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Le prix dans la vente immobilière à la lumière de la jurisprudence de la cour de cassation: Rédigé par Mr M’barek JANAOUI


     

Mr M’barek JANAOUI

Magistrat



Le prix dans la vente immobilière à la lumière de la jurisprudence de la cour de cassation: Rédigé par Mr M’barek JANAOUI
 
L’immobilier  n’a pas cessé d’être un sujet d’actualité aussi bien au niveau des particuliers qu’au niveau de la scène politique et économique de notre pays. En raison de sa rareté et l’explosion de ces prix son acquisition est devenue un souci et une opération délicate et exceptionnelle.    

L’importance de l’acquisition immobilière ni due qu’au lourds fonds qu’elle met en jeu, cette importance nécessite un régime juridique fiable, claire et stable.

Une acquisition immobilière est avant tout une vente telle qu’elle est définie par l’article 478 de D.O.C qui stipule que « la vente est un contrat par lequel l'une des parties transmet la propriété d'une chose ou d'un droit à l'autre contractant contre un prix que ce dernier s'oblige à lui payer ».

Si on emprunte, la formule usée par l’article ci-dessus, on peut définir la vente immobilière comme un contrat dans lequel l’une des parties s’oblige à transférer la propriété d’une chose immobilière ou d’un droit réel à l’autre partie en contrepartie du paiement d’un prix. C’est un contrat donc, synallagmatique qui met à la charge des parties des obligations réciproques, l’obligation du paiement du prix à la charge de l’acquéreur et l’obligation du transfert de propriété à la charge de vendeur.   

Le transfert de la propriété et le paiement du prix sont les deux éléments qui singularisent la vente et la distinguent  des autres contrats voisins tels que la donation et le bail, puisque dans la donation il n’y a pas de paiement du prix et dans le bail il n’y a pas de  transfert de la propriété.

Elle est un contrat à titre onéreux puisque l’une des obligations porte sur le paiement d’une somme d’argent qui est le prix de la chose vendue. Le paiement du prix distingue  la vente, non seulement de la donation mais aussi  de l’échange, puisque la contrepartie dans ce cas est une autre chose et non pas une somme d’argent.

C’est pour ces raisons que le prix doit obligatoirement être une somme d’argent, le droit marocain à l’instar de ses homologues tunisien et français ne le prévoit pas textuellement même si le terme « prix » doit être pris dans sa signification restreinte à savoir une somme d’argent. Par contre,  le droit égyptien précise clairement que la contrepartie du transfert de la propriété dans la vente doit être une somme d’argent[[1]]url:#_ftn1 .    

L’étude du prix dans la vente immobilière est d’une importance extrême, d’abord par ce qu’il est un élément du contrat, il doit alors être nuancé et répondre à des conditions spécifiques pour accomplir son rôle dans la constitution du contrat. Ensuite cette importance découle de l’importance même de l’opération, qui nécessite des fonds considérables dont la réunion oblige le recours à des organismes du financement, impliquant des procédures spéciales ayant des effets sur la vente. Enfin, la complication des formalités et les étapes qui précèdent la concrétisation définitive de la vente met en jeu le prix qui doit accompagner ce processus.   

Nous allons essayer de nuancer les problématiques que pose le prix dans la vente immobilière et les solutions adoptées par la jurisprudence marocaine, en traitant d’abord le prix comme élément de la vente immobilière ensuite les problématiques posées lors de son paiement.
 

I) la détermination du prix  et la perfection de la vente immobilière

 
L’étude du prix comme élément de la vente immobilière nécessite de faire la distinction entre la vente définitive  et la promesse de vente comme étape précontractuelle qui précède la vente définitive.

