Maroc Droit
MarocDroit  -  موقع العلوم القانونية



ملاحظات على القانون رقم 67.12 الخاص بتنظيم العلاقات التعاقدية بين المكري والمكتري للمحلات المعدة للسكنى أو للإستعمال المهني


     

مساهمة تم عرضها في الندوة العلمية التي نظمتها اللجنة الثقافية بالمحكمة الابتدائية بالخميسات حول موضوع:"القانون رقم 67.12 المتعلق بتنظيم العلاقات التعاقدية بين المكري والمكتري للمحلات المعدة للسكن والاستعمال المهني" بتاريخ 29/11/2017 بالقاعة الكبرى للمحكمة الابتدائية بالخميسات.

ذ/ منير فوناني
محام بهيئة المحامين بالرباط



ملاحظات على القانون رقم 67.12 الخاص بتنظيم العلاقات التعاقدية بين المكري والمكتري للمحلات المعدة للسكنى أو للإستعمال المهني
صدر القانون رقم 67.12 المتعلق بتنظيم العلاقات التعاقدية بين المكري والمكتري للمحلات المعدة للسكنى أو للإستعمال المهني[1]، الذي تضمن 75 مادة تم توزيعها على إحدى عشر بابا، لن يتم التطرق لها كافة، وإنما سأكتفي بإبداء خمس ملاحظات حول هذا القانون.

أول ملاحظة يمكن التطرق لها هو أن القانون رقم 67.12 أعدته وزارة السكنى والتعمير وسياسة المدينة، بالاعتماد على دراسة قامت بها وزارة السكنى سنة 2005 حول قطاع السكن.

لنطرح السؤال: ما مدى سلامة إعداده من قبل وزارة السكنى؟ هل يمكن أن نستشف من ذلك أن الغاية هي حل إشكالية السكن دون
الاكتراث لإشكاليات التطبيق المعروضة على المحاكم؟

ومن أجل أن تكون الرؤية واضحة يتعين بداية التذكير بمسار هذا القانون[2]:
 
  • تمت المصادقة على مشروع القانون في صيغته الاولى من طرف:
    • المجلس الحكومي بتاريخ 12 يونيو 2008
    • المجلس الوزاري 8 يوليوز 2008
    • مجلس النواب بتاريخ 13 يناير 2010
    • مجلس المستشارين بتاريخ 12 يوليوز 2011
  • تم تقديم المشروع في اطار قراءة ثانية أمام اللجنة المختصة بمجلس النواب.
  • بعد تعيين الحكومة بعد دستور 2011، تمت المصادقة على المشروع من طرف مجلس الحكومة بتاريخ 16 غشت 2012.
  • أحيل على مجلس النواب يوم الاثنين 31 دجنبر 2012.
  • تمت إحالته على لجنة العدل والتشريع وحقوق الإنسان يوم الخميس 10 يناير 2013
  • تاريخ المصادقة في الجلسة العامة الاربعاء 31 يوليوز 2013
  • نتيجة التصويت الإجماع، مع الإشارة إلى كل مواد المشروع حظيت بالإجماع.
وعليه يتضح جليا أن القانون اعتمد على دراسة متقادمة أعدت سنة 2005، ولا تعكس المعطيات الجديدة حول قطاع السكن، كان الأجدر تحيينها لدراسة أثر هذا القانون في المستقبل ومن ثم معالجة الاخلالات والحد من النزاعات القائمة، هذا من جهة، ومن جهة أخرى كان من المفروض أن يتم إعداد هذا القانون من طرف وزارة العدل، لما راكمته من تجربة تسمح لها بالوقوف على مكامن الخلل، بالنظر لارتباطها، أي الوزارة، بمجال العدالة، وتجميعها للمعطيات الخاصة بإشكاليات التطبيق من خلال العمل القضائي.
 
 
الملاحظة الثانية: حول الكتابة ومدى إلزاميتها.

