الدوريات يؤثر في فعالية تنفيذ وثائق التعمير خاصة أمام تغطية غير كاملة للتراب الوطني بمؤسسة الوكالات الحضارية .
إن مدد صلاحية وثائق التعمير المحددة بنص القانون كثيرا ما تصطدم بتغيرات مجالية وديموغرافية وبالتالي عدم القدرة على مواكبة التطورات المتلاحقة في المجتمع , كما أن تنفيذ هذه الوثائق قد يواجه صعوبات أخرى من خلال منازعات نزع الملكية إذا علمنا أن المصادقة على بعض وثائق التعمير ونشر مراسيمها بالجريدة الرسمية يعد بمثابة إعلان عن نزع الملكية من أجل المنفعة العامة , اضافة إلى أن مسألة إلزام توقيع رئيس المجلس الجماعي على وثائق التعمير من شأنها إثارة صعوبات قانونية إذا ما تعذر الحصول على توقيع المعني .
إن هذه الصعوبات وغيرها تشكل معيقات واقعية أمام تنزيل أمثل لوثائق التعمير , فصار لزاما ايجاد مداخل سبل التجاوز .
الفقرة الثانية : السبل الكفيلة لتنفيذ أمثل لوثائق التعمير.
أمام واقع اكراهات تنفيذ وثائق التعمير لابد من إعمال عدة مداخل كفيلة بتجاوزها , و المنطلق هو ضرورة إخراج مدونة للتعمير سلسة و مواكبة للتطورات ذلك أن انفتاح المغرب على المحيط الدولي بحكم موقعه الجغرافي ومباشرته للمهن العالمية الجديدة , وكذا انخراطه في العديد من المخططات التنموية من اللازم أن يدفعه إلى امتلاك منظومة تعميرية متقدمة تساير حاجة البلد إلى ضبط استعمال العقار وتنظيمه وحاجة البلد كذلك إلى الاستثمار الأجنبي خدمة للاقتصاد و النمو .
و بالموازاة مع ذلك لابد من تحيين الميثاق الجماعي لتصحيح الصعوبات القانونية التي يثيرها, خاصة في مسألة التوقيع و المستوى الدراسي. وما دامت مظاهر المدن المغربية اليوم التي تعرف اختلالات وصراعات التسيير وغلبة الحزازات السياسية أو النقابية , ففي نظري الشخصي من المفيد إرجاء كافة الإختصاصات في ميدان التعمير بما في ذلك من منح الرخص و الأذون إلى الوكالات الحضرية , نظرا لما تملكه من أطر مؤهلة و قدرات لوجيستيكية و مالية وخبرات في مجال التعمير و القوانين ذات الصلة , بشرط أن تكون لها امتدادات جهوية ومحلية عبر كافة التراب الوطني وباختصاصات واضحة يؤطرها مبدأ التفريع الدستوري .
ومن آليات أيضا إلحاحية تفعيل الإدارة الالكترونية في الجماعات الترابية المعنية و كذا بكل الوكالات الحضرية , خاصة إحداث الشباك الوحيد للتعمير الذي يقدم كافة المعلومات التي تهم التعمير مما سيكرس التدبير اللامادي في هذا الميدان علما أن قانون ضابط البناء العام الصادر بتاريخ 24 ماي 2013 , قد حدد الشرط الديموغرافي لإحداث هذا الشباك المحدد في 50.000 نسمة مع إمكانية إحداثه "وهذا مهم" بالجماعات الترابية التي يقل عدد سكانها عن ذلك. بالإضافة إلى وجوب الأخد برأي المجلس الإقتصادي و الإجتماعي البيئي المتعلق بتقنين حالات الإستثناء في ميدان التعمير بالنسبة لبعض المشاريع الإستثمارية وإعمال المراقبة , لأن الواقع حسب تقرير المجلس المذكور الذي صدر بتاريخ 14 نونبر 2014 , أتبث تحويل الأراضي المخصصة للتجهيزات و الأغراض العامة و المساحات الخضراء إلى مشاريع سكنية وإلحاق اعتداء مادي بها.
من آليات تجاوز إكراهات تنفيذ وثائق التعمير إحداث وكالات خاصة على غرار وكالة تهيئة ضفتي نهر أبي رقراق بالرباط أو بحيرة مارتشيكا بالناطور, إذ من شأن ذلك إضفاء الليونة في تنفيذ وثائق التعمير , وكذا خلق قنوات الكترونية لتتبع التغيرات المجالية و البيئية وفسح المجال للوكالة الوطنية للنجاعة الطاقية للمباني للمساهمة في وضع وثائق التعمير وتنفيذها باهداف بيئية مستدامة.فضلا عن وجوب إنشاء منسق وطني في ميدان التعمير من أجل تجاوز إشكالية تعدد المتدخلين .
- القانون رقم 12.90 الخاص بالتعمير .
