Maroc Droit
MarocDroit  -  موقع العلوم القانونية



تقرير تركيبي حول ندوة: تـوثـيق التصرفات العقارية والتنمية


     



تقرير تركيبي حول ندوة: تـوثـيق التصرفات  العقارية والتنمية
 
 
عقدت كلية الشريعة والقانون بأيت ملول بشراكة مع هيئة المحامين لدى محكمتي الاستئناف بأكادير والعيونيوم السبت 15 نونبر 2014، بمدرج المختار السوسي ندوة علمية تحت عنوان " توثيق التصرفات العقارية والتنمية"، وذلك في إطار:
''أيـــــــام الأعــــــراف والـــــتـــقــــالــــيـــد الـــمـــهـــنـــيــــة"

بمشاركة أساتذة باحثين وممارسين مهنيين في مختلف القطاعات ".

الجلسة الإفتتاحية :

 افتتحت أشغال الندوة العلمية بآيات من الذكر الحكيم على الساعة العاشرة صباحا، وترأس أشغال هذه الأخيرة الدكتور أحمد اد الفقيه أستاذ بكلية الشريعة ومحام بهيئة المحامين بأكادير.
بعدها أعطى الكلمة للسيد العميدد.عبد العزيز بلاوي حيث رحب بالحضور والمشاركين،سلط الضوء على الأهمية الكبيرة التي تكتسيها هذه الندوة والتيتأتي ضمنسلسلة البرامج العلمية التي تسطرها الكلية وتعمل على إنجاحها، مطمئنا للدور الكبير  الذي تلعبه كلية الشريعة في الساحة العلمية، نظرا لكونها قبلة للقاءات العلمية خصوصا وأنها تجمع بين الدراسات الفقهية والقانونية.
 
تلا ذلك كلمة نقيب هيئة المحامينبأكادير الأستاذ عثمان نوراويعبر فيها عن رغبة هيئة المحامين بأكادير التي يمثلها في مواصلة الشراكة العلمية، كما أشاد بالأهمية البالغة لموضوع الندوة وقال بأن سبب اختيارهم للموضوع نابع من كونهم محاماة باعتبارها أول مهنة في العالم ترتكز على الأعراف  والتقاليد ثم القوانين على حد تعبيره.
 
أشار الأستاذ إلى الدور المزدوج للكلية (الشريعة والقانون) ودوره في البحث  العلمي والممارسة المهنية، وأكد على ضرورة تعديل النص القانوني الذي يمنع طلبة كلية الشريعة من اجتياز مباراة الولوج  لمزاولة مهنة المحاماة، نظر لكفاءتهم العلمية مشيرا إلى أنهم يجتازون مباراة القضاء فكيف أن يمنعوا من مباراة المحاماة؟؟؟
عقب ذلك تناول رئيس الجلسةالدكتور احمد اد لفقيهأهمية الموضوع المحدد للندوة الذي هو '' العقار'' وتحدث عن الثالوث المكون للبيئة (الأرض ،الماء ،الهواء) كما أشار إلى العقارات والأهمية التي تحظى بها  سواء من الناحيةالاقتصاديةوالاجتماعيةأو البيئيةوالقانونية والسياسية.
وذكر بأن قوانين التوثيق العدلي والعصري تتقاطع مع القوانين الجبائية والمدنية ...،وتتقاطع أيضا مع أنظمة التسجيل  والتقييدات  إلى جانب القوانين التجارية، وذكربأن الكلية  بعملها هذا تكون قد وضعت لبنة بينها وبين هيئة المحامين مثمنا هذه المبادرة .
 
وأكد أن كلية الشريعة تحظى بتقديس خاص وليس مجرد احترام  باعتبارها أقدم جامعة في العالم (أول جامعة درس فيها الطب نظريا كما درس فيها  الفيزياء والكيمياء  والعلوم الأخرى منذ زمن، وأشار إلى أن الرسائل والأطروحات التي تناقش في كلية الشريعة  بأكادير هي محط نظر وطمع لدى دول الخليج ولبنان نظرا لأهميتها.
 
 
 
 
 بعد ذلك أعطى المسير الكلمة لصاحب المداخلة الأولى الدكتور ابراهيم قضا .
 