A) le cas d’une vente définitive  

 
   Le prix est la contrepartie que doit l’acheteur au vendeur en contrepartie du transfert de la propriété. Cette contrepartie doit obligatoirement être une somme d’argent si non la vente peut être qualifiée d’échange, cette requalification aura des effets, principalement, au niveau du traitement fiscal de l’opération.   
Elle doit être aussi déterminée lors de la conclusion de la vente ou au moins déterminable. La déterminabilité du prix peut se faire, à titre d’exemple, par l’indication du prix du mètre carré et la superficie de l’immeuble vendu[[2]]url:#_ftn2 .
Il est l’un des éléments constitutifs de la vente, à défaut de quoi elle devient nulle et non avenue, une nullité absolue que le tribunal peut prononcer d’office.  
La cour de cassation a maintenu cette position dans un arrêt de principe rendu toutes chambres réunies en déclarant que le contrat dont lequel les parties n’ont pas déterminé le prix de la vente est nul de pleine de droit et le tribunal peut prononcer d’office cette nullité  sans chercher à déterminer le prix par l’un des moyens d’instruction  de l’affaire[[3]]url:#_ftn3 .
La cour de cassation dans un arrêt récent en date du 22/03/2011, dossier civil n° 2432/1/5/2007 a  déclaré que «  le contrat dont lequel les parties n’ont pas déterminé  le prix est inexistant ». Dire que le contrat est inexistant ne trouve aucun base légale, puisque l’existence des autres éléments empêche de le dire surtout lorsque les parties on établie leur accord dans un document écrit. Mais le tribunal doit appliquer la sanction appropriée au manquement existant, surtout que le législateur dans l’article 306[[4]]url:#_ftn4 prévoit clairement la nullité comme sanction de défaut de l’un des éléments de l’obligation.    
La cour de cassation, dans un arrêt n° 939, en date du 01/03/2011, dossier n° 1226/1/7/2009[[5]]url:#_ftn5 ,  est allé plus loin en exigeant que la détermination du prix de vente revient uniquement aux parties  qui ne peuvent confier cette mission aux tiers même s’il s’agit du tribunal. Cette position est sainte puisque la conclusion du contrat et soumis au principe de l’autonomie de la volonté et en autorisant au tribunal de déterminer les clauses du contrat en lieu et place des parties on violera ce principe et l’article 487 du DOC qui le concrétise.
La cour de cassation dans un arrêt n° 4999, en date du 09/12/2009, dossier n° 2414/1/5/2008, a déclaré que le tribunal aurait dû recourir au cahier des charges de la venderesse pour s’assurer du prix de la vente[[6]]url:#_ftn6 .
A première vue cet arrêt apparait en contradiction avec les deux précédents, puisque comment dire que le défaut de détermination du prix de la vente entraine la nullité de celle-ci et interdire au tribunal de procéder par voie d’expertise à sa détermination et ensuite revenir et dire que le tribunal aurais dû recourir aux cahiers des charges pour s’assurer du prix.
Cependant, dans ce cas d’espèce, il ne s’agit pas de déterminer le prix à la place des parties ni d’ajouter un élément qui manque à l’obligation, mais plutôt de s’assurer du prix convenu, lorsqu’il a  été contesté par l’unes des parties. Le rôle du tribunal dans ce cas est seulement de relever la volonté des parties par le recours à l’interprétation de leur convention.  

B) Le cas de la promesse de vente

 
La promesse de vente peut avoir deux formes, soit une promesse synallagmatique ou unilatérale.
Dans la promesse synallagmatique les deux parties s’engagent la première pour vendre et la deuxième pour acheter, il y a dès le départ un accord de volontés et le contrat est définitivement formé, seule son exécution est retardée[[7]]url:#_ftn7 . En France, on la qualifie d’obligation symétrique et pour le code civil Français la promesse synallagmatique de vente est une vente parfaite, dès sa conclusion « la promesse de vente vaut vente » dès qu’il y a un accord de volonté sur les trois conditions nécessaires à la vente «  res, pretium et consenus »[[8]]url:#_ftn8 .  
La promesse unilatérale peut être soit une promesse de vente ou une promesse d’achat, mais en pratique c’est la première qui est beaucoup utilisée notamment dans le domaine de l’immobilier.
La promesse unilatérale de vente est considérée par une partie de la doctrine comme une déclaration unilatérale de volonté qui trouve sa base légale dans l’article 18 du D.O.C, ou encore comme une offre irrévocable conformément à l’article 26 du même code.     
Au Maroc, et vu  les exigences de la publicité foncière, la promesse de vente ne peut jamais être considérée comme une vente parfaite en elle-même. Une partie de la doctrine marocaine y voit une vente sous condition suspensive dont la perfection est soumise à la réalisation de la vente définitive. Pour la cour de cassation elle emploie toujours le terme « la vente primitive » « البيع الإبتدائي ». D’ailleurs dans plusieurs arrêts de la cour de cassation elle confond le terme de la promesse de vente et la vente pure et simple, et fait allusion de la vente et ses conditions alors qu’il s’agit d’une simple promesse de vente. 
Cette confusion entre la vente définitive et la promesse de vente empêche de ressortir le régime juridique du prix dans la promesse de vente, qui doit normalement être distinct de celui de la vente définitive. Pour la cour de cassation  la vente préliminaire est une vente est doit réunir tous les éléments nécessaire y compris l’accord des parties sur le prix, à titre d’illustration on cite l’arrêt de la cour de cassation n° 3420 en date du 16/08/2011, dossier n° 586/1/7/2010, dont lequel la cour a défini la promesse de vente comme un contrat par lequel l’une des parties promet de vendre  à l’autre un immeuble ou des réels définis avec un prix déterminé[[9]]url:#_ftn9 .
La nécessité de déterminer le prix dans la promesse de vente peut s’expliquer par la volonté d’assurer son efficacité de sorte que l’acquéreur ne soulèvera l’option d’achat qu’après avoir payer le prix convenu[[10]]url:#_ftn10 . Car sans la détermination du prix la promesse de vente ne peut jamais produire son plein effet juridique, comment l’unes des parties peut elle exiger l’exécution d’une promesse de vente dans laquelle le prix n’est pas déterminé ? Elle risque de devenir une obligation potestative laissée à la seule volonté des parties.    
Par contre une partie de la doctrine française voit en la conclusion d’une vente sans détermination du prix non pas un acte nul mais une vente sous conditions suspensive de déterminer le prix, à défaut de le faire la vente devient non avenue[[11]]url:#_ftn11 .
  Si la nullité de la vente définitive dans laquelle la détermination du prix fait défaut, trouve sa base légale dans l’article 306 du D.O.C, la nullité d’une promesse de vente n’a aucune base légale puisque le prix, élément de la vente, n’est pas un élément de la promesse.
 
