Maroc Droit
MarocDroit  -  موقع العلوم القانونية




ماستر العقار والتنمية: مناقشة رسالة في موضوع دور القضاء في تحقيق الأمن العقاري- مسطرة التحفيظ نموذجا تقدَّم بها الباحث عبد السلام بوعسل


     



ماستر العقار والتنمية: مناقشة رسالة في موضوع دور القضاء في تحقيق الأمن العقاري- مسطرة التحفيظ نموذجا تقدَّم بها الباحث عبد السلام بوعسل
بسم الله الرحمن الرحيم                                    
    طنجة في 26/06/2015
 
تمت يومه الجمعة 26 يونيو 2015،

  مناقشة رسالة الطالب الباحث في سلك الماستر تخصص العقار والتنمية

الأستاذ عبد السلام بوعسل،

وذلك في موضوع"دور القضاء في تحقيق الأمن العقاري- مسطرة التحفيظ نموذجا"،

وذلك أمام لجنة علمية مكونة:

- الدكتور عبد الخالق أحمدون أستاذ القانون الخاص بكلية الحقوق بطنجة رئيسا ومشرفا.
- الدكتور مرزوق آيت الحاج أستاذ القانون الخاص بنفس الكلية بصفته عضوا أولا .
- الدكتور أحمد الجباري أستاذ القانون الخاص بنفس الكلية بصفته عضوا ثانيا.

وقد جاء تقرير الطالب الباحث على الشكل التالي:

بسم الله الرحمان الرحيم والصلاة والسلام على أشرف المرسلين وحاتم النبيين وعلى آله وصحبه أجمعين
أما بعد، أيها الأساتذة الكرام كل باسمه وصفته، أيها الحضور الكريم:

في البداية لا بد من أن أغتنم هذه الفرصة لتقديم شكري الموصول وتقديري وامتناني لأستاذي الفاضل الدكتور عبد الخالق أحمدون على قبوله الإشراف على هذه الرسالة دون أي قيد أو شرط، ثم الإعراب عن شكري وامتناني للأستاذين الفاضلين الدكتورين مرزوق آيت الحاج وأحمد الجباري على قبولهما تكوين لجنة المناقشة لبحثي المتواضع،والشكر أيضا للحضور الكريم.

كما أود أن أغتنم  هذه الفرصة لأتقدم بشكري الخاص لسيدة جليلة ودكتورة فاضلة هي الدكتورة جميلة العماري  على ما قدمته لنا من حسن التأطير وجميل التوجيه خلال متابعتها لتأطيرنا في هذا الماستر.
أما تقريري عن الرسالة فإنه كالتالي:

إن الأمن العقاري هو مفهوم من المفاهيم التي أصبحت تروج بكثرة في السنوات الأخيرة بين القانونيين وهو مفهوم لصيق بمفهوم العدالة العقارية والعدالة القضائية والعدالة الاجتماعية والاقتصادية، فكل عدالة تؤدي إلى الأخرى وتكملها من أجل أن يمكننا الحديث عن دولة الحق والقانون.

والأمن القانوني يتفرع إلى تفريعات حسب فروع القانون نفسه، ومن ضمن هذه التفريعات القانونية نجد القانون العقاري وبالتالي يمكننا القول بالأمن العقاري، وهو الذي يعني في الفهم البسيط اطمئنان المالك وركونه إلى ما يثبت به ملكية عقاره وإقامة الحجة على العقار الذي يمتلكه من خلال ثقته في القوانين المنظمة لهذا العقار. ويظهر مدى تحيق الأمن العقاري في الدور الذي يقوم به القضاء في مسطرة التحفيظ كمثال حي على تدخل القضاء من أجل تحقيق الأمن القضائي والعقاري بصفة عامة.

وقد حاولت معالجة الموضوع في شقه المتعلق بمسطرة التحفيظ حيث قسمت الموضوع إلى فصلين عالجت في الفصل الأول الجوانب القضائية لمسطرة التحفيظ ودورها في تحقيق الأمن العقاري وذلك من خلال جوانب تدخل القضاء في مسطرة التحفيظ من حيث ممارسته للرقابة عل قرارات المحافظ العقاري والقيود الواردة على هذه الرقابة.

ثم العمل على تبيان الآليات والإجراءات المعتمدة من طرف القضاء من خلال الخصوصيات التي تتميز بها دعوى التعرض العقارية، وكذا الأجهزة المتدخلة في ها النوع من الدعاوى .

وفي الفصل الثاني تطرقت إلى دور الاجتهاد القضائي لمسطرة التحفيظ العقاري في تحقيق الأمن العقاري، وذلك :

أولا من خلال إسهام القضاء في تطوير القواعد الإجرائية للتحفيظ العقاري والذي يتجلى في تطبيق قواعد المسطرة المدنية أثناء رواج الدعوى العقارية، وبعد صدور الحكم، وتعامل القضاء مع القيود الواردة على اختصاصه في قضايا التحفيظ من خلال خرقه لمقتضيات الفصل 37 من ظ.ت.ع.