    الـمداخـلـة الأولـى:  للأستاذابراهيم قضا أستاذ بكلية الشريعة وعضو بهيئة المحامين بأكادير:
'' تــوثـيـق الــعــقــود الــعــقــاريــة وأثــرهــا فــي الــتــنمـيــة الإقــتــصــاديــــة''.
 
تناول المحاضر بالدرس والتحليل مختلف الإشكالات الواقعية والقانونية المرتبطة بالتوثيق وأثره على التنمية:
تطرق في مداخلته إلى أربع نقاط رئيسية :
  • أولا: التعريف بالتوثيق وأهميته.
  • ثانيا: السند الشرعي والقانوني للتوثيق.
  • ثالثا : أشكال التوثيق.
  • رابعا : آثار توثيق العقود وأهميته.
 
*    أولا: التعريف :
أعطى للتوثيق تعريفان :
الأول : بمعنى الإحكام : وثقت الشيء إذا أحكمته.
الثاني: الشد والربط : أي ان "التوثيق يشد المتعاقدين" ، وفي المفهوم الاصطلاحي"تحرير الوثيقة بطرقة معينة من أجل الإعتماد عليها فيما بعد"، وأهميته تتجلى  في سهولة الإثبات أمام القضاء في حالة النزاع والخصومة.
*    ثانيا : السند الشرعي والقانوني للتوثيق:
  • السند الشرعي:
آية الدين من سورة البقرة، قال الله تعالى﴿يا أَيُّهَا الَّذِينَ آمَنُوا إِذَا تَدَايَنْتُمْ بِدَيْنٍ إِلَى أَجَلٍ مُسَمًّى فَاكْتُبُوهُ وَلْيَكْتُبْ بَيْنَكُمْ كَاتِبٌ بِالْعَدْلِ وَلا يَأْبَ كَاتِبٌ أَنْ يَكْتُبَ كَمَا عَلَّمَهُ اللَّهُ فَلْيَكْتُبْ وَلْيُمْلِلِ الَّذِي عَلَيْهِ الْحَقُّ وَلْيَتَّقِ اللَّهَ رَبَّهُ وَلا يَبْخَسْ مِنْهُ شَيْئًا فَإِنْ كَانَ الَّذِي عَلَيْهِ الْحَقُّ سَفِيهًا أَوْ ضَعِيفًا أَوْ لا يَسْتَطِيعُ أَنْ يُمِلَّ هُوَ فَلْيُمْلِلْ وَلِيُّهُ بِالْعَدْلِ وَاسْتَشْهِدُوا شَهِيدَيْنِ مِنْ رِجَالِكُمْ فَإِنْ لَمْ يَكُونَا رَجُلَيْنِ فَرَجُلٌ وَامْرَأَتَانِ مِمَّنْ تَرْضَوْنَ مِنَ الشُّهَدَاءِ أَنْ تَضِلَّ إِحْدَاهُمَا فَتُذَكِّرَ إِحْدَاهُمَا الأخْرَى وَلا يَأْبَ الشُّهَدَاءُ إِذَا مَا دُعُوا وَلا تَسْأَمُوا أَنْ تَكْتُبُوهُ صَغِيرًا أَوْ كَبِيرًا إِلَى أَجَلِهِ ذَلِكُمْ أَقْسَطُ عِنْدَ اللَّهِ وَأَقْوَمُ لِلشَّهَادَةِ وَأَدْنَى أَلا تَرْتَابُوا إِلا أَنْ تَكُونَ تِجَارَةً حَاضِرَةً تُدِيرُونَهَا بَيْنَكُمْ فَلَيْسَ عَلَيْكُمْ جُنَاحٌ أَلا تَكْتُبُوهَا وَأَشْهِدُوا إِذَا تَبَايَعْتُمْ وَلا يُضَارَّ كَاتِبٌ وَلا شَهِيدٌ وَإِنْ تَفْعَلُوا فَإِنَّهُ فُسُوقٌ بِكُمْ وَاتَّقُوا اللَّهَ وَيُعَلِّمُكُم اللَّهُ وَاللَّهُ بِكُلِّ شَيْءٍ عَلِيمٌ‏﴾صدق الله العظيم.
  • السند القانوني :
الأصل هو توثيق التصرفات العقارية بعقد رسمي والإستثناء هو التوثيق العرفي أو ثابث التاريخ(الفصل 48 من ق ل ع )
 وخيار المشرع هو الكتابة والتوثيق إذ نص في المادة 4 من مدونة الحقوق العينية:
 
