Le "noir" dans l'immobilier recule et baisse à 10% de la valeur des logements

La Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI) a donné ces derniers jours le coup d’envoi d’une nouvelle campagne d’affichage intégral des prix des biens immobiliers en vue de combattre le phénomène du «noir» dans le secteur. Au cours des semaines à venir, au niveau des chantiers de construction, sur les devantures des projets immobiliers ou encore dans les bureaux de vente, des promoteurs participants joueront la transparence totale sur les prix.

Depuis le démarrage de ce type d’opérations en juin 2010, plus de 500 banderoles ont été distribuées et affichées par les professionnels. La FNPI qui se targue d’attaquer de front une problématique «loin de ne concerner que le secteur de l’immobilier», veut y voir que la prise de conscience auprès des professionnels se développe. Youssef Ibn Mansour, président de la FNPI, assure même que «la proportion du noir est dans l’ensemble en train de régresser dans l’immobilier». Un constat que semblent aussi partager les banquiers et les notaires. Mais ce recul du noir serait en fait dû à des facteurs qui tiennent plus de la contrainte que de la prise de conscience des opérateurs.

Il y a d’abord l’activisme de la Direction générale des impôts (DGI). «En plus d’intensifier les contrôles inopinés auprès des promoteurs, le fisc a rendu systématique la révision des ventes de logements, pour déceler les transactions comportant des anomalies, chose qui ne se faisait pas il y a 5 ou 6 ans», rapporte un notaire à Casablanca. Mais il semble que ce contrôle soit surtout efficace dans les grandes villes où les transactions se sont intensifiées ces dernières années, car «dans les petites villes, où le fisc n’a pas une bonne connaissance du marché, le noir continue de prospérer», relativise un professionnel.
L’autre limite est que le zèle de la DGI encouragerait même le phénomène de la sous-déclaration. «Le fisc contrôle les transactions sur la base du prix historique le plus élevé pratiqué dans un quartier donné. Or, dans le contexte actuel de ralentissement du marché, les prix ont baissé, ce qui fait que des transactions sont souvent redressées à tort surtout dans des villes comme Marrakech», estime un professionnel. Se disant qu’ils seront de toutes les manières redressées, des vendeurs opteraient systématiquement pour le noir.

Aujourd’hui, le versement en espèces représente en moyenne 10% du prix du bien

Il reste que les acheteurs actuels disposent de moins en moins de ressources à même de permettre le versement de dessous de table, comme le notent les professionnels. Ceci en raison du renchérissement des prix de l’immobilier et surtout de la prudence des banques. En effet, s’il y a quatre ans, elles couvraient de manière à peine voilée la part versée au noir avec des financements allant jusqu’à 125% du prix du bien, elles ne vont pas au delà de 105%. Mais quand ils sont obligés de verser un montant non déclaré, «certains acquéreurs contractent un prêt, supposé servir à des travaux d’aménagement dans le bien acheté, mais qui sert en fait à couvrir la part à verser au noir», dévoile un directeur d’agence bancaire.

Quoi qu’il en soit, «avec la difficulté d’écouler un logement, dans la conjoncture actuelle, les promoteurs sont de moins en moins tentés d’exiger un versement important en espèces, qui pourrait décourager les acheteurs», explique M. Ibn Mansour. Même les promoteurs qui continuent de demander du noir s’adaptent. «La quotité demandée hors-contrat est aujourd’hui en moyenne de 10% contre 30% auparavant», explique un notaire.

Il est aussi à préciser enfin que le versement ou l’encaissement du noir qui donnent lieu à des flux d’argent très importants, sont rendus plus difficiles par l’adoption de certains dispositifs réglementaires, notamment la loi anti-blanchiment interdisant les mouvements bancaires très importants.