الدكتوراه في قانون العقود والعقار ـ إشراف الدكتور إدريس الفاخوري 
نظام الإيجار أو الكراء بين المغرب وولاية فيرجينيا.
يوسف بنشهيبة - طالب باحث بكلية العلوم القانونية والإقتصادية والإجتماعية جامعة القاضي عياض مراكش
أسعار الإيجار في الولايات المتحدة الأمريكية باهظة جدا وأخص بالذكر ولاية فريجينيا الأمريكية، حيث تعتبر قوانين الإيجار في هذه الولاية مشددة وصارمة جدا، هذه الصرامة تتجلى في كون قانون أو نظام الإيجار يلزم ويقيد المكتري الذي تأخر على تسديد مستحقات كراء المنزل أو الشقة التي يقيم بها، بإنذار محدد في أجل أقصاه 5 أيام لتسديد ما بذمته تجاه المكري(مالك المنزل أو الشقة)، وقد يرى العديد منكم أن هذه المدة قصيرة جدا وقد لا تسعف الشخص على تسديد مستحقات الكراء كلها، مع العلم أن هذه المستحقات لا تتعلق بشهر واحد بل بشهور متراكمة.
خلافا للمشرع المغربي الذي نص صراحة في القانون رقم 67.12 المتعلق بتنظيم العلاقات التعاقدية بين المكري والمكتري للمحلات المعدة السكنى أو الإستعمال المهني.
وتحديدا المادة 25 منه التي نصت على أن أجل الإنذار محدد داخل أجل 15 يبتدئ من تاريخ تبليغ الإنذار لتسديد المكتري ما عليه من المبالغ غير المؤداة.
وفي رأي الشخصي المتواضع، فإن المشرع قد تعامل بنوع من المرونة من خلال منح المكتري في الإنذار أجل 15 يوم لتسديد مستحقات الكراء ، ومن جهة ثانية تمكينه أي الطرف المكتري من أداء مستحقات الكراء إما شخصيا أو إنابة شخص محله، أما من جهة ثالثة تمكين الطرف المكتري ومنحه الحرية في إختيار طرق ووسائل الأداء إما وضع المستحقات في الحساب البنكي الخاص بالمكري أو بإيداعها بصندوق المحكمة أو بأي وسيلة تثبت الأداء وتاريخه.
وهناك عدة مواطن أخرى تساهل فيها المشرع.
في المشهد الآخر نكشف عن واقع مختلف وصعب جدا، قانون ولاية فريجينيا الأمريكية الصارم يمنح أجلا مدته 5 أيام للمستأجر لأداء ما بذمته للمكري (مالك المنزل)، وفي حالة تأخره عن أداء مستحقات الكراء فإن مالك المنزل يحق له مباشرة عملية الإخلاء عن طريق تقديم طلب لمكتب العمدة، في حالة عدم أداء مستحقات الكراء فإن ضباط الشرطة لمكتب العمدة رفقة مالك المنزل يقتحمون المنزل بقوة السلاح.
وفي حالة تواجد المكتري داخل المنزل محل النزاع أم لا، فإن مالك المنزل يقوم بتغيير قفل المنزل، ويمكنه أيضا نقل الأثاث بواسطة شركة خاصة تتكلف بنقل الأثاث إلى مكان معين للتخزين يتم تحديده مسبقا، وأشير أن مصاريف النقل تبقى على نفقة المكتري وبل والأكثر من هذا فإن ولاية فريجينيا الأمريكية تعتمد نظام معلوماتي ومنصة رقمية.
كيف ذلك؟
النظام المعلوماتي يتم فيه تسجيل جميع المعلومات الشخصية المرتبطة بكل شخص لم يقم بأداء ما بذمته للشخص المكري (صاحب المنزل) بعد إنصرام الأجل السابق ذكره.
المنصة الرقمية تضم قاعدة بيانات متاحة للعامة تمكن أصحاب المنازل والشقق من كتابة الإسم الشخصي والعائلي للشخص أو الزبون الذي يريد أن يكتري محلا، وتمكن هذه العملية أصحاب المنازل أو الشقق من معرفة هل هذا الشخص له سوابق أو سابقة في عدم أداء واجبات الكراء وبذلك يمتنعون عن تأجير هذا المنزل للشخص لكونه لا يلتزم ويتخلف عن أداء مستحقات الكراء.
من خلال كل ما ذكر فهذه الولاية تتعامل بنوع من الصرامة القانونية فيما يخص قانون الكراء، في حين ليس لي علم بباقي الولايات الخرى.
ومن خلال كل ما ذكر فلا مجال للمقارنة بين هذا القانون والقانون 67.12 بالمغرب لكونه تعامل بنوع من المرونة والتساهل وقد حددنا ذلك في عدة نقاط على سبيل المثال لا الحصر.