" يجب أن تحرر- تحت طائلة البطلان - جميع التصرفات المتعلقة بنقل الملكية أو بإنشاء الحقوق العينية الأخرى أو نقلها أو تعديلها أو إسقاطها بموجب محرر رسمي، أو بمحرر ثابت التاريخ يتم تحريره من طرف محام مقبول للترافع أمام محكمة النقض ما لن ينص قانون خاص على خلاف ذلك..."
 
وأولىالمشرع المغربي مهمة التوثيق إلى جهات معينة محددة بنص خاص، وترك التوثيق العرفي لبعض المهنيين فقط.
وأضاف الأستاذ قائلا أن الأصل ترك حرية المتعاقدين بين اختيارهم للتوثيق الرسمي أو التوثيق العرفي، إلا أنه في التشريع المغربي  يتبين أن هناك احتكار للوثيقة الرسمية في بعض العقود،ومن أبرزها:
المواد:106 ،107 144، 268، 274 من مدونة الحقوق العينية.
المادة 106
تنعقد العمرى بالإيجاب والقبول.
‏يجب تحت طائلة البطلان أن يبرم عقد العمرى في محرر رسمي.
 لا تشترط معاينة الحوز لصحة عقد العمرى.
 
المادة 107
يجب على المعطى له أن يعمر العقار موضوع الحق بان يقيم فيه بنفسه أو يأخذ غلته. ولا يجوز نقل هذا الحق إلا للمعطي أو لوارثه.
المادة 144
إن الديون التي لها وحدها امتياز على عقارات المدين هي:
‏أولا: المصاريف القضائية لبيع الملك بالمزاد العلني وتوزيع ثمنه؛
ثانيا : حقوق الخزينة كما تقررها وتعينها القوانين المتعلقة بها.
ولا يباشر هذا الامتياز على العقارات إلا عند عدم وجود منقولات.
المادة 268
يجب أن يبرم عقد المغارسة في محرر رسمي، ويشترط لصحته أن يعين نوع الشجر المراد غرسه ويبين حصة الغارس في الأرض وفي الشجر.
المادة 274
تنعقد الهبة بالإيجاب والقبول.
 
*    ثالثا : أشكال التوثيق :
ذكر بأن للتوثيق العدلي والعصري قواعد مشتركة بينهما ويتميزالتوثيق الرسمي بكونه ثابت التاريخ،
والوثيقة كانت سببا كبيرا في نشوء المشاكل والنزاعات  بسبب مجموعة من الأخطاء والسلبيات حيث بإمكان الغير إضافة كلمات بين السطور من شأنها الإضرار بحقوق الأغيار وعدم استقرار المعاملات، حيث كان الكاتب يدرج الأسماء بالأرقام دون الحروف مما قد يؤدي إلى إضافة أرقام  لما تقع الوثيقة بيد الغير.
هذا بالإضافةإلى غياب ذكر التاريخ وعدم الإشارة إلى جنسية المتعاقدين لما له من أهمية في  الرقابة للدولة،(مثلا تملك الأجنبي للعقار)له قواعده وضوابطه مما قد يؤدي إلى إعاقة الاستثمار والتنمية الاقتصادية.
*    رابعا :آثار توثيق العقود وأهميته:
أشار إلى ضرورة التزام الموثق بالإعلام والتبصير قبل تحرير العقد لما له من دور في حماية حقوق المتعاملين وفيه مصلحة مهمة  للملاكين العقاريين، والدائنين إذ يوفر ذلك مصلحة للدولة، كما توفر الوثيقة الرسمية الصحيحة  للملاكين العقاريين التوفر على الدلائل  وتمكن المتعاقد مع الغير من التوفر على وسائل للإثبات، وتوفر ضمانات كبيرة  حين اللجوء إلى الأبناك من أجل السلف ، وكذا التوفر على سندات الملكية  وضمانات عينية عقارية بالأفضلية  وتتبع العقار بواسطة الحجز.
كما توفر ازدياد ثقة المؤسسات البنكية في منح القروض والتمويلات حيث تستند إلى وثائق رسمية، وكذا الشأن بالنسبة للأراضي الفلاحية حيث يتم الاستناد على رخص الملكية ورخص الاستغلال.
 كما نبه إلى ضرورة توفر الوثيقة  على الشروط المطلوبة  حتى تستكمل مهمتها، وأكد على أهمية العقود  إذ اعتبرها الفقهاء وسائل لإقرار الحقوق، ويرتبط التوثيق بوسائل الإثبات بنقل الحق وتوثيقه في الميدان الفلاحي والعمراني والسياحي مما يساهم في التنمية الاقتصادية.