 

II) le paiement du prix et la perfection de  la vente immobilière :

 
Il ne suffit pas que le prix de la vente soit déterminé dans le contrat ou dans la promesse  de vente mais il doit être aussi payé au moment et de la manière prévue par le contrat conformément à l’article 577 du DOC. Le prix doit être payé lors de la conclusion de la vente si aucun délai n’a été prévu, mais lorsque la vente a été précédée d’un compromis de vente qui prévoit un délai  pour le paiement, l’acquéreur doit s’acquitter de cette obligation avant le terme convenu. Toutefois, l’intervention des tiers autres que les parties dans l’opération, précisément la banque et le notaire, la première pour financer l’opération le deuxième pour la  réaliser,  a fait naitre des techniques assimilées au paiement.   

A) le paiement doit être effectif : 

 Le défaut de paiement du prix  donne la possibilité au vendeur de demander la résiliation de la promesse de vente  conformément à l’article 581 du D.O.C qui prévoit que « S'il a été stipulé, d'après le contrat ou la coutume du lieu, que la vente serait résolue faute de paiement du prix, le contrat est résolu de plein droit par le seul fait du non-paiement dans le délai convenu»[[12]]url:#_ftn12 .
Le paiement du prix doit être effectif, en ce sens la cour de cassation a déclaré que la présence de l’acquéreur chez le notaire chargé de la conclusion de la vente au moment convenu ne peut en aucun cas l’exonérer de l’obligation du paiement du prix mis à sa charge[[13]]url:#_ftn13 . 
Le paiement du prix peut être fait au vendeur ou à une toute personne désignée par lui, conformément à l’article 238 du DOC qui prévoit que « L'exécution doit être faite dans les mains du créancier, de son représentant dûment autorisé ou de la personne indiquée par le créancier comme autorisée à recevoir ; l'exécution faite à celui qui n'a pas pouvoir de recevoir ne libère le débiteur, que si le créancier l'a ratifiée, même tacitement, ou s'il en a profité ; Si elle est autorisée par justice». C’est le cas par exemple du vendeur qui demande à l’acquéreur de payer une partie du prix à son vendeur précédent. Le paiement fait ainsi est valable et le vendeur ne pourra plus le contester[[14]]url:#_ftn14 .
Le paiement du prix peut être fait par tous les moyens légaux notamment par les effets de commerce, tel que le chèque et la lettre de change. Mais dans ce cas la remise de ce moyen ne libère l’acquéreur de l’obligation du paiement du prix que s’il a été remis pour effet de paiement et qu’il a été encaissé par le vendeur[[15]]url:#_ftn15 .
Si cette solution pose moins de problème pour la lettre de change, elle mérite des nuances pour le chèque. Ce dernier est un instrument du paiement tel qu’il découle des articles 267 et suivant du code de commerce, donc en application de ces règles de nature commerciale au chèque -effet du commerce-, sa remise libère le débiteur de son obligation de paiement, sans attendre son encaissement par le créancier.
Pire encore le législateur en protégeant la nature du chèque comme instrument  du paiement, l’a doté qu’une protection pénale l’article 316 du code de commerce et des recours qu’il peut exercer contre le tireur, les endosseurs et les autres obligés conformément à l’article 283 du même code.  
La solution adoptée par la cour de cassation, motivé par la volonté de sécuriser les transactions immobilières, méconnais celle prévue par le code de commerce. Cette double protection ne coïncide pas  et risque de causer des problèmes lorsque le vendeur demande la résiliation de la vente pour faute de paiement devant un tribunal civil et active la protection pénale et les recours cambiaires devant les juridictions répressives et commerciales.  