ولا أنسى أن مدينة رتشموند تسجل معدلات قياسية فيما يخص إخلاء المنازل حيث حوالي 3000 مستأجر مجبرون على إخلاء منازلهم
هذا ولم نتحدث عن النظام الصحي في الولايات المتحدة الأمريكية الذي لا يرحم أي أحد وتعد الخدمات الصحية من تشخيص وعلاج ودواء في هذه الدولة باهظة جدا، ويجلئ العديد من سكان الولايات المتحدة الأمريكية إلى أوروبا قصد شراء الأدوية والعلاج، هذا إلى جانب إستغلال هذه المشكلة من طرف بعض سماسرة الأدوية المقلدة والجنيسة والتي يتلاعب في تركيبتها وشكلها لتقلد الدواء الأصلي، وإستفحال العديد الظواهر الإجرامية التي تستغل مآسي الناس.
خلافا للمشرع المغربي الذي نص صراحة في القانون رقم 67.12 المتعلق بتنظيم العلاقات التعاقدية بين المكري والمكتري للمحلات المعدة السكنى أو الإستعمال المهني.
وتحديدا المادة 25 منه التي نصت على أن أجل الإنذار محدد داخل أجل 15 يبتدئ من تاريخ تبليغ الإنذار لتسديد المكتري ما عليه من المبالغ غير المؤداة.
وفي رأي الشخصي المتواضع، فإن المشرع قد تعامل بنوع من المرونة من خلال منح المكتري في الإنذار أجل 15 يوم لتسديد مستحقات الكراء ، ومن جهة ثانية تمكينه أي الطرف المكتري من أداء مستحقات الكراء إما شخصيا أو إنابة شخص محله، أما من جهة ثالثة تمكين الطرف المكتري ومنحه الحرية في إختيار طرق ووسائل الأداء إما وضع المستحقات في الحساب البنكي الخاص بالمكري أو بإيداعها بصندوق المحكمة أو بأي وسيلة تثبت الأداء وتاريخه.
وهناك عدة مواطن أخرى تساهل فيها المشرع.
في المشهد الآخر نكشف عن واقع مختلف وصعب جدا، قانون ولاية فريجينيا الأمريكية الصارم يمنح أجلا مدته 5 أيام للمستأجر لأداء ما بذمته للمكري (مالك المنزل)، وفي حالة تأخره عن أداء مستحقات الكراء فإن مالك المنزل يحق له مباشرة عملية الإخلاء عن طريق تقديم طلب لمكتب العمدة، في حالة عدم أداء مستحقات الكراء فإن ضباط الشرطة لمكتب العمدة رفقة مالك المنزل يقتحمون المنزل بقوة السلاح.
وفي حالة تواجد المكتري داخل المنزل محل النزاع أم لا، فإن مالك المنزل يقوم بتغيير قفل المنزل، ويمكنه أيضا نقل الأثاث بواسطة شركة خاصة تتكلف بنقل الأثاث إلى مكان معين للتخزين يتم تحديده مسبقا، وأشير أن مصاريف النقل تبقى على نفقة المكتري وبل والأكثر من هذا فإن ولاية فريجينيا الأمريكية تعتمد نظام معلوماتي ومنصة رقمية.
كيف ذلك؟
النظام المعلوماتي يتم فيه تسجيل جميع المعلومات الشخصية المرتبطة بكل شخص لم يقم بأداء ما بذمته للشخص المكري (صاحب المنزل) بعد إنصرام الأجل السابق ذكره.
المنصة الرقمية تضم قاعدة بيانات متاحة للعامة تمكن أصحاب المنازل والشقق من كتابة الإسم الشخصي والعائلي للشخص أو الزبون الذي يريد أن يكتري محلا، وتمكن هذه العملية أصحاب المنازل أو الشقق من معرفة هل هذا الشخص له سوابق أو سابقة في عدم أداء واجبات الكراء وبذلك يمتنعون عن تأجير هذا المنزل للشخص لكونه لا يلتزم ويتخلف عن أداء مستحقات الكراء.
من خلال كل ما ذكر فهذه الولاية تتعامل بنوع من الصرامة القانونية فيما يخص قانون الكراء، في حين ليس لي علم بباقي الولايات الخرى.
ومن خلال كل ما ذكر فلا مجال للمقارنة بين هذا القانون والقانون 67.12 بالمغرب لكونه تعامل بنوع من المرونة والتساهل وقد حددنا ذلك في عدة نقاط على سبيل المثال لا الحصر.
ولا أنسى أن مدينة رتشموند تسجل معدلات قياسية فيما يخص إخلاء المنازل حيث حوالي 3000 مستأجر مجبرون على إخلاء منازلهم
هذا ولم نتحدث عن النظام الصحي في الولايات المتحدة الأمريكية الذي لا يرحم أي أحد وتعد الخدمات الصحية من تشخيص وعلاج ودواء في هذه الدولة باهظة جدا، ويجلئ العديد من سكان الولايات المتحدة الأمريكية إلى أوروبا قصد شراء الأدوية والعلاج، هذا إلى جانب إستغلال هذه المشكلة من طرف بعض سماسرة الأدوية المقلدة والجنيسة والتي يتلاعب في تركيبتها وشكلها لتقلد الدواء الأصلي، وإستفحال العديد الظواهر الإجرامية التي تستغل مآسي الناس.