 
*    المداخلة الثانية :   للأستاذ لحسن الباهيعضو بهيئة المحامين بأكادير.
'' دور قاضــي الــتــوثــيــق فــي مــراقــبــة الــمــحــررات الــعــدلــيــة"
 استهل مداخلته بربط التنميةوإقرار مصير وجودها بوجود الاستقرار حيث أردف قائلا " لا تنمية بدون استقرار" كما سلط الضوء على دور شمول التنمية لكل المجالات (الاقتصاديةوالاجتماعية والسياسية والبيئية...).
 وربط نجاح الاستثمارات  بالأمن التوثيقي، وكذا ضرورة  إنجاز الوثائق من طرف الجهات التي خول لها المشرع ذلك،كما أشار إلى الإطار التاريخي للتوثيق العدلي حيث عرف منذ بعيد وأصله آية الدين.
 
 ومن الناحية التشريعية حيث نصت المادة 35 من قانون خطة العدالة  16.03:
المادة 35
"يخاطب القاضي المكلف بالتوثيق على الشهادات بعد إتمام الإجراءات اللازمة، والتأكد من خلوها من النقص، وسلامتها من الخلل، وذلك بالإعلام بأدائها ومراقبتها.
يتعين على القاضي ألا يخاطب على الشهادات الخاضعة لواجبات التسجيل إلا بعد تأديتها.
لا تكون الوثيقة تامة إلا إذا كانت مذيلة بالخطاب، وتعتبر حينه وثيقة رسمية"
هذا بالإضافة إلى اعتبار مؤسسة قضاء التوثيق مؤسسة ثابتة الجذور راسخة الأصول.   
 وجدير بالذكر أن إعطاء القوة القانونية  للوثيقة العدلية  يؤدي إلى ضمان الحقوق وصيانة المعاملاتوهو السبيل إلى  الاطمئنان والاستقرار.
 وأضاف بأن الميل  إلى الشر والفساد  أصبحت العملة السائدة والتوثيق العدلي يتم تحث إشراف القضاة مما يجعله يحتل منزلة في المجتمع  ويهب ثقة في نفوس الأفراد،و له دور كبير في دفع التحايل ،كما يقوم بتحرير الإشهاد والمراقبة القضائية  عليها ثم حفظ الوثيقة والخطاب عليها إعلانا بأدائها ومراقبتها.
ويشترك في إنجاز هذه الوثيقة، العدلان،الأطراف،(قاضي التوثيق).
و ذكر أخيرا بأن قضاء التوثيق يقدم خدمات جليلة للمواطنين(الفصل 35 م خطة العدلة ).
" المادة 35
يخاطب القاضي المكلف بالتوثيق على الشهادات بعد إتمام الإجراءات اللازمة، والتأكد من خلوها من النقص، وسلامتها من الخلل، وذلك بالإعلام بأدائها ومراقبتها.
يتعين على القاضي ألا يخاطب على الشهادات الخاضعة لواجبات التسجيل إلا بعد تأديتها.
لا تكون الوثيقة تامة إلا إذا كانت مذيلة بالخطاب، وتعتبر حينه وثيقة رسمية. 
 