B) la valeur juridique de l’accord de la banque et l’offre faite entre les mains du notaire.

 
La valeur de l’immeuble objet de la vente, nécessite des investissements exceptionnels, c’est pour quoi l’acquéreur fait généralement recours à des établissements de crédit pour financer l’opération.     
Mais le problème qui se pose à ce niveau est que  les banques en acceptant de financer l’opération ne délivrent pas les fonds directement à l’acquéreur mais se contentent d’exprimer leur accord en ajoutant que les sommes seront remises au notaire après la signature de la vente définitive, et avec engagement de ce dernier de procéder à l’inscription à leur profits d’une hypothèque pour garantir la dette.
Se pose alors la question quant à la valeur juridique de cet accord et s’il peut être substitué au paiement du prix. La cour de cassation a déclaré dans plusieurs arrêts que lorsque les parties ont convenu que le paiement du prix sera fait d’une  manière déterminée, dans notre cas via le financement bancaire, elles ont acceptées les procédures et les modalités prévues par  cette technique. Par voie de conséquence l’acceptation de la banque dans le délai prévu pour le paiement est assimilée par la cour à un paiement[[16]]url:#_ftn16 . La cour de cassation a considéré l’avis favorable de la banque et sa notification aux parties ou au notaire comme une offre spéciale du prix.
Reste un point à signaler à savoir le rôle du notaire dans le paiement du prix. Ce dernier ne se limite pas à la rédaction des actes, mais conforment à l’ancien dahir du 04 Mai 1925 et actuellement la loi 32/09, le notaire est tenu de procéder à toutes les formalités nécessaires pour rendre les actes qu’il dresse efficaces et utilisables.
Dans ce sens il est autorisé à recevoir des fonds des parties. Notamment le prix de la vente, provisoirement, le temps nécessaire pour régulariser la situation fiscale de l’immeuble et procéder aux formalités administratives nécessaires à l’inscription de la vente sur le titre foncier.  Pour mener à bien cette mission, l’article 33 de la loi 32/09, impose au notaire un certain nombre d’obligations entre autres l’interdiction d’obtenir des intérêts des fonds qu’il reçoit des clients ou de les employer à n’importe quel autre usage que celui qui leur a été destiné et il doit les déposer à la caisse de dépôt et de gestion dans un délai d’un mois de leur réception.  
La cour de cassation, consciente du rôle du notaire dans la réalisation de la vente et la sécurisation des transactions immobilières,  a déclaré que  la remise du prix de la vente au notaire ne constitue pas un dépôt volontaire tel qu’il est prévu par le DOC, mais un dépôt qui se fait dans le cadre des attributions du notaire conformément au dahir du 04/05/1925[[17]]url:#_ftn17 .
 L’offre du prix faite alors entre les mains du notaire  dans le délai prévu pour le paiement est valable et libère l’acquéreur. La cour de cassation a confirmé ce constat en déclarant que  la remise du prix de la vente au notaire dans le délai prévu est valable lorsque les parties ont convenu que la vente définitive sera faite par ce dernier. L’acquéreur qui remet donc, au notaire le prix de la vente dans les délais prévus se libère de son obligation[[18]]url:#_ftn18 . 

Conclusion :

 
Certes, la jurisprudence Marocaine, précisément la cour de cassation, a fourni un grand effort pour combler le vide juridique lié à la vente immobilière, en établissant des règles de principe notamment en matière du prix. La cour de cassation a fait preuve de créativité  et d’adaptation à l’évolution économique et sociale que connait notre société.
Cependant, il est temps d’adopter une loi spéciale relative à la vente immobilière à l’instar de quelques pays voisins tel que l’Egypte. A vrais dire le législateur a déjà pris cette voie  en adoptant la loi 44 / 00 relative à la vente en l’état future d’achèvement, malgré les limites de cette loi qui n’a pas encore trouvé le chemin de l’application, elle  reste une bonne initiative à généraliser sur toutes les ventes immobilières.