وثانيا من خلال إسهام القضاء في تطوير القواعد الموضوعية لمسطرة التحفيظ من خلال مواجهته لقاعدة التطهير وتحصين الحقوق العينية المكتسبة في إطار التحفيظ العقاري، وكذلك معالجة الأضرار الناتجة عن قاعدة التطهير لصدور القرار القاضي بالتحفيظ.

ويمكن إجمال ذلك في مجموعة من النقط على الشكل التالي:

-القاضي يمارس رقابته على القرارات الصادرة عن المحافظ العقاري، وهذه الرقابة -المتوزعة بين محكمة عادية ومحكمة إدارية حسب منطوق الفصل 96 من ظ.ت.ع -تعمل على الحد من سلطة المحافظ والشطط في استعمالها وتحقيق التوازن بين تسلط الإدارة وحقوق الأفراد وفي هذه الموازنة يظهر جليا تحقيق الحماية المنشودة للملكية والحقوق المتفرعة عنها وبالتالي تحقيق الأمن العقاري.

- القاضي يضع يده على مطلب التحفيظ في شقه المتعلق بالتعرضات عن طريق الإحالة من طرف المحافظ العقاري، وينظر في هذه التعرضات طبقا لأحكام الفصل 37 من ظ.ت.ع وذلك تماشيا مع مجموعة من القواعد التي اعتبرت قيودا على سلطة قاضي التحفيظ، ومنها أنه:

- ليس للمحكمة أن تفحص حقوق طالب التحفيظ اعتبارا على أن هذا يدخل في اختصاص المحافظ العقاري طبقا لأحكام الفقرة الثانية من الفصل 37 من ظ.ت.ع، محكمة النقض أيدت هذا الطرح في العديد من قراراتها.

- اعتبار المتعرض مدع وحصر دور المحكمة في تقييم حجج المتعرضين، وبهذا يكون طالب التحفيظ قد اكتسب مركزا متميزا يعفيه من عبء الإثبات، هذا القيد يعرف تجاذبا فقهيا حادا ومعارضة شديدة من طرف الاتجاه المعارض، ولكن تحقيق الأمن العقاري يقتضي التماشي مع هذه القاعدة.

عدم جواز الفصل بين المتعرضين، حيث تعمل محكمة التحفيظ على الفصل بينهم بطريقة ضمنية وهي قاعدة تعرف أيضا تجاذبا فقهيا، ولكن محكمة النقض لم تحد عن هذه القاعدة

- عدم الإدلاء بوثائق ثبوتية جديدة أمام محكمة التحفيظ، اعتبارا لأن الفصل 32 من ظ.ت.ع ينص على إنذار المتعرض بتقديم حججه داخل أجل معقول، وهي قاعدة تتعارض مع القاعدة السالف ذكرها لعبء الإثبات، مما جعل محكمة النقض تتراجع عن هذه القاضي وتتماشى مع اختصاص القاضي المقرر في تلقي جميع التصريحات والشهادات ويتخذ جميع الإجراءات التي يراها مفيدة لتتميم المسطرة .

- التزام المحكمة بنطاق التعرض كما جاء في الملف المحال عليها من طرف المحافظ العقاري بمعنى أنه لا يجوز للقاضي الاعتراف للمتعرض بحقوق لم تكن موضوعا لتعرضه حتى ولو كانت موضوعا لمطلب التحفيظ.

-القضاء يمارس اختصاصه طبقا للقانون 14.07 في ما يسمى أصلا بالقواعد الخاصة وفي بعض المسائل يحيل على القواعد العامة للمسطرة المدنية من حيث الإجراءات المسطرية والطعن مثلا والتبليغ والتنفيذ.

-القاضي المقرر في المحكمة الابتدائية  يقوم بمهام قضائية وأخرى تقنية من أجل تهيئ ملف الدعوى من قبيل استقبال الأطراف في المكتب والتحقيق معهم والاستماع للشهود ثم إبلاغ الأطراف بموعد الجلسة ، ويقوم أيضا بممارسة مسطرة الصلح قبل تحديد موعد الجلسة.

- التدخل في الدعوى المتعلقة بالتعرضات غير مسموح به إلا في الشق المتعلق بتصحيح المسطرة عندما يتعلق الأمر بعارض من عوارض الأهلية أو وفاة أحد الأطراف.
 