والتوثيق العدلي  يوفر ضمانات كبير للمتعاقدين ويعمل على صيانة التصرفات العقارية مما قد يشوبها من الإلتباسات.
وأورد قائلا بأن التجربة العملية أثبتت أن الرسوم القديمة غالبا ما لا تتوفر على الشروط القانونية التي يجب أن تتوفر عليها،ذكر الأطراف، استحضار الشواهد الإدارية، كتابة الأرقامبالحروف والتأكد من أداءه واجبات التسجيل.
كما أشار إلى أن مهنة العدالة يحترفها أناس لهم شواهد عليا وتكوين كبير بفضل ذلك أصبحت المشاكل قليلة، وأغلب المعاملات تتم عن طريق التوثيق العدلي الذي أصبح من تقاليد المغاربة .
وتأكيد ثقتهم في العدول، ومن أمثلة  ما يوضح ذلك أن التطليق للشقاق لا يحتاج لتدوينه إلا أننا واقعيا نصادف العكس حيث أن الأغلب يسعى إلى الإشهاد بأن التطليق  قد تم ضمانا للأمن والاستقرار.
بعد ذلك شكر رئيس الجلسة الأستاذ على مداخلته القيمة، وأشار إلى دور النساخ بتلخيصه في التزميم والنسخ واستخراج النظائر، وبعد ذلك أعطى الكلمة للأستاذ مصطفى مجيدي:

*   المداخلة الثالثة :لــلأســتــاذ مــصــطـــفــــى مــجــيــــدي ،إدارة التسجيل.
" دور الــــتــســجــيــل فــي مــراقــبــة الــعــقــود الــعــدلـــيــــة".
 