بمجرد صدور هذا القانون طرحت الكتابة في إبرام العقد إشكالية لدى المهتمين، حينما نص المشرع على وجوب إبرام عقد الكراء بمحرر كتابي ثابت التاريخ ( المادة 3 من القانون 67.12)، فوقع اختلاف بين فريقين حول تفسير هذه المادة، فهل الشكلية[3] هنا هي شكلية
انعقاد أم شكلية إثبات؟

أ ـــ إذ أن الفريق الأول اعتبر الكتابة شكلية انعقاد، بالنظر للصيغة التي جاء بها النص (وجوبا)، فهي قاعدة ملزمة، يتعين الامتثال لها، لأن من شأن ذلك التقليص من عدد النزاعات والقضايا التي تثار أمام المحاكم بخصوص:
 
  •  إثبات واقعة الكراء
  • وإثبات الوجيبة الكرائية
  • بالإضافة إلى محاربة التملص الضريبي.
 
ب ـــ بينما ذهب الفريق الثاني، إلى أن المشرع لم يرتب أي جزاء عن مخالفتها، فلو أنه أراد إلزامية الكتابة لرتب البطلان صراحة عن عدم استيفاء هذه الشكلية عند الانعقاد[4].

كما اعتبر هذا الفريق أنه عندما يقوم الخلاف حول الشكلية المضمنة في نص قانوني هل تصلح للانعقاد أم للإثبات، وكانت الرضائية هي الأصل، يتعين الركون إلى القول أنها شكلية للإثبات ارتباطا بالأصل[5].


لكن، بالرجوع إلى الصيغة الأصلية للمادة 3، كما تم إحالتها على البرلمان، نجدها جاءت على الشكل التالي: "يبرم عقد الكراء بموجب محرر كتابي يتضمن...."، وأن كلمة 'وجوب' تم اقتراح إضافتها أثناء مناقشة المشروع أمام لجنة العدل والتشريع وحقوق الإنسان بمجلس النواب، لدورة أبريل 2013.

كما أنه بالاطلاع على التقرير المعد من طرف لجنة العدل والتشريع وحقوق الإنسان، نجد أنه تضمن طرح سؤال حول مسألة الكتابة إذ جاء فيه ما يلي:" تم التساؤل هل العقد الكتابي منشئ للعلاقة الكرائية أو مثبت لها؟ وتمت الإفادة أنه إذا كان منشأ فإن جميع العقود الكرائية غير المحررة يمكن طلب طرد سكانها لوجود سبب الاحتلال بدون سند وإذا كان المقصود هو كوسيلة للإثبات فهو أمر آخر وعليه تمت المطالبة بالتدقيق في هذا الأمر".

وهو ما يوضح أن هاته الاشكالية كانت حاضرة أثناء مناقشة القانون، غير أنه لم يتم الجواب عنها، لا من طرف الحكومة ولا من طرف أعضاء اللجنة، وظلت الأمور كما هي.

قد يقول قائل أنه بمراجعة النص القانوني بكامله سنجد أن كل ما يأتي فيه لن يكون له معنى إلا بوجود وثيقة مكتوبة، انطلاقا من استيفاء الوجيبة الكرائية التي تلزم الاستفادة من المسطرة السريعة التوفر على محرر كتابي أو حكم نهائي (المادة 22 من ق 67.12)، مرورا بمسطرة مراجعة الوجيبة الكرائية (المادة 38 ق 67.12)، وغيرهما من المساطر.

غير أنه، ينبغي على المشرع أن يتحلى بنظرة شمولية، لا تنحصر في المدن الكبرى كالرباط والدارالبيضاء، ويستحضر صعوبة التعاقد كتابة وبمحرر ثابت التاريخ بالنسبة للمناطق النائية، وتلك التي تكثر فيها الرضائية في جميع المعاملات، من أجل ذلك نخرج قليلا من إشكالية الانعقاد والإثبات ونطرح السؤال التالي: هل الكتابة شرط لتطبيق هذا القانون؟  لكون هذا السؤال هو ما يشغل بال الممارسين.
للجواب عنه، نقف عند الباب الأول من القانون رقم 67.12 الذي جاء تحت عنوان "نطاق التطبيق"، والذي تم حصره في شرطين اثنين لا ثالث لهما، الشرط الأول هو تخصيص المحل للسكنى أو الاستعمال المهني، أما الشرط الثاني فهي المدة التي ينبغي أن تتجاوز ثلاثين يوما(المادة الأولى).