- القانون رقم 25.90 المنظم للتجزئات العقارية .
- القانون رقم 7.81 المتعلق بنزع الملكية من أجل المنفعة العامة.
- القانون رقم 78.00 بشأن الميثاق الجماعي.
- قانون الوكالات الحضرية 10 شتنبر 1993.
- قانون وثيقة تصميم التنمية 25 يونيو 1960.
- قانون تخطيط حدود الطرق العامة وتخطيط حدود الطرق العامة للمناطق المراد نزع ملكيتها.
إن هذه القوانين وغيرها والمراسيم التطبيقية لها وكذا العديد الدوريات و المناشير , تبين مدى اهتمام المغرب بالتهيئة العمرانية وتدبير المجال الترابي , نظرا لكون العقار أساس المشاريع السكنية و الاقتصادية المنتجة للنمو , ذالك أن أول نص قانوني خاص بالتعمير صدر سنة 1914 وقد احتفل المغرب بمرور الذكرى المئوية بتنظيم ندوة دولية سنة 2014, كانت مناسبة لرصد واقع التعمير حيث أبرز المتدخلون أن وثائق التعمير تواجه إكراهات عدة يجب العمل على تجاوزها وذلك بطرح عدة مداخل للتجاوز في صلب النقاش العمومي .
إن المنظومة القانونية المؤطرة لوثائق التعمير قد تقادمت في وقت تتجدد فيه المعطيات, بتزايد النمو الديموغرافي حسب الإحصاء الأخير وبارتفاع نسبة التمدن وكذا تصاعد الطلب على السكن و المشاريع الإقتصادية , وبالتالي وجب أن تحال على التقاعد ,و الرسالة الملكية الموجهة إلى المشاركين في المؤتمر الوطني حول اعداد مدونة التعمير سنة 2005 , قد حثت على اعتماد مبدأ التشارك في أوسع نطاقه نظرا للدور المتنامي لوثائق التعمير في تحفيز النمو و إحداث فرص الشغل و ايجاد الحلول للمشاكل العقارية .
فهذه المنظومة القانونية "العجوز" تفرض على المغرب إعادة النظر في قوانين التعمير و تجميعها في إطار مدونة للتعمير على غرار مدونة الأوقاف التي صدرت سنة 2010 المنظمة لمختلف العمليات التي ترد على العقارات الحبسية .
حري عن البيان أن مشروعا حول مدونة للتعمير يوجد قيد الدرس كما أشار إلى ذلك التقرير الذي قدمه وزير التعمير و السكنى وسياسة المدينة سنة 2012 أمام اللجنة المختصة بمجلس النواب , وذلك قبل أن تستقل وزارة التعمير وإعداد التراب الوطني بذاتها سنة 2013 وهو أمر محمود .
إن تنفيذ وثائق التعمير اليوم وأكثر من أي وقت مضى يعرف عدة صعوبات وجب تجاوزها , فما هي المحددات الكفيلة بتجاوز معيقات تنفيذ وثائق التعمير؟ لتحليل هذا الموضوع يجدر السير وفق التصميم التالي :
الفقرة الأولى : معيقات تنفيذ وثائق التعمير.
إن تنفيذ وثائق التعمير كما سبقت الإشارة إلى ذلك تعيقه عدة إكراهات , فغياب التشاركية الفعلية في اعداد وثائق التعمير يكرس الطابع الأفقي و ينعكس سلبا على تنزيلها في نفوذ الجماعات الترابية المعنية التي غالبا ما تعاني من ضعف في الثقافة القانونية في ميدان التعمير لدى بعض أطرها , فضلا عن كون بعض الجماعات غير مبالية باستراتيجية الإدارة الإلكترونية التي انطلقت سنة 2009 , الأمر الذي فرض السمة التقليدية في تقديم الخدمات الجماعية خاصة منح الرخص و الأذون وايداع الطلبات . بالإضافة إلى إكراه تعدد وتعقد الأنظمة العقارية بالمغرب بحيث نجد مثلا الاراضي السلالية و ما تطرحه من صعوبات وكذا أراضي الكيش والأراضي غير المحفظة الخاضعة للفقه الإسلامي ثم أراضي الدولة العامة أو الخاصة , إن وضعية هذه الأنظمة تزداد تعقيدا بعلة كون وثائق التعمير تتسم بالتشدد والصرامة حيث إن تصميم المخطط التوجيهي للتهيئة العمرانية ملزم للمؤسسات العمومية و باقي الشركاء يتعين الأخذ به بمجرد نشر مرسوم الموافقة عليه بالجريدة الرسمية و الأخد منه للإعداد التصاميم التنظيمية و بذلك يعد دستور وثائق التعمير.