إن التوثيق بشكل عاموتوثيق التصرفات العقارية وإثبات وجودها بشكل خاص يوفر الأمن والطمأنينة للمجتمع.
و المشرع أناط مهنة التوثيق للعدول والموثقين والمحامينأيضا بحسب ما أضافته المادة الرابعة من مدونة الحقوق العينية (قانون 39.08).
ولا يتجلى دورإدارة الضرائب في مراقبة العمليات العقارية بل يأتي دورها عندما يتم إنشاء الوثيقة حيث تعتبر حاجزا وسدا مانعا لتحرير التصرفات العقارية الغير الخاضعة للضريبة.
وذلك وفق المادتين 138 و139 من المدونة العامة للضرائب.
المادة 138 
يجب أن تسجل العقود والتصريحات يوما بيوم وبالتتابع بمجرد تقديمها للتسجيل.....
.....لا يجوز لمفتشي الضرائب المكلفين بالتسجيل أن يؤجلوا القيام بإجراء التسجيل إذا كانت العناصر اللازمة لتصفية الضريبة مبينة في العقود أو التصريحات، وكانت الواجبات كما تمت تصفيتها، قد سبق أداؤها. ولهم في حالة العكس أن يحتفظوا بالعقود العرفية أو الأصول الفريدة للعقود الرسمية طوال المدة اللازمة لاستخراج نسخ منها مشهود بمطابقتها للأصل.
إجراء التسجيل لا يتجزأ، إذ لا يمكن أن يسجل جزء من العقد دون الجزء الآخر.
كما يتعين على مفتش الضرائب المكلف بالتسجيل أن يحتفظ بكل عقد يتضمن تخليا أو تفويتا لعقار إلى حين الإدلاء بشهادة من مصالح تحصيل الضرائب تثبت أداء مبلغ الضرائب والرسوم المستحقة على العقار المذكور والمتعلقة بالسنة التي تم فيها نقل الملكية أو التفويت وكذا بالسنوات السالفة..
يجب على مفتشي الضرائب المكلفين بالتسجيل ألا يسجلوا عقدا غير متمبر بصفة قانونية إلا بعد أداء
الواجبات و الغرامة المستحقة المنصوص عليها على التوالي بالمادتين252 و 207 .
  • منع تسجيل جميع العقود المتعلقة بالمراقبة على العمليات العقارية دون الاستنادإلى رخص إدارية.
  • منع تحرير وتلقي عقود البيع والإيجار والقسمة دون الاستناد إلى نسخ مشهود بمطابقتها للأصل.
  • عدم تلقي أو تحرير المعاملات  المخالفةوالعقود المتعلقة بتقسيم الأراضي الفلاحية.
  • حظر تسجيل أو تلقي أ تحرير كل ما يتعلق بعملية مخالفة لمقتضيات قانون الحد من تقسيم الأراضي الفلاحية الواقعة داخل الأراضي المسقية.
  • مراقبة الأجانب في تملك الأراضي.
المادة 139
بصرف النظر عن جميع الأحكام المخالفة، لا يجوز للمحافظ على الأملاك العقارية والرهون أن يتسلم قصد القيام بإجراء التحفيظ أو التقييد في السجلات العقارية أي عقد خاضع إجباريا للتسجيل ما لم يتم تسجيله مسبقا.
يجب على العدول والموثقين وجميع الأشخاص الذين يزاولون مهام التوثيق، والمحافظين على الأملاك العقارية والرهون، وكذا مفتشي الضرائب المكلفين بالتسجيل، أن يرفضوا تحرير أو تلقي أو تسجيل جميـع العقـودالمثبتـة للعمليـات المشـار إليها في الظهيـر الشـريف رقـم 288.63.1 الصادر في 7 جمادى الأولى 1383 (26 سبتمبر 1963) المتعلق بمراقبة العمليات العقارية التي يقوم بإنجازها بعض الأشخاص، والواقعة على الأملاك الفلاحية القروية، أو المنصوص عليها في المادة 10 من الظهير الشريف رقم 289.63.1 بنفس التاريخ المتعلق بتحديد الشروط التي تسترجع الدولة بموجبها أراضي الاستعمار ما لم تكن تلك العقود المذكورة مشفوعة بالرخصة الإدارية.
يمنع على العدول والموثقين والمحافظين على الأملاك العقارية والرهـون ومفتشـي الضرائب المكلفين بالتسجيل، أن يحرروا أو يتلقوا أو يسجلوا العقود المتعلقة بعمليات البيع أو الإيجار أو القسمة المشار إليها بالمادتين 1 و58 من قانون رقم 90.25 المتعلق بالتجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات، إذا لم تكن مشفوعة بنسخ مشهود بمطابقتها لأصل:
ـ إما من محضر التسلم المؤقت أو بيان الإذن السابق بالتقسيم المشار إليهما على التوالي فـي المادتين 35 و61 من القانـون السـالـف الذكـر رقم 90.25 ؛ ـ أو، إن اقتضى الحال، الشهادة المسلمة من رئيس مجلس الجماعة الحضرية أو القروية التي تثبت أن العملية لا تدخل في نطاق القانون المشار إليه أعلاه.
يحظر على العدول والموثقين وغيرهم ممن يزاولون مهام التوثيق، أن يحرروا أي عقد يتعلق بتفويت أو تخل عن عقار، ما لم تسلم إليهم شهادة من مصلحة تحصيل الضرائب تثبت أداء مبلغ الضرائب والرسوم المستحقة على العقار المذكور والمتعلقة بالسنة التي حصل فيها التفويت أو التخلي وبالسنوات السالفة.
يمكن أن تسجل العقود العرفية على السواء في جميع مكاتب التسجيل.....
يحظر على العدول والموثقين ومفتشي الضرائب المكلفين بالتسجيل والمحافظين على الأملاك العقارية أن يحرروا أو يتلقوا أو يسجلوا أو يقيدوا أي عقد يتعلق بعملية مخالفة لمقتضيات القانون رقم34.94المتعلق بالحد من
تقسيم الأراضي الفلاحية الواقعة داخل المناطق المسقية أو تنمية الأراضي غير المسقية.

*   المداخلة الرابعة :للأستاذ الموساوي الحنفي،مفتش الضرائب والتسجيل.
دور إدارة الضرائب في مراقبة محررات التصرفات العقارية.
 