  Les Renvois

[1] L’article 418 du code civil Egyptien définie la vente comme étant un contrat par lequel le vendeur s’oblige à  transférer la propriété d’une chose ou un droit patrimonial contre un prix en argent.
[2] La cour de cassation a déclaré dans un arrêt n° 1200 en date du 19/07/2000 dossier n° 1056/1999, ce qui suit :
" لا يمكن اعتبار الاتفاق الموقع بين الطرفين وعدا بالبيع لعدم تضمينه ذكر الثمن محددا أو ما يمكن أن يجعل تحديده ممكنا"
Dans un autre arrêt n° 939, en date du 01/03/2011, dossier n° 1226/1/7/2009  en trouve :
" حيث صح ما نعته الطاعنة ذلك أنه يتعين لانعقاد البيع أن يتفق الطرفان على تحديد الثمن، وإذا لم يقع تحديده وجب عليهما تعيين طريق تحديده في المستقبل، ولا يجوز أن يعهد ذلك إلى غيرهما، وأن المحكمة سلمت بأن المبلغ المؤدى لا يعدو أن يكون ثمنا مؤقتا وأمرت بإجراء خبرة لتحديد الثمن النهائي والمناسب استنادا إلى الفصل 479 من قانون الالتزامات والعقود مع أنه يتعلق بالمنقول لا بالعقار حسب صياغته تكون قد أساءت تطبيقه وعرضت قرارها للنقض."
[3] Arrêt n° 404, en date du 31/01/2011, dossier civile n° 1895/1/5/2007, publie dans la revue de la jurisprudence de la cour de cassation n° 74, année 2012, page 45 avec  une note de Monsieur El Arbi ECHADLI, la cour de cassation a motivée  sa décision en déclarant :
" لكن حيث إن محكمة الإستئناف حينما اعتبرت أن عقد الوعد بالبيع المبرم بين الطرفين باطل لعدم توفره على ركن الثمن، لم تكن في حاجة إلى سلوك إجراءات التحقيق المنصوص عليها في الفصل 55 من قانون المسطرة المدنية للتحقيق من الخلاف الحاصل بين الطرفين في مقدار الثمن ما دام أن عدم حصول التراضي على الثمن يؤدي إلى البطلان المطلق الذي يستتبع اعتبار العقد معدوما. وبذلك فالمحكمة لم تخرق المقتضيات المحتج بها والفرع على غير أساس."
[4] L’article 306 prévoit :
«  L'obligation nulle de plein droit ne peut produire aucun effet, sauf la répétition de ce qui a été payé indûment en exécution de cette obligation.

L'obligation est nulle de plein droit : 

1° Lorsqu'elle manque d'une des conditions substantielles de sa formation ;