وإذا كان التشريع يعبر عن اختيارات الأمة ومصالحها العامة، فإن الاجتهاد القضائي يتميز بكونه يضمن استمرارية القواعد التشريعية، من خلال ملاءمتها مع الوقائع و النوازل، فالتشريع بما يتميز به من عمومية وتجريد لا يضع إلا حلولا وسطى، ولا يخصص حلولا فردية لكل النزاعات، و هذا ما يجعل من الاجتهاد القضائي مصدرا مستقلا ومساويا لباقي مصادر القانون، فهو يخصص القاعدة القانونية، ويقوم بتحيينها، إذ بدونه لا يتمكن التشريع من التوفيق بين خاصيتي الاستقرار والاستمرارية. وفي مسطرة التحفيظ في شقها القضائي يظهر الأمن العقاري في قيام القضاء بتطوير القواعد الموضوعية والإجرائية لهذه المسطرة من خلال مجموعة من المحطات كالتالي:

-الفصلان 1 و62 من ظهير التحفيظ العقاري أقرا قاعدة التطهير
- الالتزام بمقتضيات الفصل 37، وإعمال قاعدة تقديم التعرض ضد طالب التحفيظ دون باقي المتعرضين في حالة وجودهم على إطلاقها تثير العديد من الإشكاليات العملية، حيث إنه وإن كان نظريا يعتبر كل تعرض بمثابة دعوى مستقلة، فإن كل متعرض مدعو إلى مناقشة وسائل بقية المتعرضين، وذلك لإبراز حقه في الملكية، وإن كان اتجاه كهذا فيه فائدة في امتداد قوة الشيء المقضي به إلى جميع الأطراف،

بحيث ينتج الحكم جميع الآثار المنتظرة منه، فنتجنب إعادة طرح نفس المشاكل ونختصر الوقت، وتحول دون إحياء النزاع من جديد والذي كان من الواجب أن ينتهي بالحكم.

- الفصل 34 من  ظ.ت.ع ينص اتخاذ جميع الإجراءات الضرورية اللازمة منازعات التحفيظ، وهذه الإجراءات تخضع لقواعد المسطرة المدنية
- مسألة التبليغ المنصوص عليها في الفصل 50 من ق.م.م تحل محل تلك المنصوص عليها في الفصل40 من ق.ت.ع، وكذلك ممارسة الطعن في الأحكام الصادرة عن قضاء التحفيظ فهي خاضعة لقواعد المسطرة المدنية.
- قاعدة لها وجه إيجابي يتمثل في نهائية الرسم العقاري وعدم قابلية الطعن فيه ونقطة الانطلاق الوحيدة للحقوق المترتبة على العقار، ووجه سلبي يظهر في تطهير العقار من جميع الحقوق التي لم تثر أثناء مسطرة التحفيظ حيث تتلاشى وتعدم بمجرد صدور القرار.
محكمة النقض لم تحد عن القاعدة في أي من اجتهادها، لكن بعض اجتهادات محاكم الموضوع على قلتها ذهبت إلى أن قرار المحافظ قرار إداري يجوز الطعن فيه فمحكمة وجدة في أحد قراراتها إلى ذلك، لكن بعد استئناف الحكم من طرف المحافظ نقضته محكمة النقض.
القرار القاضي بتحفيظ العقار يخلف في غالب الأحيان أضرارا بليغة لا يبقى للمتضرر معها سوى اللجوء إلى المحكمة ليطالب بالتعويض من خلال ممارسة دعوى ضد المستفيد من قرار التحفيظ بإثارة دعوى رد الثمن ودعوى الإثراء بلا سبب ثم دعوى المسؤولية التقصيرية. ثم دعوى التعويض في مواجهة المحافظ على الأملاك العقارية من خلال إثارة المسؤولية المرفقية الناجمة عن الخطأ أو المسؤولية الشخصية للمحافظ على الأملاك العقارية تبعا لما جاء به الفصل 79 من ظهير التحفيظ العقاري والفصل 80 من ق.ل.ع.
إن عقد طورنس لا محيد عنه رغم كثرة الانتقادات الموجهة إليه ورغم قول جانب من الفقه أنه جاء لخدمة المصالح الاستعمارية. وما دام أنه ليس هناك بديل عنه فإنه الوحيد الكفيل بتحقيق الأمن العقاري المطلوب.

وعقب هذا التقرير قام السادة الأساتذة الأفاضل بتقييم الرسالة ومناقشة الطالب في ما جاءت به ، وبعد المداولة قررت اللجنة قبول الرسالة مع منح الطالب نقطة الامتياز وميزة حسن جدا.
 



ماستر العقار والتنمية: مناقشة رسالة في موضوع دور القضاء في تحقيق الأمن العقاري- مسطرة التحفيظ نموذجا تقدَّم بها الباحث عبد السلام بوعسل

الجمعة 10 يوليوز 2015
6474 عدد القراءات


تعليق جديد
Twitter



Facebook
Twitter
Google+
Instagram
YouTube
Newsletter