La prénotation

 

Introduction

 
Il est évident que, dès lors qu’un acte constatant l’accord des parties , relatif  à un droit réel  intéressant un immeuble immatriculé, est  régulier et parfait , il faut le faire inscrire  dès que possible sur le titre foncier de l’immeuble concerné  compte tenu de l’effet constitutif et la force probante des inscriptions.

Mais, de nombreux obstacles peuvent en effet empêcher l’inscription immédiate d’un acte (l’acte n’est pas parfait).  Pour sauvegarder, dans ce cas, les droits des parties, le législateur marocain  a institué une mesure  conservatoire appelé prénotation.

 Ce mécanisme  est prévu  par l’article 85  alinéa premier  dahir du 12 août 1913  telle qu’il a été modifié et  complété  par la loi ° 14-07 régissant la loi sur l’immatriculation foncière et par d’autres textes spéciaux.

Aux termes de cet article «  Tout prétendant à  un droit sur un immeuble immatriculé peut requérir une prénotation pour la conservation provisoire de ce droit » .Le prétendant prénotationsur le titre foncier, doit déposer auprès du conservateur de la propriété foncière une réquisition datée et signée par ses soins ou par le conservateur dans le cas où elle ne saurait ou ne pourrait signer.
Cette réquisition doit contenir et préciser : la désignation, par le numéro du titre foncier, de l’immeuble que doit affecter
l’inscription , l’indication de la nature du droit à inscrire ;    l’indication du mode d’acquisition et celle de la nature et de la date de l’acte qui le constate ;   l’indication de l’état civil du bénéficiaire de l’inscription à opérer ;l’indication, s’il y a lieu, des conditions de résolution, des restrictions du droit de disposer ou mention spécial dont l’inscription est requise en même temps que celle du droit principal, le tout avec indication de l’état civil des bénéficiaires.Il y est joint tout jugement ayant acquis la force de la chose jugée, ou tout acte ou document invoqué à l’appui de la réquisition.

        Sans doute  la prénotation  est caractérisée par plusieurs particularités qualifiées comme une institution juridique autonome dans le régime de livre foncier. La prénotation  est une mention  et non une inscription, portée à titre provisoire et conditionnelle sur le titre foncier, annonçant un droit revendiqué qui ne peut être régulièrement inscrit sur les livres foncières.C’est une mesure d’inscription pour l’avenir ou une réserve d’inscription pour l’avenir, qui peut sauvegarder des droits en formation, des droits dont la formation n’est pas pleinement réalisée.

Ainsi ,si l’acte n’est pas parfait, l’inscription ne peut être effectué  par le conservateur , l’intéressé  peut demander   , pour garantir son droit effectif ou prétendu,  une prénotation ,porté sur le titre foncier de l’immeuble en cause, ainsi que sur le duplicata du titre.
La prénotation assume une fonction primordiale dans le régime de l’immatriculation foncière et joue un rôle préalable de sauvegarde des droits non inscriptibles et dont ils leur manque une formalité quelconque ou nécessitent une reconnaissance par voie de justice à cause d’un litige invoqué par l’une parties à l’acte.

« La prénotation  a pour rôle  de conserver provisoirement, soit un droit existant mais contesté et dont on attend la proclamation en justice, soit un droit dont la perfection est retardée par une formalité restant à compléter  »[1].

En ce qui concerne  pouvant faire objet  d’une prénotation . Une grande question a été posée de savoir si tous les droits réels ou personnels sans exception peuvent-ils faire l’objet d’une prénotation ?ou uniquement les droits réels ? 

La réponse à cette question a soulevé un grand débat tant au niveau de la doctrine que de la jurisprudence et a donné lieu à une grande divergence de points de vue et de position. Mais, elle a pu dégager la conclusion suivante:

 « Peuvent faire l’objet d’une prénotation tous les droits soumis à l’inscription aux livres fonciers. C’est à dire les droits inscriptibles au moment où ils accomplissent toutes les conditions de leur constitution, ou encore au moment où ils sont reconnus par le biais de la justice, et ce, soit en tant que droits réels, soit en tant que droits personnels, revêtant virtuellement le caractère de droits réels.