2° Lorsque la loi en édicte la nullité dans un cas déterminé. »
[5] Cet arrêt prévoit :
« حيث صح ما نعته الطاعنة ذلك أنه يتعين لانعقاد البيع أن يتفق الطرفان على تحديد الثمن، وإذا لم يقع تحديده وجب عليهما تعيين طريق تحديده في المستقبل، ولا يجوز أن يعهد ذلك إلى غيرهما، وأن المحكمة سلمت بأن المبلغ المؤدى لا يعدو أن يكون ثمنا مؤقتا وأمرت بإجراء خبرة لتحديد الثمن النهائي والمناسب استنادا إلى الفصل 487 من قانون الالتزامات والعقود مع أنه يتعلق بالمنقول لا بالعقار حسب صياغته تكون قد أساءت تطبيقه وعرضت قرارها للنقض. »
[6] La cour de cassation a motivé sa décision en déclarant :
" حيث صح ما عابه جزء من الوسيلة على القرار ذلك أن المحكمة اعتمدت في قضائها على وصل الأداء المؤرخ في 14/09/1993 واعتبرته حجة على أن الثمن النهائي للمبيع محدد في مبلغ عشرين الف درهم دون أن تبين كيف توصلت إلى ذلك والحالة أن الوصل المذكور لا يفيده، ودون أن تبحث في ثمن البيع على ضوء دفتر التحملات الممسوكة لدى الطالبة مما يجعل قرارها خارقا لقواعد الاثبات وللفصل 399 من ق.ل.ع مما يعرضه للنقض الجزئي."
[7] Ibid. page 114.
[8] Nezha BELAGUIDE, la perfection de la vente en droit civil marocain, Op.cit. page 163.
[9] La cour a motivé sa décision en déclarant :
« لكن حيث إن الوعد بالبيع التزام يتعهد بمقتضاه الواعد بالبيع بأن يفوت لشخص آخر ملكية عقار أو حقوق عينية عقارية محددة المعالم من حيث الشيء الموعود ببيعه بشكل يرفع عنه أي جهالة ومن حيث الثمن والالتزام في النازلة التزام ثابت التاريخ ما دام موقعا ومؤرخا ومصادقا على توقيعه لدى السلطات المختصة ولا يشترط لصحته تحريره لدى أي من الأشخاص المؤهلين لتحري … »
[10] Belguide Nezha, la perfection de la vente en droit civil marocain, mémoire de DESA, Université Hassan II, année 1984, page 173.
[11]  Ibidem. Page 85.
[12] C’est ce qu’a décidé la cour de cassation dans un arrêt  n° 2203, en date du 10/05/2011, dossier n° 2900/1/7/2009, en déclarant :
" ولما كان الالتزام الرابط بين الطرفين حدد له أجل فإن الطاعنين باعتبارهم مدينين بأداء باقي الثمن يكونون في حالة مطل بمجرد حلول أجل الأداء وأن الأداء الواقع خارج الأجل لا ينفي عنهم التماطل الذي يخول للمطلوبين الحق في المطالبة بفسخ العقد بصرف النظر عن كون تنفيذه ممكنا أو مستحيلا، والمحكمة لما أيدت الحكم المستأنف القاضي بفسخ العقد فإنها لم تخرق أيا من المقتضيات القانونية المحتج بها والوسيلتان لذلك غير مرتكزتين على أساس."
[13] Arrêt de la cour de cassation n° 2348, en date du 17/05/2011, dossier n° 4712/1/7/2009, dont lequel la cour de cassation a déclaré :
" ولما كان إثبات العرض والإيداع لا يتحقق من مجرد حضور طرفي العقد أو أحدهما لدى الموثق الذي ارتضيا التعاقد أمامه بل لا بد من حصول ذلك العرض والإيداع والذي يجب أن يتم داخل الأجل المحدد بالوعد بالبيع تحت طائلة اعتبار العقد مفسوخا بقوة القانون بمجرد انصرام ذلك الأجل ما دام أن الطرفين ارتضيا ترتيب أثر الفسخ الصريح للعقد بعد انتهاء الأجل المحدد لتنفيذ الالتزام فإنه لما ثبت للمحكمة أن الوعد بالبيع المبرم بين الطرفين حدد تاريخ أداء الثمن المتفق عليه داخل أجل شهرين من إبرامه وينتهي في أقصى تقدير في 11/12/2006. وأن الطاعنة لم تدل بما يفيد أداءها للثمن المتفق عليه عن طريق الموثق أو للبائعين وأن حضورها لدى الموثق على فرض ثبوته لا يعفيها من تنفيذ التزامها بإبراء ذمتها داخل الأجل واعتبرتها لذلك قد أخلت بالتزامها الملقى على عاتقها ورتبت جزاء الفسخ على عقد الوعد بالبيع المذكور فإنها تكون قد بنت قضاءها على أساس قانوني والوسيلتان لذلك غير مرتكزتين على أساس."
[14] Dans ce sens la cour de cassation a déclaré dans un arrêt n° 1569, en date du 05/04/2011, dossier 4432/1/7/2009 :