خلص إلى نتيجة مفادها أن إدارة الضرائب وإدارة التسجيل وجهان لعملة واحدة ( المادة 26 من المدونة العامة للضرائب) ، وكون الاحتفاظبأصول العقود أمر صادر من القاضي حسب مقتضى المادة (132) من المدونة العامة للضرائب)، ويعتبر التسجيل من الناحية العملية  بداية عمل الرقابة وذلك بمراجعة العقد وتفحصه(المادة 20 من المدونة العامة للضرائب).
ويتجلى دور إدارة الضرائب في:
  • مراقبة الإقرارات  والعقود وتتخذ الرقابة شكلين :
  • الرقابة الشكلية : تعتمد على ما جاء في العقود.
  • الرقابة الجبائية : وذلك من خلال القيم المصرح بها  ودفع التملص الضريبي.
  • الاحتفاظ بالعقود المسجلة إلى حين الإدلاء بما يفيد أداؤه للضريبة على الأرباح العقارية.
ومن بين أدوار الــمــفــتــش:
  • افتحاص المحاسبة من خلال (معرفة الرسم الواجب في حالة الهبة مثلا).
  • المراقبة،النظر في مراقبة القيم التداولية للسوق.
  ويختلف القدر المحدد باختلاف :
  • نوعية العقاروطريقة استعماله ،أراضي فلاحية،...
  • استثمار العقار (سكني أم تجاري).
  • الواجهات المكونة للبنايات(مخطط التعمير الحضاري المادة 224 من م ع ض).
  • تحديد تكلفة التملك واستقصاء المعلومات الخاصة به.
  • التأكد من مصاريف الاستثمار غير المبررة (مثل هدم وبيع أرض على أساس أنها أرض عادية مع وجود مستندات تؤكد أن الأرض عبارة عن هدم،إذ تختلف الأرض العادية عن الارض المستغلة مسبقا(219) .
  • مراقبةمدىملائمةمساحةالعقارونوعيتهاللقيمةالحقيقيةلهاوكذاتحديدنوعيةالمعاملة (التفويتأوالاقتناءأوالتملكمثلا).
ثم بعد ذلك أورد مقتطف من رسالة عمر بن الخطاب في القضاء رضي الله عنه إلى أبي موسى الأشعري:
 
مقتطف من رسالة عمر ابن الخطاب في القضاء
"ولا يمنعك قضاء قضيته اليوم فراجعت فيه رأيك وهديت فيه لرشدك أن تراجع الحق، لأن الحق قديم لا يبطله شيء ، ومراجعة الحق خير من التمادي في الباطل"

*    المداخلة الخامسة :للأستاذ محمد زيدان محافظ  بأكادير نيابة عن الاستاذ نيابة عن الأستاذ فريد بدري.
" دور الــمحافــظ فــي مــراقــبــة الــتــصــرفــات الــعــقــاريـــة".
 
 استهل مداخلته بالحديث عن الإرهاصات الأولى قبل ظهور مدونة الحقوق العينية والتي تكمن في إصدار ترسانة من التشريعات القانونية ومن بينها :
القانون المنظم لبيع العقار في طور الإنجاز 44.00.
السكنالاقتصادي...
وذلك ضمانا لحماية الامن العقاري.
منذ ظهير 1913والأصل في المسؤولية عدم كونها شخصية بالنسبة للوظيفة إلا أن الاستثناء يقع  بالنسبة للمحافظ حيث أن مسؤوليته  مسؤولية شخصية  من منطلق أن له دور أساسي، كما أوضحأن نظام الشهر العقاري له دور كبير يكمن في عدم سريان التقادم المكسب أو المسقط .
وتناول في مداخلته المحاور التالية :
  • وثائق مطلب التحفيظ
  • دور المحافظ في المراقبة
  • الوثائق العرفية (المحرراتثابتة التاريخ المادة 4 من مدونة الحقوق العينية "[1].
واستنادا إلى قانون التحفيظ العقاري المعدل 14.07 فإن المحافظمسؤول عن سلامة المسطرة، وأيضا يتجلى دوره في :
  • التأكد من صحة وثائق المؤكدة لمطلب التحفيظ.
  • بعض الإشهادات العدلية (بينة تصرفية مثلا):
  • من الناحية الشكلية: تعتبر محرارات رسمية .
  •  من الناحية العملية :قد ترفض من طرف المحافظ بعلة عدم رسميتها ويقوم بإحضار الشهود والتأكيد من تأدية جميع الرسوم فيقوم المحافظ بردها.
 