La prénotation peut être prise suivant  plusieurs procédés différents mais quelle  que soit la procédure suivie, la prénotation produits les mêmes effets, seule la durée de sa validité diffère.

Cettemécanisme, est prévu par l’article  85 de la loi 14-07modifiant et complétant le dahir du 9 ramadan 1331 (12 août 1913)sur l’immatriculation foncière et par d’autres dispositions  spéciaux.

Après avoir   placé le sujet dans un cadre légal qui est apriori hétérogène, il convient dans ce cas de se demander :quels sont les divers cas de la prénotation  et quels effets  produit-elle ?

Ainsi notre étude dans cette première partie portera dans une première partie sur le mécanisme de la prénotation  à travers d’une étude sur les divers cas de prénotation  dans une deuxième partie sur les   effets de ce dernier.
 
 
 
 
Première  partie-Le mécanisme de la prénotation

 
Une prénotation peut être prise suivant  des  procédés différents mais quel que soit la procédure suivie, il convient d’étudier  d’abord sur les cas classiques (chapitre I), puis se pencher sur les nouveaux cas  (chapitre II).
 
Chapitre I- Les cas classiques de la prénotation
 

5. La prénotation prise en vertu  d’un titre

Prévu  par l’article 85 du dahir de 1913 sur l’immatriculation foncière telle qu’il a été modifié et  complété  par la loi ° 14-07.
Elle est accordée sur autorisation du conservateur lui –même en vertu d’un titre entaché d’une irrégularité d’ordre mineur  empêche  l’inscription ; l’état civil d’une des parties portée à l’acte est incomplet  et cette lacune ne peut être réparé  sur le champ, une signature  portée sur l’acte sous seing privé n’est pas légalisé. La partie requérante peut demander au conservateur, sur le vu de l’acte, une prénotation.
Il faut noter que cette prénotation est valable pour  dix jours[2]et elle a pour effet d’arrêter le cours des inscriptions .Autrement  dit  pendant ce délai de dix jours qui suit la prénotation, aucune inscription ne peut être requise du consentement des parties.
Si , dans le délai de 10 jours ,l’inscription est prise, la date de la prénotation fixe le rang de l’inscription .
 

5. Prénotation requise en vertu d’une ordonnance du président du tribunal de première instance.

Cette prénotation est accordée en vertu d’une ordonnance du président du tribunal de première instance, conformément aux articles 85 et 86 du Dahir de 1913 sur l’immatriculation foncière et l’article 173 de la loi 39-08 relatif aux droits réelles. Cette ordonnance, qui n’est pas rendue en vertu des dispositions  du code de procédure civile, n’est pas une ordonnance de référé. Cette ordonnance ne peut émaner que du président du Tribunal de 1ère Instance du lieu de situation de l’immeuble en question et non de n’importe quel juge. La prénotation de ce genre ne peut être conventionnelle. Elle intervient en vertu d’une ordonnance du président du Tribunal de 1ère Instance sans le consentement du propriétaire inscrit et en son absence.
Cette prénotation a pour objet également la conservation provisoire d’un droit qui ne peut être inscrit.
      
La durée de la validité de la prénotation en vertu  d’une autorisation du président du tribunal de  première instance est fixée à trois moisà  partir de la date de sa prénontation, si  l’inscription définitive du droit n’a  pas été opérée. Cette  durée peut etre prorogée sur ordonnance du président  du tribunal de  première instance, à condition qu’une action sur le fond soit introduite  (est prévue  à l’article  86  alinéa 5 de la loi 14-07).
Dans tous les cas, le président du tribunal de première instance ne prononce l’ordonnance  portant prénotation que s’il est convaincu que la demande est fondée.
 