وبالتالي، فالقانون، لم يجعل من الكتابة شرطا لتطبيقه، عكس القانون رقم 49.16 المتعلق بكراء العقارات أو المحلات المخصصة للاستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي[6]، الذي أدخل الكتابة ضمن شروط التطبيق (الباب الأول: شروط التطبيق/ الفرع الثاني شرط الكتابة المادة 3 ق 49.16).

هذا فضلا عن كون المشرع، حينما أراد أن يجعل من الكتابة إلزامية فقد أقر بطلان التصرف لعدم احترامها، إذ أوجب القانون موافقة المكري على التولية، التي ينبغي أن تأتي كتابة، وإلا كان التصرف باطلا بقوة القانون (المادة 41 ق 67.12).
 
ونتيجة لما سبق، يمكن القول أن المشرع لم يجعل من الكتابة شرطا لتطبيق هذا القانون، وإنما هو شرع لتحفيز الأطراف على إبرام اتفاقاتهم بشكل كتابي، في مجال تغلب فيه الرضائية، في أفق تهييئ المجتمع لإلزامية الكتابة.  
 
الملاحظة الثالثة: حول التماطل في الأداء هل هو سبب لإنهاء عقد الكراء أم سبب لفسخه؟  
إن عدم أداء الوجيبة الكرائية يعد من بين أهم القضايا المعروضة على أنظار محاكم المملكة، غير أنه من الملاحظ أن  القانون رقم 67.12 ضمنها في مادتين مختلفتين، الأولى جاءت في الباب السابع تحت عنوان إنهاء عقد الكراء، والثانية في الباب الثامن تحت عنوان فسخ عقد الكراء، وهو ما أوقع اللبس لدى المهتمين[7].

إذ نجد المشرع اعتبر التماطل في أداء الوجيبة الكرائية سبب من أسباب إنهاء عقد الكراء (المادة 45 من قانو 67.12)، كما أنه أورد نفس السبب لكن بصيغة أخرى ضمن الأسباب الموجبة لفسخ العقد(المادة 56 من قانون 67.12).

والحال أن حالات إنهاء عقد الكراء تعود كلها لرغبة المكري، الذي يرغب إما في استرداد محله (المادة 45/2)، أو هدمه وإعادة البناء أو إدخال إصلاحات ضرورية تستوجب الإفراغ (م 45/3)، وبالتالي لا يرجع فيها السبب إلى خطأ المكتري.

بينما الفسخ حالاته كلها ناتجة عن إخلال المكتري بالتزاماته طبقا للمادة 56 من القانون رقم 67.12.
 
كنتيجة لما سبق فإن إقدام المشرع على إقحام التماطل في باب الإنهاء هو خلل تشريعي ينبغي التصدي له، من خلال تعديل فوري للنص لتفادي تضارب العمل القضائي، وسعيا نحو تجويد النص التشريعي، خاصة إذا ما علمنا أن النص، كما أحيل على البرلمان، لم يكن التماطل ضمن أسباب إنهاء العلاقة الكرائية الواردة في المادة 45 منه، بل تم إقحامه أثناء عرضه على البرلمان.
 
الملاحظة الرابعة: حول التعويض

تطرق المشرع المغربي من خلال قانون رقم 67.12 للتعويض في أربع مواد.

فقد اعتبر أن المكتري الذي يحتفظ بالمحل، بعد إنهاء العقد أو فسخه، يؤدي تعويضا لا يقل عن ضعف الوجيبة الكرائية، عن المدة الإضافية التي شغل فيها المحل (المادة 13 ق 67.12)، كما ألزم المكري بأدائه تعويضا لفائدة المكتري، إذا ما ثبت أنه واصل بسوء نية مسطرة المصادقة، في إطار المسطرة السريعة لاستيفاء الوجيبة الكرائية، بالرغم من توصله بمستحقاته، حينها يؤدي المكري للمكتري تعويضا عن الضرر يتراوح ما بين وجيبة كراء شهرين وستة أشهر (المادة 30 ق 67.12)، بالاضافة إلى أن المشرع قد قنن التعويض عن الإنهاء الذي يعود لأسباب لها ارتباط بالمكري، وحدده في وجيبة كراء سنة (المادة 51 ق 67.12)، دون أن ننسى أنه إذا تبين أن سبب الإنهاء الذي اعتمده المكري لإفراغ المكتري غير صحيح، أو أنه لم ينفذ من طرفه، جاز للمكتري المطالبة بتعويض يساوي قيمة الضرر الذي لحقه نتيجة الإفراغ، لا يمكن أن يقل عن وجيبة سنة.