"لكن حيث إنه وعملا بمقتضيات الفصل 238 من قانون الالتزامات والعقود فإن الأداء الذي يحصل من الدائن للشخص الذي يعينه هذا الأخير لقبض الدين يعتبر صحيحا، وأن تعيين الشخص المؤهل لقبض الدين من طرف الدائن لا يشترط أن يكون كتابيا وإنما يمكن استخلاصه من أوراق الملف ومنها التصريح المضمن بجلسة البحث المنجز من طرف المقرر وبالهدي على ذلك فإنه وخلافا لما تمسك به الطاعن بالرجوع إلى تصريحاته المضمنة بمحضر جلسة البحث المنعقدة بواسطة المقرر يوم 8/5/2004 يتبين أنه أجاب عن سؤال من المقرر أنه اتفق مع المدعي على أن يؤدي هذا الأخير باقي الأقساط المخصصة لنقل ملكية الأرض موضوع النزاع للمدعى عليه (المطلوب في النقض) إما إليه شخصيا وإما أن يدفعها للوكالة الخاصة بالسكن العسكري، وأن الثابت من أوراق الملف ولا سيما وصل الإبراء المضاف للملف أن المطلوب أدى باقي الثمن المتفق عليه في العقد إلى الوكالة المذكورة إبراء لذمة الطالب من باقي ثمن اقتنائه للقطعة الأرضية محل عقد الوعد بالبيع المذكور، وأن هذا الوعد بالبيع إذا كان قد نص على طريقة محددة لأداء المطلوب لباقي الثمن فإن إقرار الطالب الصريح بالسماح للمطلوب بأداء باقي الثمن المتفق عليه في العقد إلى دائنة الطالب المشار إليها يجعل الوفاء الحاصل لهذه الأخيرة مبرئا لذمته من باقي الثمن، وأن المحكمة لما اعتبرت المشتري قد سدد جميع ما في ذمته من ثمن شرائه للقطع الأرضية موضوع الدعوى وأن وفاءه نيابة عن البائع ولفائدة الوكالة المذكورة هو وفاء صحيح ويبرئ ذمة المطلوب تجاه الطالب لكون هذا الأخير قد استفاد منه فإنها لم تخرق مقتضيات الفصل 238 من قانون الالتزامات والعقود المحتج به كما أنها لم تخرق الفصل 230 من نفس القانون المحتج به ما دام أن الطالب قد قبل بإرادته وموافقته على أن يتم أداء باقي الثمن إما إليه مباشرة أو إلى الوكالة البائعة له حسبما أشير إليه بمحضر جلسة البحث وذلك حيادا على الشرط المضمن بعقد الوعد بالبيع المتضمن كيفية وآجال أداء باقي الثمن وأن المحكمة لما اعتبرت ذلك الأداء صحيحا ورتبت على ذلك أحقية المطلوب في مطالبة الطالب بإتمام إجراءات البيع معه في شان القطعة الأرضية موضوع الوعد بالبيع فإنها تكون قد بنت قرارها على أساس قانوني ولم تخالف إرادة الطرفين والوسيلة لذلك غير مرتكزة على أساس"
[15] C’est ce qu’a décidé la cour de cassation dans plusieurs arrêts  à titre d’illustration en cite l’arrêt n° 4614, en date du 26/10/2011, dossier n° 3849/1/7/2009 dont lequel la cour a déclaré :
" حيث صح ما نعاه الطاعنان ذلك أن مجرد إيداع الشيك لدى الموثق ولأمره لا يعتبر وفاء لباقي ثمن المبيع لأن الشيك وإن كان يعتبر أداة وفاء إلا أن الالتزام المترتب في ذمة الساحب لا ينقضي بسحب الشيك بل بقيام المسحوب عليه بصرف قيمته للمستفيد فعلا ولما كان المطلوب في النقض ملزما بأداء ما تبقى من الثمن داخل الأجل المتفق عليه وجب أن يصرف الشيك فعلا داخل هذا الأجل وأن الإشهاد الصادر عن الموثق لا يكفي للجزم بأن الشيك صرف في الوقت المناسب ما دام الثابت أن أصل هذا الشيك كان في متناول المطلوب في النقض بعد انصرام الأجل المطلوب لصرفه الأمر الذي يضفي على الشيك المذكور الغموض والاحتمال ويستدعي إجراء تحقيق حول الوقت الذي صرف فيه الشيك ومحكمة الاستئناف تكون بذلك قد بنت قضاءها على احتمال فكان قرارها ناقص التعليل الموازي لانعدامه ومعرضا للنقض."
Dans un autre arrêt n° 4747, en date du 01/11/2011, dossier 3233/1/7/2009, la cour a déclaré :
" حيث صح ما نعاه الطاعنون على القرار المطعون فيه ذلك أن مجرد حيازة الكمبيالة من طرف المستفيد لا يبرئ ذمة المسحوب عليه إلا إذا تم استخلاص مبلغها عند الاستحقاق، والمحكمة لما اعتبرت بان حيازة الكمبيالة من طرف البائعين الطاعنين بإقرارهم دليلا على أن المشتري-المطعون ضده أدى جميع الثمن الذي وقع به البيع والحال أن استخلاص قيمتها وكذا أداء باقي الثمن رهين بقيام البائع بالتسوية النهائية للعقار حسب الاتفاق وذلك باستخراج رسم مستقل للشقة المبيعة الذي لم يتم إلا بتاريخ 1/2/1994 حسب ما هو مدون بالرسم العقاري عدد 1164/ف دون أن يثبت المشتري-المطلوب أن البائعين الطالبين استخلصوا قيمتها فعلا يكون قرارها ناقص التعليل وعرضة للنقض."
[16] A titre d’illustration en cite l’arrêt n° 5353, en date du 06/12/2011, dossier n° 763/1/7/2010 dont lequel la cour a déclaré :