5. Prénotation requise en vertu d’une demande en justice ou requête introductive d’instance 

Cette prénotation, est prévue par  l’article 85 du Dahir de 1913, elle est introduite dans le but de faire reconnaître le droit dont se prévaut le requérant. De ce fait, celui qui intente une action en justice en vue de la reconnaissance d’un droit susceptible d’être inscrit sur les livres fonciers,  peut obtenir directement une prénotation destinée à protéger ce droit éventuel. Elleest mentionnée par le conservateur sur le titre foncier de l’immeuble concerné par l’instance au vu d’une requête visée par le greffe.La prénotation ainsi  obtenue est valable pendant un mois. Cette prénotation est radié d’office, à l’expiration du délai, sauf si le prénotant produit  une ordonnance rendue par le président du tribunal de première instance.
En dehors du cas général  de prénotation  précités et prévus par l’article 85 de la loi 14-07modifiant et complétant le dahir du 9 ramadan 1331 (12 août 1913) sur l’immatriculation foncière., d’autres  cas spéciaux de prénotation prévus  par des textes particuliers et  avec des  durées de validité .

Chapitre II-Les nouveaux cas de la prénotation

Ils sont prévus par d’autres dispositions légales    . Parmi ces cas on peut citer :
 

5. Prénotation prévue dans 12 et 25 le  Dahir 06 Mai 1982de la loi 7-81 relatif à l’expropriation pour cause d’utilité publique

Cette  cas de la prénotation prévus par la loi 7- 81 relative à l’expropriation pour cause d’utilité publique dans les articles 12  et 25, et  il faut signaler que ce dernier  se distingue des autres cas de prénotation normal .
 l’article 12 de l’expropriation prévus que l’acte de cessibilité est  déposé à la conservation de la propriété foncière du lieu de situation des immeubles. Au vu de ce dépôt, le conservateur de la propriété foncière est tenu de délivrer à l'expropriant un certificat attestant que la mention dudit projet d'acte a été prénoté en application de l’article 85 sur l’immatriculation des immeubles.
Force est de constater que, le législateur marocain  prévoit  dans l’article 85 de la loi 14-07  que tout prétendant qui a un droit sur un immeuble immatriculé peut requérir une prénotation afin de conserver provisoirement  ce droit.  Par contre  dans le cas de l’expropriation, la prénotation n’a pas pour objet la prétention  d’un droit, mais  la loi intervient  directement à exproprier. Il faut signaler que l’article 12 n’a pas mentionné le délai de  la prénotation.
L’article 25 de méme loi prévoit que lorsqu’un immeuble soumis à une procédure d’expropriation est immatriculé, la partie expropriante est fondée à requérir une prénotation pour la conservation provisoire de ses droits ; elle appuie sa demande en vue d’obtenir l’autorisation du président du tribunal, soit sur le procès-verbal constatant l’acceptation de l’ayant  droit à titre d’indemnité provisionnelle du montant de son offre, soit à défaut d’accord, de l’ordonnance du juge l’autorisant à prendre possession de l’immeuble moyennant le versement à l’ayant droit du mentant de l’offre faite lors de la tentative infructueuse d’accord amiable.
 Et le texte énonce que , par complément aux dispositions de l’article 85 du dahir de 1913 sur l’immatriculation, l’effet de la prénotation ne prend fin qu’au moment de l’inscription  du transfère de la propriété, dont le rang et les effets remontent de plein droit à la date de la prénotation.
 

5. Prénotation prévue à l’article 173  de la loi 38-09 relatif aux hypothèques forcées :

Dans les divers cas d’hypothèque forcée, le président du tribunal est habilité en cas d’urgence, à ordonner sur requête, toute inscription ou prénotation. Cette dernière a effet jusqu’au jugement définitif à inscrire, c'est-à-dire jusqu’à la décision définitive accordant une hypothèque forcée.
L’article 173 énonce que, si le jugement définitif maintient tout ou partie de la prénotation, ce qui aura été conservé, prendra rang à la date de prénotation. Cette disposition était nécessaire, car la requête tendant à obtenir une hypothèque forcée ne peut par elle-même donner lieu à prénotation, en conformité de l’article 86 car elle tend en fait à l’attribution d’un droitnouveau.
     Il faut, semble-t-il, pour que le président puisse accorder par ordonnance cette prénotation spéciale, que la requête en vue d’obtenir l’hypothèque forcée ait été au préalable déposée.
 