وهكذا، نلاحظ أنه من بين أربع حالات للتعويض المنصوص عليها في القانون رقم 67.12، ثلاثة منها هي لصالح المكتري (3/4)، وهنا يمكن القول أن المشرع سعى لإضفاء حماية أكثر للمكتري على حساب المكري.

كما تجدر الإشارة، إلى أن التعويض عن التماطل لم يقننه المشرع في هذا القانون، وتركه يخضع للسلطة التقديرية للقاضي المعروض عليه النزاع، ولا ندري لماذا لم ينح المشرع إلى تحديده كما فعل مع باقي التعويضات المشار إليها، خاصة وأنه يلاحظ تضارب في تحديد التعويض عن التماطل بين مختلف محاكم المملكة، فأحيانا تصدر أحكاما بتعويض هزيل لفائدة المكري، مما قد يعتبر تشجيعا على التماطل، فقد قضت المحكمة الابتدائية بالرباط بتعويض عن التماطل قدره 500 درهم، بعدما فسخها للعلاقة الكرائية وأداء المكتري لما مجموعه 132.000,00 درهم، الناتج عن عدم أداء الوجيبة الكرائية، وقد جاء في تعليل هذا الحكم ما يلي:

 "حيث إن المدعى عليه لم يدل بأي جواب في الموضوع ولم ينازع في ما يدعيه المدعي بخصوص واجب الكراء المطالب به ضمن المقال رغم إعلام وإمهال دفاعه للجواب بعدة جلسات مما يجعل مديونيته ثابتة ويتعين الحكم عليه بأدائه، وحيث إن تماطل المدعى عليه ثابت في عدم أدائه لواجب الكراء بعد توصله بالإنذار وعدم إثباته للأداء له ولو بسلوكه لمسطرة العرض العيني والإيداع له بصندوق المحكمة لأجله يتعين الحكم عليه بأداء تعويض عن التماطل تحدده المحكمة في مبلغ 500 درهم"[8].

وهكذا، فالمحكمة ارتأت بما لديها من سلطة تقديرية في تحديد التعويض في المبلغ المشار إليه، هذا الحكم تم تأييده استينافيا فيما يتعلق بالتعويض وقد اعتمدت محكمة الاستيناف في تعليلها ما يلي:

 "حيث التمس المستأنف فرعيا (المكري) الحكم بتعديل الحكم المستأنف فيما تعلق بمبلغ التعويض عن التماطل ورفعه لمبلغ 15.000 درهم.

وحيث إن المبلغ المحكوم به إنما راعى حجم الضرر وكون المستأنف عليه قد حكم له بكافة المبالغ المطالب بها مما يجعل الضرر مجبورا بالمبلغ المحكوم به ومراعيا لحجمه.

وحيث إن ما استند عليه من سبب للإستيناف غير مؤسس وما قضى به الحكم الابتدائي مصادف للصواب وناسب ذلك تأييده عللا ومنطوقا"[9].

   وبناء عليه، يتضح كيف أن القضاء، وبناء على سلطته التقديرية، اعتبر أن عدم توصل المكري بالوجيبة الكرائية على مدى أكثر من سنة، بالرغم من المبالغ المهمة التي تخلذت في ذمة المكتري، ومدى تأثيرها على مصالح المكري، لا تستوجب إلا تعويضا لا يتجاوز 500 درهم، خاصة وأن تعليل القرار الاستينافي اعتبر بشكل غريب أن الاستجابة لكافة طلبات المكري من خلال الحكم له بما تخلذ في ذمة المكتري من وجيبة كرائية يجعل الضرر مجبورا، في حين أن جبر الضرر لا يعوضه الحكم بما هو مطلوب، وإنما التعويض ينبغي أن يساوي حرمانه من تلك المبالغ التي يستحقها طيلة فترة التماطل، واضطراره، أي المكري، للجوء إلى القضاء، كل هذا الضرر اعتبرته المحكمة يُجْبَرُ بمجرد الحكم بأصل المديونية، وهو أمر لا يستقيم، وفيه حيف، وتشجيع للطرف المتماطل عن الأداء.
 