" لكن حيث إنه بمقتضى الفصل 234 من قانون الالتزامات والعقود فإن أداء الثمن أو عرضه الموجب لصحة الدعوى الناتجة عن تنفيذ الالتزام يختلف باختلاف الإجراء المقرر في العقد أو القانون أو العرف، ولا تطبق مقتضيات الفصل 275 من نفس القانون المحتج به والمتعلقة بالعرض العيني إذا كانت شروط العقد تقتضي خلاف ذلك، فإذا كان الطرفان قد اتفقا في عقد الوعد بالبيع على تسديد بقية الثمن من القرض الذي سيحصل عليه المشتري من البنك الوطني للقرض الفلاحي، فإنهما بذلك يكونان قد ارتضيا الخضوع للإجراءات الخاصة المتعارف عليها لدى مثل هذه المؤسسة حيث لا يتم الإفراج عن مبلغ القرض إلا بعد قيام المتبايعين بالتوقيع على عقد البيع النهائي وتسجيله بالرسم العقاري وهو التوقيع الذي لم يقم الطالب بإنجازه في نطاق تنفيذ ما تضمنه التزامه بالرغم من تعهد البنك المذكور بأداء الثمن بعد التوقيع على العقد النهائي وتوجيه إشعار بذلك إلى الموثقة قبل انصرام الأجل المحدد في العقد للأداء حسب الثابت من وثائق الملف، إذ يعتبر هذا التعهد بمثابة عرض خاص لأداء الثمن من شانه أن يؤدي إلى براءة ذمة المدين به ويرفع عنه حالة المطل، وبذلك يكون المطلوب في النقض قد وفى نصيبه من الالتزام على الوجه المقرر في العقد الذي تضمن الالتزام بالحصول على القرض وبحسب ما يقتضيه العرف الجاري في هذا الشأن يحق له معه المطالبة بإجبار الطالب على تنفيذ  ما تعهد به والمتمثل في التوقيع على عقد البيع النهائي الذي رفض القيام به بدون عذر مقبول، والمحكمة لما قضت على هذا النحو تكون قد جعلت لقضائها أساسا صحيحا دون أن تخرق الفصول المحتج بها مما يجعل الوسائل بدون أساس."
Dans le même sens en cite l’arrêt de a cour de cassation n° 2339, en date du 04 juillet 2007, dossier civil n° 190/1/5/2006, à apparaître ….
[17] Arrêt n° 3078, en date du 28/06/2011, dossier n° 4631/1/7/2009, comportant :
"...إذ أن إيداع ثمن البيع عند الموثق وإن كان يعتبر تنفيذا لالتزام المشتري فإن الموثق لا يعتبر مودعا عنده بمفهوم الوديعة الاختيارية بل إن الإيداع عنده يتم في إطار الصلاحيات التي خولها له ظهير 1925 المنظم لمهنة التوثيق العصري... "
[18] C’est ce qu’a décédé la cour de cassation dans plusieurs arrêts à titre d’illustration en cite l’arrêt n° 3080, en date du 28/06/2011, dossier n° 3035/1/7/2010, dont lequel la cour a déclaré :
" وأنه لما تأكد للمحكمة من الوعد بالبيع أنه نص على أجل 31/10/2007 لتنفيذ كل طرف ما التزم به والتي من جملتها أداء الثمن علما أن الوعد أبرم من طرف موثقة وتضمن أن تسديد الثمن يتم يوم التوقيع على العقد النهائي وأنه يتم إنجاز هذا العقد من طرف الموثقة مما يدل على اسناد إبرام العقد النهائي لها لذلك ينبغي إيداع الثمن عندها طبقت الفصل 577 من قانون الالتزامات والعقود الذي ينص على أنه على المشتري دفع الثمن في التاريخ وبالطريقة المحددين في العقد وبذلك لم يكن المشتري في حاجة لتطبيق مقتضيات الفصل 275 من نفس القانون،"
En trouve dans un autre arrêt n° 2106, en date du 03/05/2011, dossier n° 3215/1/7/2009 :
" وكما أن إيداع مبلغ 20000 درهم لدى محرر العقد يعتبر إيداعا مقبولا ما دام الاتفاق وقع بين الطرفين على أن تنجز كل إجراءات البيع بين يديه وبالتالي ليس هناك أي تدليس والمحكمة لما نحت هذا المنحى بهذه العلة يكون قرارها مرتكزا على أساس وما بالوسيلة غير جدير بالاعتبار."
Dans un autre arrêt n° 2719, en date du 07/06/2011, dossier n° 4736/1/7/2009 :
" وكان المطلوب ضده قد أودع الثمن لدى الموثق الموكول له إبرام عقد البيع النهائي بتراضي طرفيه قبل حلول الأجل المتفق عليه وهو 12/11/2005 في حين تواني الطالب عن تنفيذ التزاماته المقابلة بتصفية الوضعية الضريبية وإكمال إجراءات تحفيظ العقار داخل هذا الأجل مما يكون معه متماطلا دون إنذار، فإن المحكمة لما اعتبرت أن العقد لا يفسخ حكما إلا إذا امتنع الطرفان معا عن تنفيذ التزاماتهما الناشئة عنه رغم حلول الأجل وفي هذه النازلة فإن المطلوب ضده نفذ التزاماته طبق بنود العقد ومن حقه إجبار الطاعن على تنفيذ التزاماته المقابلة وتكون بذلك قد ردت ضمنيا الدفع بمقتضيات الفصلين 112 و114 من ق ل ع اللذين لا ينطبقان على النازلة، علما بأن عدم استخراج رسم عقاري خاص بالمبيع لا يعتبر عائقا مانعا من إتمام البيع مادام أن الطاعن لم يثبت تعذر ذلك بموجب مقبول قانونا، والوسيلة لذلك غير مرتكزة على أساس."

Le prix dans la vente immobilière à la lumière de la jurisprudence de la cour de cassation: Rédigé par Mr M’barek JANAOUI

الاثنين 3 يونيو 2013


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