5. Prénotation requise en matière de recouvrement d’impôt, taxes et autres créances publiques énoncée par l’article 29 et 115 de la loi 15-97 relative aux créances publiques (dahir du 25/09/1999-B.O 4726du 16/9/1999).

 
   L’article 115 de la loi N° 97.15 promulguée par  le Dahir N° 1.00.1 du 28 Moharrem 1421 ( 3 Mai 2000) formant code du recouvrement des créances publiques dispose que: « Le comptable chargé du recouvrement peut au vu de l’avis de redressement visé à l’art. 29 ci-dessus, requérir la prénotation d’une hypothèque dans les conditions fixées à l’art. 85 de la loi 14-07 promulgué par le dahir du 9 Ramadan 1331 (12 Août 1913) sur l’immatriculation des immeubles ».
            Alors, Le comptable chargé du recouvrement peut au vu de l’avis de redressement requérir la prénotation d’une hypothèque dans les conditions fixées à l’article 85 de la loi 14-07  du dahir du 12 Août 1913 sur l’immatriculation des immeubles.Cet article nous conduit explicitement à l’article 85 précité, bien que le comptable chargé du recouvrement ne vise pas la prénotation d’un droit réel susceptible d’être inscrit puisqu’il n’a qu’un droit de créance au profit de la trésorerie.
 

5. Prénotation requise à la suite d’une opération de titrisation  de créances hypothécaires édictée par l’article 24 de la loi 10/98.

 
             L’article 24 de la loi N° 98-10 relative à la titrisation des créances hypothécaires promulguée par le Dahir N° 113-99-1 du 13 Joumada I 1420 (25 Août 1999) dispose que: « L’intention de l’établissement initiateur de céder par remise du bordereau visé à l’article 22 ci-dessus toute créance hypothécaire spécifiée audit bordereau, est prénotée sur les titres grevés d’hypothèques sur déclaration signée, légalisée et déposée par les représentants légaux de l’établissement gestionnaire dépositaire à la conservation foncière du lieu de l’immeuble concerné.
            La déclaration d’intention aux fins de prénotation doit préciser les références foncières des propriétés concernées et les hypothèques en cause.Cetteprénotation demeure valable jusqu’à la date d’inscription du transfert des hypothèques concernées sur les livres fonciers».Alors on constate que La titrisation est l’opération financière qui consiste  « pour les fonds de placement collectifs en titrisation » à acheter des créances hypothécaires dont le prix est payé par le produit de l’émission des parts représentatives de ces créances.  Et L’intention de la cession de créances est prénotée sur les titres fonciers grevés des hypothèques dont les créances constituent l’objet de l’opération de titrisation. Cette prénotation demeure valable jusqu’à la date d’inscription du transfert des hypothèques concernées sur les livres fonciers.
 

5. La prénotation sur la vente d’un immeuble en état futur d’achèvement « V.E.F.A » :

 
            L’article 618-.05 de la loi N° 44-00 Complétant le dahir du 9 ramadan 1331 (12 août 1913) formant code des obligations et des contrats, promulguée par le Dahir N° n°1-02-309 du 25 rejeb 1423 (3 octobre 2002) dispose que: «Lorsque l'immeuble est immatriculé et après accord du vendeur, l'acquéreur peut, pour la conservation de son droit, requérir du conservateur de la propriété foncière, la mention d'une prénotation et ce sur production du contrat préliminaire de vente.
«La prénotation demeure valable jusqu'à l'inscription du contrat définitif de vente sur le titre foncier de l'immeuble, objet de la vente.
«Dès la mention de la prénotation, il est interdit au conservateur de délivrer au vendeur le duplicata du titre foncier. « Le contrat définitif prend rang à la date de la mention de la prénotation.»
             Alors on constate que  La loi 44-00 a institué un nouveau cas de prénotation afin de sauvegarder les droits de l’acquéreur, cette nouvelle loi  a donné à ce dernier la faculté de requérir l’inscription d’une prénotation, et ce sur production du contrat préliminaire de vente et avant distraction des titres fonciers individuels.
              Et aussi   Lorsque l’immeuble est immatriculé, l’acquéreur peut requérir, pour la conservation provisoire de son droit, une prénotation dont la durée est illimitée en attendant  l’inscription de l’acte définitif sur les livres fonciers mais sous réserve de l’accord préalable du vendeur (article 618-10 du DOC).Ainsi, une fois le droit prénoté, le conservateur lui est interdit de délivrer le duplicata du titre foncier au vendeur, cela constitue en fait une protection de l’acquéreur en ce sens qu’elle empêche le vendeur de disposer de l’immeuble.
 