من أجل ذلك كان من المفروض على المشرع المغربي أن يقنن التعويض عن التماطل بدوره، ولو بجعل حد أدنى وأخر أقصى، كما فعل مع باقي التعويضات.
 
الملاحظة الخامسة: حول الدعاوى المنصوص عليها في القانون رقم 67.12

من خلال قراءة أفقية لنصوص القانون رقم 67.12 ومحاولة لاستخراج الدعاوى المكن سلوكها والتي أقرها المشرع المغربي، نجد أن هناك حوالي أربعة وعشرون دعوى، تسعة منها يعود النظر فيها لمحكمة الرئيس[10]، بينما 15 دعوى تنظر فيها محكمة الموضوع، ومن أجل الحصول على نظرة شمولية تم وضعها وبيانها في الجدولين أدناه.
 
  • اختصاصات محكمة الرئيس:
محكمة الرئيس
في إطار الأوامر المبنية على طلب في إطار الاوامر الاستعجالية ف149 قمم رئيس المحكمة بصفته تلك
م 23:المسطرة السريعة لاستيفاء الوجيبة الكرائية التوجه له قصد استصدار أمر من أجل توجيه إنذار للأداء إلزام المكتري بإرجاع الحالة إلى ما كانت عليه بصفة استعجالية وعلى نفقته في حالة قيامه بإدخال تغييرات على المحل من شأنها أن تشكل خطرا على المحل م15 (تتقادم هذه الدعوى بمرور 3 أشهر من تاريخ تسلم المحل). م 10/2: اللجوء للرئيس لتحديد قيمة الإصلاحات المطلوبة والإذن للمكتري بإجرائها وخصمها من وجيبة الكراء.
م 26:بعد التوصل بالإنذار، المنصوص عليه فيالمادة 23، وعدم الأداء تقديم طلب رامي إلى المصادقة على الإنذار في حالة التولية أو التخلي بصفة غير قانونية طلب استعجالي لطرد المكتري أو المتخلى له أو من يقوم مقامها.
وفي حالة وجود أضرار يمكن إضافة طلب إرجاع الحالة إلى ما كانت عليه قبل التولية او التخلي م43/1
 
م66: في إطار استرجاع المحلات المهجورة أو المغلقة، إذا ظهر المكتري أثناء تنفيذ الأمر بالاسترجاع، يقوم العون المكلف بالتنفيذ بتحرير محضر بذلك ويرفعه إلى رئيس المحكمة أو القاضي المكلف بالتفيذ م 55/2:في حالة وفاة المكتري يصبح العقد مفسوخا ويحق للمكري طرد كل شخص من غير الأشخاص المشار إليهم في م53
ويكون الامر مشمولا بالنفاذ المعجل القانوني (م72)
 
  م 59: طلب استرجاع المحل المهجور  
  م67: بعد تنفيذ الحكم باسترجاع الحيازة (المحلات المهجورة) وظهر المكتري قبل مرور ستة أشهر على التنفيذ جاز له تقديم طلب بإرجاع الحالة إلى ما كانت عليه.  
 
 
  • اختصاصات محكمة الموضوع:
 