(أصدرت مذكرة وزارية في هذا الشأن من أجل تسهيل عملية الحصول على الشواهد الإدارية)
وأشار إلى معيقات أخرى في الوثيقة العدلية :
  • عدم احترام بعض العدول لشروط الملكية بالتنصيص عليها مع تأكيد وجودها.
  • عدم تدقيق رسوم الملكية(المساحة، الحدود، ذوي الأصول،التملك).
ويتم الترامي على الملك العام أو الخاص خصوصا التي عليها التحديد الإداري كنتيجة لتذبذب عدم دقة الوثائق،مما ينتج عنه :
  • إعاقة التحفيظ.
  • إعاقة التنمية العقارية.
ومن الناحية العملية بعض الرسوم لايتم استيفاؤها لجميع الإجراءات القانونية كاحترام قانون التعمير وهنا تساءل الأستاذ عن دور المحامون  في هذا المجال؟
أشار أيضا إلى :
  • الإشكالية المتعلقة بالمراجع العقارية إذ تجد أنها تتوفر فقط على رقم البقعة في تجزئة معينة دون التدقيق المفصل  لسهولة الحصول عليها (عوض التسهيل يتم التعقيد).
كما أكد على ضرورة التمييز بين الوثائق الرسمية الصادرة عن العدول، والأخرى الصادرة خارج المغرب، حيث أن هذه الأخيرة تستلزم تذييلها بالصيغة التنفيذية ولو صدرت عن موثق في دولة معينة تربط بينها وبين المغرب اتفاقية ،حيث لا تعفي مجرد الاتفاقية  من عدم التذييل بالصيغة التنفيذية  .
كما أوضح أن قرار صادر من محكمة الاستئناف بأكادير   بشأن محرر صادر عن محامي  تم الطعن فيه  بعلة كونها محررات عرفية أو ثابتة التاريخ (عقود التبرع،الصدق،الهبة).
فقبل صدور دورية من المحافظ العام هناك تناقضبخصوص المادة الرابعة من مدونة الحقوق العينية  حيث هناك من  وسع فيها وهناك من ضيقها.
 
 
وهناك اتجاه ثاني يفيد أن التقييد الاحتياطي لا يتعلق بحق عيني بل بدعوى فقط ،إلى أن صدرت مذكرة دورية كرست مبدأ أساسيا يكمن في كون جميع التصرفات لا يمكن أن تشمل المادة 04 من مدونة الحقوق العينية.
ودور المحافظ مرتبط بمجموعة من القوانين قانون التعمير،قانون الملكية المشتركة،بيع العقارات في طورالإنجاز.
واختتم مداخلته بالإشارة إلى وجود إلىاضطراب في تفسير المادة الرابعة(حيث له خطورة من التشطيب الفوري للتقييدات التي حصلت قبل 2013 )، كما أكد ذلكالمسيروقال بأن تفسيرمضامين هذا الإضطراب يحتاج إلى مداخلة مستقلة.
بعد ذلك تم فتح باب المداخلات للحضور من أساتذة وطلبة، وبعد ها اختتمت فعالية الندوة بتبادل الدرعين بين هيئة المحامين وكلية الشريعة ممثلة في شخص العميد وتأكيدهما على أهمية الشراكة القائمة بين الطرفين.
 
 
[1]يجب أن تحرر- تحت طائلة البطلان - جميع التصرفات المتعلقة بنقل الملكية أو بإنشاء الحقوق العينية الأخرى أو نقلها أو تعديلها أو إسقاطها بموجب محرر رسمي، أو بمحرر ثابت التاريخ يتم تحريره من طرف محام مقبول للترافع أمام محكمة النقض ما لن ينص قانون خاص على خلاف ذلك.يجب أن يتم توقيع العقد المحرر من طرف المحامي والتأشير على جميع صفحاته من الأطراف ومن الجهة التي حررته.
تصحح إمضاءات الأطراف من لدن السلطات المحلية المختصة ويتم التعريف بإمضاء المحامي المحرر للعقد من لدن رئيس كتابة الضبط بالمحكمة الابتدائية التي يمارس بدائرتها.
 

تقرير تركيبي حول ندوة: تـوثـيق التصرفات  العقارية والتنمية

الاثنين 12 يناير 2015


تعليق جديد
Twitter