5. La prénotation en matière de location-accession à la propriété immobilière :

 
             L’article 5 de la loi N°51-00 relative à la location-accession à la propriété immobilière promulguée par le Dahir N° 1-03-202 du 16 ramadan 1424 dispose que: «Lorsque l'immeuble est immatriculé, l'accédant requiert du conservateur de la propriété foncière pour la conservation provisoire de son droit la mention d'une prénotation sur le titre foncier de l'immeuble, et ce sur production du contrat de location-accession.« Cette prénotation demeure valable jusqu'à l'inscription sur le titre foncier du contrat définitif de vente de l'immeuble. « Le contrat définitif prend rang à la date de la mention de la prénotation ».
  Toute prénotation  portée sur le titre foncier, doit l’être  en même temps sur  son duplicata .
           
Deuxieme partie : Les effets de la prénotation:
   
Contrairement à l’inscription, la prénotation ne peut   créer, modifier, transformer ou  supprimer   un droit, mais n’est qu’une opération conservatoire temporaire, leur effets reste liées avec l’établissement d’inscription final sur le même droit.      Il  est certain que la prénotation valable produit des effets juridiques importants dans le temps (chapitre I), et sur  les droits (chapitreII) ,toutefois, son caractère temporaire, le rend susceptible d’être annulée, ou radiée.

Chapitre I: Les effets de la prénotation dans le temps

Dès la mention d’une prénotation au livre foncier, elle produit ses effets à l’égard de tous (parties et tiers), sans, pour autant, conférer aucune présomption, de droit ou de fait, en faveur de son bénéficiaire puisqu’elle n’est considérée que comme étant une mesure provisoire et ne produit donc aucune constitution d’un droit immobilier car, elle n’a pas par elle –même une valeur propre .Elle  ne vaut que ce  que vaudra l’inscription prise ultérieurement . La prénotation  conserve , provisoirement , le droit prétendu  notamment à l’encontre des tiers qui viendraient  à présenter des actes  à inscrire  sur le même  titre, ces tiers pouvant eux-mêmes solliciter une prénotation à leur profit , car la prénotation  sur prénotation vaut[3].Elle  ne conserve le droit prétendu , qu’elle garantit  provisoirement que sous le condition que l’inscription du droit soit régulièrement prise par la suite ,dans le délai légal. Les durées de la prénotation au Maroc sont nettement déterminées. 
La rétroactivité: 
Généralement, toutes sortes de prénotations engendrent les même effets, même si  les délais au cours desquels elles les produisent différent d’une prénotation à une autre.
En effet, la prénotation produit ses effets dans le temps, puisqu’elle permet de préserver les futurs droits prénotés durant leurs délais à condition de les inscrire définitivement dans les délais prévus.
Toutefois, L’inscription définitive du droit qui a été prénoté rétroagit à la date de la prénotation[4].Cet effet rétroactif est absolu, et cette rétroactivité elle-même est absolue.   Une fois le droit prénoté reconnu par la justice ou après avoir accompli toutes les conditions de forme ou de fond exigées par la, loi, ou encore après suppression de tout obstacle ayant empêché l’inscription en général, l’inscription définitive postérieure du dit droit rétroagit à la date de sa prénotation avec tous les effets civils attachés à cette rétroactivité[5]. C’est une explication claire que l’effet rétroactif se caractérise par l’absolutisme.
Force est de constater, que la dite inscription définitive ne prend et ne pourrait en aucun prendre la même date que la prénotation, la date de cette dernière fixe bien entendu le rang de l’inscription du droit prénoté par rapport aux inscriptions opérées dans l’intervalle, mais postérieurement à la prénotation[6].
Il ne s’agit nullement pas ici de faire reporter la date de l’inscription définitive à la date de la prénotation ou de la faire dater de la même date.
La prénotation n’arrête pas le cours des inscriptions. Celles effectuées postérieurement à la prénotation demeurent toutefois provisoires et susceptibles d’annulation ou de radiation eu égard au sort qui va être attribué au droit prénoté et revendiqué par le bénéficiaire de la prénotation.
            Ainsi, si l’inscription définitive du dit droit devient possible, les droits inscrits postérieurement à la prénotation vont être annulés et radiés du titre foncier, et le droit prénoté ainsi reconnu les remplacera de plein droit comme s’il était inscrit à compter de la date de la prénotation.En conséquence, le bénéficiaire de la prénotation qui a pu obtenir l’inscription définitive de son droit, peut revendiquer tous les fruits naturels, civils et industriels que l’immeuble a produits depuis la date de la prénotation.
Les effets de la prénotation, limités dans le temps, doivent être aussi limités quant à leur objet.  Autrement dit, lorsqu’une prénotation est mentionnée sur le Titre Foncier, son objet doit être déterminé avec précision.
 