محكمة الموضوع:
م 13: دعوى التعويض ضد المكتري الذي لا يعيد المحل المكترى عند إنهاء العقد أو فسخه
م 17/2: الطلب الذي يتقدم به المكتري لخصم جزء من الوجيبة الكرائية بما يتناسب والمدة التي حرم خلالها من المحل المكترى أثناء قيام المكري بالاصلاحات
م 21: المكتري الذي تم عرقلة انتفاعه بالمحل المكرى له أن يتقدم بطلب من أجل تخفيض جزء من وجيبة الكراء يتناسب وحجم الضرر.
م 29/2: المنازعة في الامر القاضي بالمصادقة على الإنذار الصادر في إطار م 27 
م29/3: طلب إيقاف التنفيذ في الامر القاضي بالمصادقة على الإنذار الصادر في إطار م 27 
م 35: الزيادة في الوجيبة الكرائية.
م 36: المطالبة بتخفيض مبلغ الوجيبة الكرائية (إذا طرأت ظروف أثرت على استعمال المحل للغرض الذي اكترى من أجله(660-661 ق ل ع) السند م38
م 47: طلب تصحيح الاشعار بإنهاء عقد الكراء وإفراغ المكتري هو ومن يقوم مقامه.
م50/4: (مسطرة الهدم وإعادة البناء)طلب يتقدم به المكتري لتحديد أجل للمكري لتنفيذ سبب الافراغ المتمثل في الهدم وإعادة البناء
م 52: قد يكون سبب الانهاء غير صحيح، حينها يمكن للمكتري طلب رامي إلى التعويض
م56/1: طلب الفسخ والافراغ (الأداء والافراغ)
م56 الفقرة الأخيرة: في حالة عدم تنفيذ المكتري الامر القاضي بالمصادقة على الانذار المنصوص عليه م 27= النفاذ المعجل
م 66/3: إرجاع الحالة إلى ماكانت عليه (المحلات المهجورة) أثناء تنفيذ الامر بالاسترجاع.
م 69: إذا استحال تنفيذ الامر بارجاع الحالة إلى ما كانت عليه، جاز للمكتري المطالبة بالتعويض عن الضرر.
م70/2: المكتري يحق له إبطال الحقوق المكتسبة على المحل المسترجع لفائدة الغير سيء النية وكذا المطالبة بالتعويض
 
 
 
الهوامش
[1] - الظهير الشريف رقم 1.13.111 الصادر في 15 محرم 1435 (19 نوفمبر 2013) بتنفيذ القانون رقم 67.12 المتعلق بتنظيم العلاقات التعاقدية بين المكري والمكتري للمحلات المعدة للسكنى أو الاستعمال المهني ـ الجريدة الرسمية عدد 6208 بتاريخ 28 نوفمبر 2013 ص: 7328.
[2] - تقرير لجنة العدل والتشريع وحقوق الانسان بمجلس النواب حول مشروع قانون رقم 67.12 يرجى الاطلاع على الموقع:www.chambredesrepresentants.ma  اطلع عليه بتاريخ 24/11/2017 على الساعة 9h32.
[3] - إدريس العلوي العبدلاوي: "شرح القانون المدني النظرية العامة للالتزام، نظرية العقد" ـ الطبعة الأولى ـ 1996 ـ ص: 135.
[4] - حساين عبود: قراءة في القانون 67.12 المتعلق بتنظيم العلاقات التعاقدية بين المكري والمكتري للمحلات المعدة للسكنى أو الاستعمال المهني، نشرة قرارات محكمة النقض، الغرفة المدنية، العدد 15، ص: 165.
[5] - لمياء أبوزور: "إثبات عقد كراء المحلات المعدة للسكنى" ـ المجلة المغربية في الفقه والقضاء ـ العدد الثالث ـ ربيع 2016 ـ ص: 87.
[6] - الظهير الشريف رقم 1.16.99 صادر في 13 من شوال 1437 (18 يوليو 2016) بتنفيذ القانون رقم 49.16 المتعلق بكراء العقارات أو المحلات المخصصة للاستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي ـ الجريدة الرسمية عدد 6490، 7 ذي القعدة 1437 (11 أغسطس 2016) ص: 5857.
[7] ـ حياة البراقي: إنهاء وفسخ عقد كراء المحلات المعدة للسكنى أو الاستعمال المهني في ظل القانون 67.12 – مجلة القضاء المدني، العدد 10، 2014، ص: 67.
[8] - المحكمة الابتدائية بالرباط ـ حكم عدد 253 المؤرخ في 17/7/2014 في الملف عدد 118/1303/2013 ـ حكم غير منشور.
[9] - محكمة الاستيناف بالرباط ـ قرار عدد42 المؤرخ في 19/1/2016 الصادر في الملف عدد 145/1303/2015 ـ قرار غير منشور.
[10] - محمد ملجاوي: "فك اللبس والتلبيس عن الاختصاصات القضائية للرئيس – مجلة القضاء والقانون عدد 153- 2006- ص: 107.

الجمعة 15 فبراير 2019


تعليق جديد
Twitter



Facebook
Twitter
Google+
Instagram
YouTube
Newsletter