لذلك فتناسل الدوريات و المناشير يجد مبرره في الرغبة في إضفاء اليسر و الليونة على وثائق التعمير خصوصا في بعض المناطق ذات الاستقطاب لفرص الإستثمار ,إلا أن تعدد القوانين و الدوريات يؤثر في فعالية تنفيذ وثائق التعمير خاصة أمام تغطية غير كاملة للتراب الوطني بمؤسسة الوكالات الحضارية .
إن مدد صلاحية وثائق التعمير المحددة بنص القانون كثيرا ما تصطدم بتغيرات مجالية وديموغرافية وبالتالي عدم القدرة على مواكبة التطورات المتلاحقة في المجتمع , كما أن تنفيذ هذه الوثائق قد يواجه صعوبات أخرى من خلال منازعات نزع الملكية إذا علمنا أن المصادقة على بعض وثائق التعمير ونشر مراسيمها بالجريدة الرسمية يعد بمثابة إعلان عن نزع الملكية من أجل المنفعة العامة , اضافة إلى أن مسألة إلزام توقيع رئيس المجلس الجماعي على وثائق التعمير من شأنها إثارة صعوبات قانونية إذا ما تعذر الحصول على توقيع المعني .
إن هذه الصعوبات وغيرها تشكل معيقات واقعية أمام تنزيل أمثل لوثائق التعمير , فصار لزاما ايجاد مداخل سبل التجاوز .
الفقرة الثانية : السبل الكفيلة لتنفيذ أمثل لوثائق التعمير.
أمام واقع اكراهات تنفيذ وثائق التعمير لابد من إعمال عدة مداخل كفيلة بتجاوزها , و المنطلق هو ضرورة إخراج مدونة للتعمير سلسة و مواكبة للتطورات ذلك أن انفتاح المغرب على المحيط الدولي بحكم موقعه الجغرافي ومباشرته للمهن العالمية الجديدة , وكذا انخراطه في العديد من المخططات التنموية من اللازم أن يدفعه إلى امتلاك منظومة تعميرية متقدمة تساير حاجة البلد إلى ضبط استعمال العقار وتنظيمه وحاجة البلد كذلك إلى الاستثمار الأجنبي خدمة للاقتصاد و النمو .
و بالموازاة مع ذلك لابد من تحيين الميثاق الجماعي لتصحيح الصعوبات القانونية التي يثيرها, خاصة في مسألة التوقيع و المستوى الدراسي. وما دامت مظاهر المدن المغربية اليوم التي تعرف اختلالات وصراعات التسيير وغلبة الحزازات السياسية أو النقابية , ففي نظري الشخصي من المفيد إرجاء كافة الإختصاصات في ميدان التعمير بما في ذلك من منح الرخص و الأذون إلى الوكالات الحضرية , نظرا لما تملكه من أطر مؤهلة و قدرات لوجيستيكية و مالية وخبرات في مجال التعمير و القوانين ذات الصلة , بشرط أن تكون لها امتدادات جهوية ومحلية عبر كافة التراب الوطني وباختصاصات واضحة يؤطرها مبدأ التفريع الدستوري .
ومن آليات أيضا إلحاحية تفعيل الإدارة الالكترونية في الجماعات الترابية المعنية و كذا بكل الوكالات الحضرية , خاصة إحداث الشباك الوحيد للتعمير الذي يقدم كافة المعلومات التي تهم التعمير مما سيكرس التدبير اللامادي في هذا الميدان علما أن قانون ضابط البناء العام الصادر بتاريخ 24 ماي 2013 , قد حدد الشرط الديموغرافي لإحداث هذا الشباك المحدد في 50.000 نسمة مع إمكانية إحداثه "وهذا مهم" بالجماعات الترابية التي يقل عدد سكانها عن ذلك. بالإضافة إلى وجوب الأخد برأي المجلس الإقتصادي و الإجتماعي البيئي المتعلق بتقنين حالات الإستثناء في ميدان التعمير بالنسبة لبعض المشاريع الإستثمارية وإعمال المراقبة , لأن الواقع حسب تقرير المجلس المذكور الذي صدر بتاريخ 14 نونبر 2014 , أتبث تحويل الأراضي المخصصة للتجهيزات و الأغراض العامة و المساحات الخضراء إلى مشاريع سكنية وإلحاق اعتداء مادي بها.
من آليات تجاوز إكراهات تنفيذ وثائق التعمير إحداث وكالات خاصة على غرار وكالة تهيئة ضفتي نهر أبي رقراق بالرباط أو بحيرة مارتشيكا بالناطور, إذ من شأن ذلك إضفاء الليونة في تنفيذ وثائق التعمير , وكذا خلق قنوات الكترونية لتتبع التغيرات المجالية و البيئية وفسح المجال للوكالة الوطنية للنجاعة الطاقية للمباني للمساهمة في وضع وثائق التعمير وتنفيذها باهداف بيئية مستدامة.فضلا عن وجوب إنشاء منسق وطني في ميدان التعمير من أجل تجاوز إشكالية تعدد المتدخلين .