Chapitre II: Effets de la prénotation sur lesdroits  en cours des inscriptions:

Une  certaine pratique  avait admis que la prénotation n’arrête pas le cours des inscriptions. Une seule exception  à cette règle est édictée par l’article 86 alinéa 2,lorsque  la  prénotation est requise  en vertu d’une titre, aucun autre inscription ne peut être requise du consentement des parties.
Les inscriptions des droits inscrits postérieurement à la prénotation demeurent toutefois provisoires et susceptibles d’annulation ou de radiation eu égard au sort qui va être attribué au droit prénoté et revendiqué par le bénéficiaire de la prénotation.
Ainsi, si l’inscription définitive du dit droit devient possible, les droits inscrits postérieurement à la prénotation vont être annulés et radiés du titre foncier, et le droit prénoté ainsi reconnu les remplacera de plein droit comme s’il était inscrit à compter de la date de la prénotation.
 En conséquence, le bénéficiaire de la prénotation qui a pu obtenir l’inscription définitive de son droit, peut revendiquer tous les fruits naturels, civils et industriels que l’immeuble a produits depuis la date de la prénotation.


De même, la juridiction saisie doit , chaque fois qu’elle reconnait qu’une demande de pré notation  a été présentent de manière abusive, vexatoire ou de mauvaise  foi , prononcer d’office au profit de l’agence nationale de la conservation foncière, du cadastre et de la cartographie , une amende civile dont le montant ne peut être inférieur  à 10 % de la valeur de l’immeuble ou du droit revendiqué , le tout sans préjudice au droit des parties lésés de  demander des dommages et intérêts[7].

Bibliographie

Ouvrages :
 

5. ادريس السماحي ,دروس في القانون المدني, ^الحقوق العينية^ مطبعة امبرازار مكناس الطبعة الاواى, 2003 ص 920
5. PAUL DECROUX ,Droit Foncier  Marocain ,édition  la Porte,

thèse

5. فاطمة الحروف, حجية القيد في السجل العقاري, رسالة لنيل دبلوم الدراسة العليا, جامعة محمد الخامس الرباط,  93 94, ,

Textes de lois :

5. Dahir Du 12 Août 1913 sur l’immatriculation foncière tel qu’il été modifié et complété par la loi 14-07.
    
5.  Loi 7-81 °relatives à l’expropriation pour cause d’utilité publique et à l’occupation temporaire
    
5.  Loi N°51-00 relative à la location-accession à la propriété immobilière
    
5.  Loi N° 98-10 relative à la titrisation des créances hypothécaires
    
6. Loi 38-09 relatif aux droits réels

 
Jurisprudence :

 

5. Arrêt de la Cours Suprême en date du 22/03/2006 n° 229 Dos n°01/744 publié RJCS n°67 p 412
    
5. Arrêt de la cour d’appel de rabat, N° 1525, date 3novembre 1934 .